Eventualklauseln in Hauskaufverträgen
Eine Eventualklausel definiert eine Bedingung oder Handlung, die erfüllt sein muss, damit ein Immobilienvertrag bindend wird. Ein Kontingent wird Bestandteil eines verbindlichen Kaufvertrages, wenn beide Parteien, der Käufer und der Verkäufer, den Bedingungen zustimmen und den Vertrag unterzeichnen. Dementsprechend ist es wichtig zu verstehen, worauf Sie sich einlassen, wenn in Ihrem Immobilienvertrag eine Eventualklausel enthalten ist.
Hier stellen wir weit verbreitete Eventualklauseln in Hauskaufverträgen vor und zeigen, wie sie sowohl Käufern als auch Verkäufern zugute kommen können.
Die zentralen Thesen
- Eine Eventualklausel definiert eine Bedingung oder Handlung, die erfüllt sein muss, damit ein Immobilienvertrag bindend wird.
- Ein Bewertungskontingent schützt den Käufer und wird verwendet, um sicherzustellen, dass eine Immobilie mit einem festgelegten Mindestbetrag bewertet wird.
- Ein Finanzierungsausfall (oder ein „Hypothekenausfall“) gibt dem Käufer Zeit, eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie zu erhalten.
- Eine Besichtigungs- oder Sorgfaltspflicht gibt dem Käufer das Recht, die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist besichtigen zu lassen.
So funktionieren Immobilientransaktionen
Eine Immobilientransaktion beginnt typischerweise mit einem Angebot: Ein Käufer unterbreitet einem Verkäufer ein Kaufangebot, der das Angebot entweder annehmen oder ablehnen kann. Häufig widerspricht der Verkäufer dem Angebot und es wird hin und her verhandelt, bis sich beide Parteien einigen. Wenn eine der Parteien den Bedingungen nicht zustimmt, wird das Angebot ungültig und Käufer und Verkäufer gehen ohne weitere Verpflichtungen getrennte Wege.
Wenn beide Parteien den Angebotsbedingungen zustimmen, leistet der Käufer jedoch eine ernsthafte Anzahlung – einen Betrag, der als Beweis von Treu und Glauben gezahlt wird, in der Regel 1 % oder 2 % des Verkaufspreises. Die Gelder werden von einer Treuhandgesellschaft gehalten, während der Abschlussprozess beginnt.
Eventualitäten im Immobilienbereich
Manchmal wird einem Angebot zum Kauf von Immobilien eine Eventualklausel beigefügt und in den Immobilienvertrag aufgenommen. Grundsätzlich gibt eine Eventualklausel den Parteien das Recht, unter bestimmten Umständen, die zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden müssen, vom Vertrag zurückzutreten.
Eventualitäten können Details wie den Zeitrahmen (z. B. „Der Käufer hat 14 Tage Zeit, um die Immobilie zu besichtigen“) und bestimmte Bedingungen (z. B. „Der Käufer hat 21 Tage Zeit, um ein 30-jähriges konventionelles Darlehen über 80 % des Kaufpreises zu ein Zinssatz von nicht mehr als 4,5%“). Jede Eventualklausel sollte klar angegeben werden, damit alle Parteien die Bedingungen verstehen.
Wenn die Bedingungen der Eventualklausel nicht erfüllt sind, wird der Vertrag nichtig und eine Partei (meistens der Käufer) kann ohne Rechtsfolgen zurücktreten. Umgekehrt ist der Vertrag rechtlich durchsetzbar, wenn die Bedingungen erfüllt sind, und eine Partei würde gegen den Vertrag verstoßen, wenn sie sich zum Rücktritt entschließen würde.
Die Folgen variieren, von der Verwirkung von ernsthaftem Geld bis hin zu Gerichtsverfahren. Wenn zum Beispiel ein Käufer zurücktritt und der Verkäufer keinen anderen Käufer finden kann, kann der Verkäufer eine bestimmte Leistung verlangen und den Käufer zwingen, das Haus zu kaufen. Eventualklauseln können für fast jeden Bedarf oder jedes Anliegen geschrieben werden.
In bestimmten Staaten ist es Immobilienfachleuten erlaubt, Verträge und alle Änderungen, einschließlich Eventualklauseln, vorzubereiten. In anderen Staaten müssen diese Dokumente jedoch von zugelassenen Anwälten erstellt werden.
Bewertungskontingenz
Ein Bewertungskontingent schützt den Käufer und wird verwendet, um sicherzustellen, dass eine Immobilie mit einem festgelegten Mindestbetrag bewertet wird. Wird die Immobilie nicht mindestens für den angegebenen Betrag bewertet, kann der Vertrag gekündigt werden und in vielen Fällen wird dem Käufer das verdiente Geld zurückerstattet.
Eine Schätzungskontingenz kann Bedingungen enthalten, die es dem Käufer ermöglichen, mit dem Kauf fortzufahren, selbst wenn die Schätzung unter dem angegebenen Betrag liegt, normalerweise innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen, nachdem der Käufer die Mitteilung über den Schätzungswert erhalten hat. Der Verkäufer hat möglicherweise die Möglichkeit, den Preis auf den Schätzbetrag zu senken.
Die Kontingenz legt ein Freigabedatum fest, an dem oder vor dem der Käufer den Verkäufer über etwaige Probleme mit der Bewertung informieren muss. Andernfalls gilt die Kontingenz als erfüllt und der Käufer kann nicht von der Transaktion zurücktreten.
