Kapitalverbesserung
Was ist eine Kapitalverbesserung?
Eine Kapitalverbesserung ist die Hinzufügung eines dauerhaften Strukturwandels oder die Wiederherstellung eines Aspekts einer Immobilie, der entweder den Gesamtwert der Immobilie erhöht, ihre Nutzungsdauer verlängert oder sie an neue Nutzungen anpasst. Einzelpersonen, Unternehmen und Städte können Kapitalverbesserungen an ihrem Eigentum vornehmen. Kapitalverbesserungen werden häufig steuerlich begünstigt und können in bestimmten Rechtsordnungen von der Umsatzsteuer befreit sein.
In einer Unternehmens- oder Unternehmensfinanzierung ist dieser Prozess vergleichbar mit Investitionen in Kapitalausgaben (CAPEX).
Die zentralen Thesen
- Eine Kapitalverbesserung ist eine dauerhafte Aufwertung, Anpassung oder Aufwertung einer Immobilie, die ihren Wert erhöht und häufig mit einer baulichen Veränderung oder Restaurierung verbunden ist.
- Der IRS gewährt qualifizierten Kapitalverbesserungen eine besondere steuerliche Behandlung und unterscheidet sie von gewöhnlichen Reparaturen.
- Neben der Aufwertung eines Eigenheims können Kapitalverbesserungen die Kostenbasis einer Immobilie erhöhen, was wiederum die Steuerbelastung beim Verkauf reduziert.
So funktioniert eine Kapitalverbesserung
Kapitalverbesserungen erhöhen in der Regel den Marktwert einer Immobilie, können aber auch den Nutzen des Vermögenswerts über seinen aktuellen Zustand hinaus erweitern. Nach Angaben des Internal Revenue Service ( IRS ) muss sie, um als Kapitalverbesserung zu gelten, nach ihrer Fertigstellung mehr als ein Jahr andauern und dauerhaft oder dauerhaft sein. Obwohl der Umfang einer Kapitalerhöhung variieren kann, nehmen sowohl einzelne Hausbesitzer als auch Großgrundbesitzer Kapitalverbesserungen vor.
Die IRS-Veröffentlichung 523 beschreibt die offizielle Definition einer Kapitalverbesserung. Beispiele für Verbesserungen des Wohnkapitals sind das Hinzufügen oder Renovieren eines Schlafzimmers, Badezimmers oder einer Terrasse. Andere vom IRS genehmigte Projekte umfassen das Hinzufügen neuer Einbaugeräte, Teppichböden oder Fußböden von Wand zu Wand oder Verbesserungen am Äußeren eines Hauses, wie z. Die Installation eines festen Swimmingpools oder einer Einfahrt kann ebenfalls eine qualifizierte Kapitalverbesserung sein.
Der IRS unterscheidet jedoch zwischen einer Kapitalverbesserung und einer Reparatur oder einem Ersatz aufgrund normaler Abnutzung. Wenn Ihr Kühlschrank beispielsweise nach mehreren Betriebsjahren kaputt geht oder Sie ein undichtes Rohr haben, sind diese Reparaturen keine Kapitalverbesserungen. Wenn jedoch eine Person Sonnenkollektoren und ein Geräteschuppen für ihr Eigentum, die beide dauerhaft an der Immobilie befestigt sind, werden als Kapitalverbesserungen für das Haus betrachtet. Ein Beispiel für eine geschäftsbasierte Kapitalverbesserung wäre die Installation eines neuen HVAC-Systems oder die Einführung von barrierefreien Funktionen nach dem American with Disability Act ( ADA ) in ein bestehendes Gebäude.
Ebenso würde die Schaffung eines neuen öffentlichen Parks in der Innenstadt als Kapitalverbesserung für eine Stadt angesehen. In diesen Szenarien würden die Neuzugänge die jeweiligen Liegenschaften wertvoller machen, würden als dauerhafte Zubauten gelten und ihre Entfernung würde der Liegenschaft erheblichen Schaden zufügen.
Besondere Überlegungen
Kostenbasis
Die Kostenbasis sind die Anschaffungskosten eines Vermögenswerts. Der IRS legt spezifische Standards für eine Verbesserung fest, die als kostenbasierte Erhöhung zu qualifizieren ist. Ein Hauptanliegen ist, dass es zum Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie vorhanden sein muss. Eine Kapitalerhöhung muss auch Bestandteil der Immobilie werden – oder so dauerhaft an der Immobilie angebracht sein –, dass deren Entfernung einen erheblichen Schaden oder eine Wertminderung der Immobilie selbst verursachen würde.
