DownREIT
Was ist DownREIT?
DownREIT ist ein gemeinsames Unterfangen eines Immobilieneigentümers und eines Real Estate Investment Trust (REIT) zum Zwecke des Erwerbs und der Kontrolle von Immobilien.
Die zentralen Thesen
- Ein DownREIT ist eine Partnerschaftsvereinbarung zwischen einem REIT und einem Immobilieneigentümer, die es ermöglicht, die Steuer auf den Verkauf geschätzter Immobilien aufzuschieben.
- Es gibt zwei Arten von DownREITs. Die erste Art beinhaltet keine Kapitaleinlage von REITs, während die zweite Art eine signifikante Kapitaleinlage von REITs beinhaltet.
- DownREITs sind im Vergleich zu UPREITs komplizierter und können steuerliche Auswirkungen haben, wenn die operative Einheit vom IRS als Wertpapier angesehen wird.
DownREIT verstehen
Beim DownREIT handelt es sich um eine Partnerschaftsvereinbarung zwischen einem Immobilieneigentümer und dem (REIT), die den Immobilieneigentümer dabei unterstützt, die Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von geschätzten Immobilien aufzuschieben. Der UPREIT wurde nach der Immobilienrezession der 1990er Jahre erfunden, um die Kapitalanlage in die Immobilienbranche zu erleichtern. DownREIT hat sich aus dem UPREIT entwickelt.
Immobilienbesitzer, die Immobilien in DownREITs einbringen, erhalten Betriebseinheiten in einer Partnerschaft. Diese Personengesellschaft und die Beziehung des Eigentümers zu ihr können auf verschiedene Arten strukturiert werden, abhängig von der Struktur des REIT und eventuell vorhandenen UPREITs. Bei einem DownREIT muss der REIT einer Stillhalte- oder Lockout-Vereinbarung für den Verkauf von eingebrachten Vermögenswerten zustimmen.
Es gibt zwei Arten von DownREIT-Partnerschaftskategorien. Bei der ersten Art der Personengesellschaft stellt der REIT ein begrenztes oder kein Kapital zur Verfügung, und die Kommanditisten erhalten Präferenzen bei der Ausschüttung von Betriebsmitteln in Höhe der REIT-Aktiendividenden. Die zweite Kategorie von REITs beinhaltet die Einbringung von erheblichem Kapital durch den REIT. Der Komplementär erhält eine Ausschüttung in Höhe des Kapitalrückflusses.
DownREIT im Vergleich zu UPREIT
Der DownREIT ist weniger verbreitet als der UPREIT, da er komplizierter ist und möglicherweise nicht die gleichen Steuervorteile wie ein UPREIT bietet. Die Einbringung von Immobilien in einen DownREIT ist eine komplexe Transaktion, die eine professionelle Steuer- und Anlageberatung erfordert. Wenn die Transaktion nicht mit äußerster Sorgfalt strukturiert wird, kann der IRS die Übertragung von Eigentum in den DownREIT im Austausch gegen Betriebseinheiten als steuerpflichtige Transaktion gemäß den Regeln für den verschleierten Verkauf oder die Bekämpfung von Missbrauch betrachten. Daher kann ein UPREIT die logischere Wahl für einen Immobilienbesitzer sein, dessen Hauptanliegen darin besteht, die Einkommensteuerpflicht aufzuschieben.
Im Gegensatz zu UPREITs, bei denen das Eigentum an Immobilien nicht beteiligt ist, beinhaltet ein DownREIT den Besitz von Immobilien. Ein Teil dieses Eigentums befindet sich im direkten Besitz, während andere möglicherweise durch Kommanditgesellschaften mit denen, die Eigentum dazu beigetragen haben, im Besitz sind.
Ein DownREIT kann eine logische Option sein, wenn der Grundstückseigentümer glaubt, dass seine Immobilie mehr wert ist als die anderen Bestände des REITs, weil er bei einem DownREIT ein größeres Interesse an seiner eingebrachten Immobilie behält als bei einem UPREIT.
Da die Eigentümerstruktur eines DownREIT jedoch komplexer ist, erfordert die Umrechnung von Betriebseinheiten in Bargeld komplexere Berechnungen. Ebenso entwickeln sich UPREITs und DownREITs als Anlagen unterschiedlich, da sie unterschiedlich strukturiert sind. Bei einem DownREIT kann sich die Partnerschaft zwischen REIT und Investor anders entwickeln als die Performance des gesamten REITs.
DownREITs ähneln UPREITs jedoch in ihrem Wert als Nachlassplanungsinstrument. Beide verstärken die Basis der Betriebseinheiten nach dem Tod des Eigentümers und ermöglichen eine steuerfreie Übertragung von geschätzten Liegenschaften an Erben. Erben können die Betriebseinheiten dann steuerfrei in REIT-Aktien oder Bargeld umwandeln.
Beispiel für DownREIT
Betrachten Sie ein Portfolio von fünf Immobilien im Wert von 100 Millionen US-Dollar. Die Immobilien haben Schulden in Höhe von 80 Millionen US-Dollar bei einem Zinssatz von 8 %. Die Eigentümer der Immobilie verfügen über ein kumuliertes Kapitalkonto von 5 Millionen US-Dollar. Der REIT tritt in die Transaktion ein und begleicht 60 Millionen US-Dollar an bestehenden Schulden für die Immobilie und ersetzt die Kapitalkonten der verbleibenden Partner durch Schulden in Höhe von 7%. Für die verbleibenden 20 Millionen US-Dollar, die von Partnern gehalten werden, werden Aktien als operative Einheiten ausgegeben, und der REIT wird Mehrheitseigentümer, während die verbleibenden Partner zu GPs und LPs werden.