Eine Eventualklausel in einem Immobiliengeschäft gibt den Parteien das Recht, unter bestimmten Umständen, die zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden, von ihrem Vertrag zurückzutreten.
Finanzierungskontingenz
Ein Finanzierungskontingent (auch „ Hypothekenkontingent “ genannt) gibt dem Käufer Zeit, eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie zu beantragen und zu erhalten. Dies bietet einen wichtigen Schutz für den Käufer, der vom Vertrag zurücktreten und sein ernsthaftes Geld zurückfordern kann, falls er keine Finanzierung durch eine Bank, einen Hypothekenmakler oder eine andere Kreditform sicherstellen kann.
Eine finanzielle Eventualität gibt eine bestimmte Anzahl von Tagen an, die dem Käufer eingeräumt wird, um eine Finanzierung zu erhalten. Der Käufer hat bis zu diesem Datum die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen (oder eine Verlängerung zu beantragen, der der Verkäufer schriftlich zustimmen muss). Andernfalls verzichtet der Käufer automatisch auf die Eventualverbindlichkeit und ist zum Kauf der Immobilie verpflichtet – auch wenn ein Kredit nicht besichert ist.
Hausverkaufskontingenz
Obwohl es in den meisten Fällen einfacher ist, vor dem Kauf einer anderen Immobilie zu verkaufen, funktionieren Timing und Finanzierung nicht immer so. Ein Hausverkaufskontingent gibt dem Käufer eine bestimmte Zeit, um sein bestehendes Haus zu verkaufen und zu begleichen, um das neue zu finanzieren. Diese Art von Kontingenz schützt Käufer, denn wenn ein bestehendes Haus nicht mindestens zum geforderten Preis verkauft wird, kann der Käufer ohne Rechtsfolgen vom Vertrag zurücktreten.
Eventualitäten beim Hausverkauf können für den Verkäufer schwierig sein, der möglicherweise gezwungen ist, ein weiteres Angebot auszulassen, während er auf das Ergebnis des Notfalls wartet. Der Verkäufer behält sich das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten, wenn das Haus des Käufers nicht innerhalb der angegebenen Anzahl von Tagen verkauft wird.
Inspektionsmöglichkeit
Ein Inspektions-Kontingent (auch „Due-Diligence-Kontingent“ genannt) gibt dem Käufer das Recht, das Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums, beispielsweise fünf bis sieben Tage, überprüfen zu lassen. Es schützt den Käufer, der den Vertrag kündigen oder Reparaturen auf der Grundlage der Ergebnisse eines professionellen Hausinspektors verhandeln kann.
Ein Inspektor untersucht das Innere und Äußere der Immobilie, einschließlich des Zustands von Elektro, Oberflächen, Sanitär, Struktur- und Lüftungselementen. Der Inspektor legt dem Käufer einen Bericht vor, in dem alle bei der Inspektion festgestellten Probleme aufgeführt sind. Abhängig von den genauen Bedingungen des Inspektionskontingents kann der Käufer:
- Genehmigen Sie den Bericht und der Deal geht voran
- Den Bericht ablehnen, aus dem Geschäft zurücktreten und das ernsthafte Geld zurückerstatten lassen
- Fordern Sie Zeit für weitere Inspektionen an, wenn etwas eine zweite Überprüfung erfordert
- Fordern Sie Reparaturen oder eine Konzession an (wenn der Verkäufer zustimmt, wird das Geschäft fortgesetzt; wenn der Verkäufer sich weigert, kann der Käufer aus dem Geschäft zurücktreten und sein ernsthaftes Geld zurückerhalten)
Manchmal ist zusätzlich zum Inspektions-Kontingent ein Reparaturkosten-Kontingent enthalten. Dies gibt einen maximalen Dollarbetrag für notwendige Reparaturen an. Wenn die Hausinspektion ergibt, dass Reparaturen mehr als diesen Dollarbetrag kosten, kann der Käufer den Vertrag kündigen. In vielen Fällen basiert die Reparaturkostenquote auf einem bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises, beispielsweise 1 % oder 2 %.
Kick-Out-Klausel
Die Kick-out-Klausel ist eine von Verkäufern hinzugefügte Möglichkeit, um einen Schutz vor einem eventuellen Hausverkauf zu bieten. Während der Verkäufer einem Hausverkauf zustimmt, kann er eine Kick-out-Klausel hinzufügen, die besagt, dass der Verkäufer die Immobilie weiterhin vermarkten kann.
Wenn ein anderer qualifizierter Käufer auftaucht, gibt der Verkäufer dem aktuellen Käufer eine bestimmte Zeit (z. B. 72 Stunden), um das Hausverkaufsrisiko zu beseitigen und den Vertrag aufrechtzuerhalten. Andernfalls kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und an den neuen Käufer verkaufen.
Die Quintessenz
Ein Immobilienvertrag ist eine rechtlich durchsetzbare Vereinbarung, die die Rollen und Pflichten jeder Partei bei einer Immobilientransaktion festlegt. Eventualverbindlichkeiten sind Klauseln, die dem Vertrag beigefügt und Bestandteil desselben werden. Es ist wichtig, Ihren Vertrag zu lesen und zu verstehen und alle angegebenen Termine und Fristen zu beachten. Da Zeit knapp ist, kann ein Tag (und eine verpasste Frist) negative – und kostspielige – Auswirkungen auf Ihre Immobilientransaktion haben.