Reparaturen oder Wartungen können nicht in die Kostenbasis einer Immobilie eingerechnet werden. Reparaturen, die Teil eines größeren Projekts sind, wie der Austausch aller Fenster eines Hauses, gelten jedoch als Kapitalverbesserungen. Renovierungen, die notwendig sind, um ein Haus in gutem Zustand zu erhalten, werden nicht berücksichtigt, wenn sie keinen Wertzuwachs haben. Beispiele für solche nicht qualifizierten Reparaturen sind laut IRS das Streichen von Wänden, das Beheben von Lecks oder das Ersetzen defekter Hardware.
Kapitalgewinn
Neben der Verbesserung des Eigenheims erhöht eine Kapitalverbesserung – laut IRS – die Kostenbasis einer Struktur. Das heißt, die Kosten, die bei der Durchführung der Verbesserungen anfallen, werden zu dem Betrag addiert, den der Eigentümer für den Kauf oder Bau der Immobilie bezahlt hat. Augmentierenden die Kostenbasis, die wiederum reduziert die Größe des zu versteuernden Gewinns Kapital, wenn die Immobilie zu verkaufen.
Kapitalgewinne aus Immobilien verhalten sich anders als andere Arten von Kapitalgewinnen. Ab 2019 haben Hausbesitzer Anspruch auf eine Kapitalertragsbefreiung auf jeden Gewinn aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes bis zu 250.000 USD, wenn sie ledig sind, und 500.000 USD, wenn sie verheiratet sind und gemeinsam anmelden. Diese Ausnahme hat einen wichtigen Vorbehalt. Der Hausbesitzer muss in den letzten fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre in der Immobilie wohnhaft gewesen sein.
Auch wenn der Gewinn deutlich höher ist als die oben aufgeführten Summen, können die Auswirkungen der Kapitalverbesserungen auf die Kostenbasis erheblich sein. Viele Faktoren können dazu führen, dass ein Steuerzahler die Kapitalgewinnschwelle von 250/500 USD überschreitet. Dazu gehören, wenn die Eigentümer die Immobilie vor vielen Jahrzehnten erworben haben und die lokalen Immobilienwerte seit dem Kauf dramatisch gestiegen sind.
Lokale Ausnahmen
Die Mietgesetze des Staates New York enthalten eine Bestimmung namens Major Capital Improvements (MCI)-Programm. Es stammt aus den 1970er Jahren und ermöglicht es Vermietern, die mietstabilisierten oder -kontrollierten Gebäudemieten um bis zu 6% jährlich zu erhöhen, um die Kosten für größere Kapitalverbesserungen dieser Strukturen zu amortisieren. Ein HVAC-System-Upgrade, neue Aufzüge, aktualisierte Gemeinschaftsräume und andere Verbesserungen zählen alle zum MCI.
Im Februar 2019 brachten zwei Abgeordnete des Bundesstaates einen Gesetzentwurf zur Abschaffung des Programms ein und beschuldigten Gebäudeeigentümer, das Programm zu missbrauchen. Missbrauch entsteht, wenn diese skrupellosen Vermieter überhöhte oder fabrizierte Spesenforderungen stellen. Abgesehen von Betrugspotenzial ist das MCI-Programm von Natur aus unfair, behaupten einige Kritiker. Diese Kritiker argumentieren, dass eine Kapitalerhöhung für den Vermieter ein einmaliger Kostenfaktor ist, während eine Mieterhöhung für den Mieter eine laufende Ausgabe ist.
Beispiele für Kapitalverbesserungen
Angenommen, eine Person kauft zum Beispiel ein Haus für 650.000 US-Dollar und gibt 50.000 US-Dollar aus, um die Küche zu renovieren und ein Badezimmer hinzuzufügen. In vielen Fällen muss für diesen Auftrag keine Umsatzsteuer an die Auftragnehmer gezahlt werden, da es sich um eine qualifizierte Kapitalverbesserung handelt.
Auch die Kostenbasis des Eigenheims erhöht sich von 650.000 USD auf 700.000 USD. Nach 10 Jahren, in denen er das Haus besitzt und darin lebt, verkauft der Hausbesitzer, der alleinstehend ist und Steuern als solcher einbringt, die Immobilie zu einem Preis von 975.000 US-Dollar. Wenn keine Kapitalverbesserungen vorgenommen worden wären, würde der steuerpflichtige Betrag für den Kapitalgewinn normalerweise 75.000 US-Dollar betragen (975.000 US-Dollar Verkaufspreis – 650.000 US-Dollar Kaufpreis – 250.000 US-Dollar Kapitalgewinnausschluss). Da die Kapitalerhöhung die Kostenbasis um 50.000 US-Dollar erhöht hat, beträgt der steuerpflichtige Betrag für den Kapitalgewinn nur 25.000 US-Dollar (975.000 US-Dollar – (650.000 US-Dollar + 50.000 US-Dollar) – 250.000 US-Dollar = 25.000 US-Dollar).