Equity Stripping lässt die Gläubiger leer
Equity Stripping – der Prozess der Reduzierung des Eigenkapitalwerts eines Immobilienvermögens – ist eine der ältesten Strategien zum Schutz von Vermögenswerten. Im Wesentlichen geht es darum, eine Immobilie so mit Schulden zu belasten, dass für die Gläubiger kein oder nur noch geringes Eigenkapital zur Verfügung steht. Indem sie einer anderen Partei einen Anspruch gegen die Immobilie einräumen, behalten die Eigentümer die Kontrolle über die Cashflows und die Verwendung des Vermögenswerts, während die Immobilie für diejenigen unattraktiv wird, die versuchen, jegliche Art von Rechtsurteil zu perfektionieren. Obwohl dies ein scheinbar einfacher Ansatz ist, müssen bestimmte Anforderungen erfüllt werden, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten. Verschiedene Möglichkeiten zur Umsetzung dieser Strategie bieten den Eigentümern zunehmenden Nutzen.
Grundlagen des Equity Stripping
Nicht zu verwechseln mit dem Zwangsvollstreckungsbetrug, dem Kapitalabbau oder der Besicherung, wird durchgeführt, um das Eigentum an Immobilienvermögen zu schützen, indem das Eigenkapital in diesen Vermögenswerten in den Augen der Gläubiger wertlos wird. Obwohl es viele verschiedene Strategien zur Abtrennung von Eigenkapital gibt, beinhalten sie alle die Kontrolle des Immobilienvermögens, ohne große Beteiligungen daran zu haben. Indem es schwierig oder kostspielig ist, das Eigenkapital an der Immobilie zu erhalten, hoffen die Eigentümer, ihre Häuser und anderen Immobilien vor Pfändungen in Gerichtsverfahren zu schützen. Die Idee ist einfach: Behalten Sie die Kontrolle und den Genuss einer Immobilie, aber lassen Sie einem Gläubiger nur wenig oder kein Eigenkapital. (Weitere Informationen finden Sie unter Vermeidung von Zwangsvollstreckungsbetrug.)
Gleichzeitig muss, wie bei jeder Art von Vermögensschutzstrategie, das Aktien-Stripping lange vor dem Zeitpunkt durchgeführt werden, zu dem Schutz erforderlich ist. Die Umsetzung einer Vermögenswertprojektionsstrategie während eines Gerichtsverfahrens wird von den Gerichten in der Regel als unangemessen angesehen. Der Versuch, Vermögenswerte auf den Namen einer anderen Person zu übertragen, würde beispielsweise als betrügerische Übertragung angesehen, die ausschließlich zum Zweck des Verbergens von Vermögenswerten erfolgt.
Traditionell bestand die häufigste Form des Eigenkapitalabstreifens (bekannt als Ehegattenabbau) darin, den Titel gegenüber einem Ehegatten zu kündigen, der aus finanziellen Gründen weniger wahrscheinlich verklagt wurde. Diese früher wirksame Strategie wird nicht mehr verwendet, da die Scheidung heute eine größere Gefahr für das Vermögen darstellt als eine gesetzliche Haftung.
Verwenden von HELOCs
Heutzutage ist die gängigste Methode, die Wahrscheinlichkeit einer Pfändung zu verringern, die Aufnahme von Krediten gegen den Vermögenswert und die Übertragung eines Pfandrechts für die Schuldverpflichtung einer anderen Partei. Die häufigste Form der Kreditaufnahme ist die Home-Equity-Kreditlinie (HELOC). Bei einem HELOC wird dem Kreditgeber ein Pfandrecht am Eigenkapital der Immobilie eingeräumt, das als Sicherheit für den Kredit dient. Selbst ein nicht finanziertes Eigenkapitaldarlehen wird das Eigenkapital in den Büchern erheblich reduzieren, ohne dass für den Kreditnehmer ein erhebliches Risiko entsteht. Die meisten Eigenkapitalkreditlinien erheben keine Gebühr für die Nichtverwendung der Mittel und sind sehr günstig (wenn nicht sogar kostenlos) einzurichten. HELOCs machen es einem Gläubiger viel schwieriger und kostspieliger, das tatsächliche Eigenkapital einer Immobilie zu ermitteln, und halten Gläubiger oft davon ab, ein Gerichtsverfahren einzuleiten, ohne den Cashflow des Kreditnehmers zu beeinträchtigen.
