Die niederländische Immobilienkrise: eine Blase ohne Sauerstoff

Imane Rachidi

Den Haag, 12. Januar – Im Durchschnitt dauert es 23 Tage, bis ein Hausbesitzer in den Niederlanden sein Haus verkauft hat, und fast immer erhält er mehr Geld als der in der Anzeige angegebene Preis. Das liegt an der hohen Zahl der Interessenten, die mitbieten, denn die Nachfrage nach Wohnraum ist größer als das Angebot: 2021 wurden 32.000 Häuser weniger zum Verkauf angeboten als im Vorjahr.

Außerdem braucht der Wohnungsmarkt Sauerstoff, um neue Häuser zu bauen. In der Koalitionsvereinbarung, aus der die neue niederländische Regierung im Januar hervorging, wurde versprochen, 100.000 neue Wohnungen für das gesamte Jahr 2022 zu garantieren, während im letzten Quartal 2021 nur 8.800 neue Wohnungen auf den Markt kamen – die niedrigste Zahl seit 2013.

Dieses Problem in den Niederlanden ist „beispiellos“ und könnte noch mindestens drei Jahre andauern. Laut einem am Donnerstag veröffentlichten Bericht des Beratungsunternehmens Capital Value und des Forschungsinstituts ABF Research werden bis 2024 mindestens 316.000 Wohnungen fehlen. Derzeit fehlen fast 297.000 Wohnungen.

Der Kontext ist nicht hilfreich: Die Zinsen sind niedrig, die Arbeitsplatzsicherheit ist hoch und das Wirtschaftswachstum ist trotz der Pandemie gut, es gibt also viele Gründe, ein Haus zu kaufen, wenn überhaupt. Die Regierung hat ein Ministerium für Wohnungsbau und Planung eingerichtet, um diesen Mangel zu beheben.

In den nächsten zehn Jahren werden in den Niederlanden eine Million Häuser benötigt, aber das Beratungsunternehmen ist der Ansicht, dass von 2026 bis 2027 nur 100.000 Häuser pro Jahr auf den Markt gebracht werden können, da die Zahl der Haushalte steigt, der Hausbau in der Regel mehrere Jahre dauert und in den letzten Jahren nur sehr wenige Baugenehmigungen erteilt wurden.

Die Hauptleidtragenden dieser Krise sind junge Menschen, die gerade erst unabhängig geworden sind, und ältere Menschen, die eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohnung suchen. In der Altersgruppe bis 30 Jahre wohnt ein Viertel von ihnen in zu kleinen Häusern oder in einer unbequemen Lage weit weg von ihrem Arbeitsplatz.

Nach Angaben des Immobilienmaklerverbands NVM stagniert der niederländische Immobilienmarkt mit geringem Angebot und geringen Aussichten für die unmittelbare Zukunft. Er schätzt, dass im Jahr 2021 insgesamt 140.000 Häuser den Besitzer wechseln werden, gegenüber 172.000 im Jahr 2020.

Darüber hinaus blieben die Immobilien, die auf dem Markt waren, im Durchschnitt nur 23 Tage und 80 % wurden für mehr als den Verkaufspreis verkauft. „Die Konzentration auf mehr Angebot ist entscheidend, und deshalb müssen wir den Neubau beschleunigen, damit sich der Markt wieder öffnet“, sagte Onno Hoes, Vorsitzender des NVM, in einer Erklärung.

Ende Dezember letzten Jahres standen laut NVM 15.600 Wohnungen zum Verkauf, mit einem Durchschnittspreis von 428.000 Euro. Die Zahl der auf dem Markt befindlichen Einfamilienhäuser sank um fast 50 Prozent, während das Angebot an Wohnungen um 20 Prozent zurückging.

Das letzte Mal, dass die Verkäufe so drastisch zurückgegangen sind, war in den Jahren 2008 und 2009, als die Finanzkrise die Zurückhaltung bei Investitionen in den Wohnungsbau verstärkte.
Das Krisen- und Konjunkturgesetz zielt darauf ab, national geplante Bauprojekte mit kürzeren Verfahren zu sichern, so dass die Arbeiten schneller beginnen können, und soll auch die Durchführung innovativer und nachhaltiger Projekte fördern.

Auch die verschiedenen niederländischen Gemeinden versuchen, die Knappheit auf dem Mietmarkt zu bekämpfen, die die Preise in die Höhe getrieben hat.

In Amsterdam zahlen Neumieter im freien Sektor rund 1.466 Euro pro Monat, und es gibt kaum erschwingliche Wohnungen für Menschen mit niedrigen oder mittleren Einkommen.

Daher plant die Hauptstadt, ab dem 1. April eine Verpflichtung einzuführen, in den ersten vier Jahren nach dem Kauf einer Immobilie mit einem amtlichen Wert von bis zu 512.000 Euro in der neu erworbenen Wohnung zu wohnen, so dass diese in dieser Zeit nicht vermietet werden kann.

Andererseits will sie Vermieter bestrafen, die ihre Immobilien nicht vermieten, weil sie keine Bewerber finden, die bereit sind, hohe Preise zu zahlen, um so die Arbeitslosigkeit inmitten der Immobilienkrise zu bekämpfen.

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