Geschlossene Hypothek
Was ist eine geschlossene Hypothek?
Eine geschlossene Hypothek (auch als „geschlossene Hypothek“ bezeichnet) ist eine restriktive Hypothekenart, die nicht im Voraus zurückgezahlt, neu verhandelt oder refinanziert werden kann, ohne dass Bruchkosten oder andere Strafen an den Kreditgeber gezahlt werden.
Diese Art der Hypothek ist für Eigenheimkäufer sinnvoll, die in absehbarer Zeit nicht umziehen und für einen niedrigeren Zinssatz eine längerfristige Zusage eingehen. Geschlossene Hypotheken verbieten auch die Verpfändung von Sicherheiten, die bereits an eine andere Partei verpfändet wurden.
Diese können den offenen Hypotheken gegenübergestellt werden.
Die zentralen Thesen
- Eine geschlossene Hypothek erlegt dem Kreditnehmer im Gegenzug für einen niedrigeren Zinssatz mehrere Beschränkungen auf.
- Einschränkungen können Vorfälligkeitsentschädigungen oder das Verbot von Kreditnehmern sein, Eigenheimkapital zu verwenden, um eine zusätzliche Hypothek oder Kreditlinie zu sichern.
- Bei Verstößen gegen diese Beschränkungen muss der Kreditnehmer Strafen zahlen.
- Geschlossene Hypotheken sind für Kreditgeber in der Regel weniger riskant.
Geschlossene Hypotheken verstehen
Eine geschlossene Hypothek kann einen festen oder einen variablen Zinssatz haben, bringt aber für den Kreditnehmer einige Einschränkungen mit sich. Beispielsweise hindern geschlossene Hypotheken den Kreditnehmer daran, das von ihm aufgebaute Eigenkapital als Sicherheit für zusätzliche Finanzierungen zu verwenden. Wenn also ein Kreditnehmer 15 Jahre in einer geschlossenen 30-jährigen Hypothek ist und die Hälfte seiner Schulden zurückgezahlt hat, kann er ohne die Erlaubnis des ursprünglichen Kreditgebers und die Zahlung der Bruchgebühr kein Eigenheimdarlehen oder eine andere Form der Finanzierung aufnehmen. Darüber hinaus muss der Kreditnehmer einer geschlossenen Hypothek mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, wenn er seinen Hypothekenbetrag vorzeitig begleicht.
Eine offene Hypothek hingegen kann vorzeitig zurückgezahlt werden, hat aber einen höheren Zinssatz, während eine Wandelhypothek die Eigenschaften von geschlossenen und offenen Hypotheken vereint.
Kreditgeber können geschlossene Hypotheken anbieten, um das Risiko bei der Gewährung einer Finanzierung an den Kreditnehmer zu mindern. Sollte der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten oder durch eine geschlossene Hypothek in Konkurs gehen, kann der Kreditgeber sicher sein, dass es keine anderen Kreditgeber gibt, die das Haus als Sicherheit beanspruchen können. Im Gegenzug könnte der Kreditgeber, der die geschlossene Hypothek anbietet, die Vereinbarung so gestalten, dass dem Kreditnehmer niedrigere Zinssätze gewährt werden.
Andere Überlegungen
Wenn ein Eigenheimbesitzer in der Lage ist, einen Eigenheimkredit aufzunehmen – zum Beispiel wenn seine Haupthypothek unbefristet ist – könnte die neue Finanzierung als geschlossene Zweithypothek klassifiziert werden. Im Gegensatz zu einer Home-Equity-Kreditlinie kann diese Art der Finanzierung nicht so erweitert werden, dass der Kreditnehmer noch mehr Geld gegen das Eigenheim aufnehmen kann.
Eigenheimkäufer, die eine geschlossene Hypothek in Betracht ziehen, sollten die Bedingungen vollständig überprüfen und den vollen Umfang der Bedingungen verstehen. Die niedrigeren Hypothekenzinsen mögen zwar attraktiv sein, der Kompromiss besteht jedoch darin, dass die Kreditnehmer bei der Strukturierung ihrer Finanzen eingeschränkt sind. Ein Kreditnehmer, der beispielsweise seinen Kredit vorzeitig zurückzahlen möchte, um Zinslasten zu sparen, wird stattdessen mit einer Strafe konfrontiert oder muss die laufenden Zinsen für die gesamte Laufzeit der Hypothek bezahlen.