Die Platzierung eines nicht finanzierten HELOC auf einem Grundstück ist die erste Verteidigungslinie für jede Immobilie; es bietet auch eine Quelle von Mitteln, die für Notfälle oder andere unerwartete finanzielle Verpflichtungen verwendet werden können. Bleibt die Finanzierung aus, wird die HELOC kein finanzielles Risiko in Form von erforderlichen Zins- oder Kapitalrückzahlungen hinzufügen. Da Gläubiger nicht sagen können, wie viel der Bank tatsächlich geschuldet ist, kann diese Strategie eine Partei davon abhalten, die Immobilie zu verfolgen, ist jedoch weniger effektiv, wenn der Gläubiger beschließt, vor Gericht zu gehen.
Ziehen einer zweiten Hypothek Mort
Ein wirksameres, wenn auch riskanteres Schutzmittel ist die Verwendung von finanzierten Krediten in Form einer HELOC oder einer zweiten Hypothek. Bei der Finanzierung des Darlehens erhält der Darlehensgeber ein vorrangiges Pfandrecht, dh eine Forderung gegen das Eigenkapital für den Darlehensbetrag, die das Urteil eines Gläubigers ersetzt. In diesem Fall verringert sich das Eigenkapital der Immobilie tatsächlich um den Betrag des aufgenommenen Kapitals, das nicht auf rechtlichem Weg zurückgefordert werden kann, was die Klagemotivation des Gläubigers weiter verringert.
Nutzung von Gehöft-Ausnahmen
In vielen Staaten gibt es Ausnahmeregelungen für Gehöfte, die die Höhe des Eigenkapitals eines Eigenheims begrenzen, das ein Gläubiger zur Erfüllung einer finanziellen Verpflichtung ergreifen kann. Für die meisten Menschen schützt die Freistellung von Gehöften jedoch nur einen Bruchteil des Eigenkapitalwerts eines Eigenheims. Zum Beispiel wären bei einem 400.000-Dollar-Haus ohne Hypothek und einer 100.000-Euro-Haushaltsfreistellung 300.000 Dollar an Eigenkapital potentiellen Rechtsansprüchen ausgesetzt. In dieser Situation wäre es sinnvoll, eine Art Darlehen auf der Immobilie zu behalten, damit das Eigenkapital nie mehr als 100.000 US-Dollar beträgt. Wenn etwas passiert und ein Urteil gefällt wird, würde ein Gläubiger die Immobilienunterlagen einsehen, den Wert des Hauses schätzen und feststellen, dass mit teuren Gerichtsverfahren wenig gewonnen werden kann.
Bei der Finanzierung des Darlehens gibt es jedoch zwei Probleme. Erstens muss der Grundstückseigentümer eine Verwendung für das Kapital finden, die genauso oder produktiver ist wie die Investition in Immobilien. Zweitens muss der Eigentümer in der Lage sein, das Darlehen über die erforderlichen monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen aufrechtzuerhalten oder eine Zwangsvollstreckung durch den Kreditgeber zu riskieren. Es gibt viele Berichte von Immobilienbesitzern, die ihre Immobilien für Kapital entleeren und es an der Börse investieren. Diese Strategie, die in Haussenmärkten gefeiert wurde, förderte die Abschottungsraten in längeren Phasen des Marktrückgangs. Bei dieser Strategie denken die meisten Menschen nicht daran, wie sie den Erlös, den sie aus ihren Immobilien ziehen, richtig verwenden oder investieren. (Hintergrundinformationen finden Sie in unserem Investopedia Special Feature: Subprime-Hypotheken.)
Freundliche Kreditstrategie
Um das Risiko einer Zwangsvollstreckung zu verringern, erhalten einige Eigentümer einen freundlichen Kredit von einem Unternehmen oder einer Treuhandgesellschaft, die von einer ihnen persönlich bekannten Person kontrolliert wird. Aufgrund der persönlichen Beziehung gehen die Eigentümer davon aus, dass der Kreditgeber im Falle einer langsamen oder nicht vorhandenen Kreditzahlung nicht abschließt. Viele dieser freundlichen Kredite werden schließlich als betrügerisch abgetan, weil sie nicht echt zu sein scheinen.
Obwohl jede Gerichtsbarkeit ihre eigenen spezifischen Vorschriften hat, muss das Darlehen für einen bestimmten wirtschaftlichen Zweck vergeben, ordnungsgemäß dokumentiert und das Hypothekenpfandrecht eingereicht werden, um die Musterung zu bestehen. Noch wichtiger ist, dass die Tilgungs- und Zinszahlungen fristgerecht und in Übereinstimmung mit den Kreditunterlagen erfolgen müssen. Viele zum Schutz des Eigentums vergebene Kredite werden von den Gerichten abgewiesen, weil der Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen nie geleistet oder dokumentiert hat.
Kreuzbesicherung
Die gegenseitige Besicherung ist eine weitere Strategie zum Schutz von Vermögenswerten, die das Eigenkapital einer Immobilie belastet, wobei dieses Eigenkapital als Sicherheit für mehrere andere Vermögenswerte verwendet wird. Auch wenn kein ausstehendes Pfandrecht darauf besteht, kann es nicht gepfändet werden, da es die Zinsen eines anderen Darlehens oder einer anderen Garantie schützt.
So funktioniert es: Nehmen Sie an, dass zwei Unternehmen derselben Gruppe Eigentum haben. Unternehmen Nr. 1 gewährt Unternehmen Nr. 2 einen Kredit und verwendet dessen Eigentum als Sicherheit. Unternehmen Nr. 2 verwendet dann den Darlehenserlös, um Unternehmen Nr. 1 ein gleichwertiges Darlehen zu gewähren und verpfändet sein Eigentum als Sicherheit. Ohne dass Geld aus derselben Eigentümergruppe fließt, haben beide Immobilien ein Grundpfandrecht und sind jetzt vor Gläubigern geschützt. Wenn Unternehmen Nr. 1 verklagt wird und ein Urteil gegen die Immobilie erwirkt wird, kann diese weiterhin ohne Probleme verwendet werden.
Schließlich wird der Erlös beim Verkauf zur Tilgung des bestehenden Hypothekendarlehens verwendet, so dass der Gläubiger keinen Rückgriff auf die Immobilie hat. Obwohl dies ein sehr vereinfachtes und transparentes Beispiel ist, werden häufig komplexere Strukturen verwendet, bei denen Offshore Gesellschaften und private Trusts verwendet werden, um es Gläubigern zu erschweren, das wahre Eigentum festzustellen oder zu beweisen, dass die Transaktionen nicht gutgläubig sind.
Immobilien-GmbHs
Der Besitz von Mietimmobilien ist ein risikoreiches Unterfangen. Es ist sehr schwierig, das Vermögen vor der gesetzlichen Haftung für den Besitz und die Verwaltung des Eigentums zu schützen. Durch den Einsatz von Real Estate LLCs haben Eigentümer jedoch eine Methode gefunden, um ihre anderen Vermögenswerte vor ihren Immobilienaktivitäten zu schützen und umgekehrt. Durch den Besitz von Immobilien innerhalb einer Single-Asset-GmbH kann nur die Immobilie selbst verklagt werden, was die Eigentümer anderer Vermögenswerte vor Pfändungen schützt.
Da es sich bei einer LLC um eine juristische Person handelt, können Gläubiger, die den Eigentümer verklagen möchten, nur die Interessen des Eigentümers an der LLC verfolgen. Um die Vermögenswerte weiter zu isolieren, befinden sich Single-Asset-LLCs oft im Besitz einer verwalteten LLC- Holdinggesellschaft, die in einem Staat wie Nevada registriert ist, was eine Belastungsanordnung als einzige Möglichkeit zum Angriff auf das Unternehmen ermöglicht. Da der Belastungsauftrag nur Gläubigern erlaubt, als Mitglied einzusteigen, erhalten sie keine Einkommensausschüttungen vom Verwalter, sondern gehen Steuerschulden ein; das ist finanziell nicht tragbar. Interessanterweise schlagen die meisten LLC-basierten Strategien auch vor, das Eigenkapital über ein HELOC zu entfernen und die Mittel zu verwenden, um in andere Immobilien zu investieren oder diese zu aktualisieren.
Die Quintessenz
Wenn es als Teil eines durchdachten und gut durchdachten Plans durchgeführt wird, kann das Strippen von Aktien ein sehr wirksames Instrument zum Schutz von Vermögenswerten sein. Es wird oft am besten mit anderen Schutzstrategien verwendet, wie z. B. der Immobilien-LLC-Struktur, die Eigentum und Eigentümer gleichermaßen schützt. Diese Strategien müssen die strategische Verwendung von Darlehenserlösen berücksichtigen und rechtzeitig durchgeführt werden, bevor sie erforderlich sind, um zu vermeiden, dass sie von den Gerichten als betrügerische Überweisungen angesehen werden. Wie bei jeder Vermögensschutzstrategie sollte vor der Beantragung von Krediten oder Rechtsdokumenten ein Anwalt mit Kenntnissen in diesem Bereich konsultiert werden. (Weitere Informationen finden Sie in unserem Tutorial zu Hypotheken-Grundlagen.)