Erschwinglichkeitsindex
Was ist ein Erschwinglichkeitsindex?
Ein Erschwinglichkeitsindex ist ein Maß für die Fähigkeit einer durchschnittlichen Person, einen bestimmten Gegenstand, beispielsweise ein Haus, in einer bestimmten Region zu kaufen. Ein Erschwinglichkeitsindex verwendet den Wert 100, um die Position einer Person darzustellen, die das Durchschnittseinkommen einer Bevölkerung verdient. Werte über 100 zeigen an, dass ein Artikel weniger wahrscheinlich erschwinglich ist, und Werte unter 100 zeigen an, dass ein Artikel erschwinglicher ist.
Die zentralen Thesen
- Erschwinglichkeitsindizes messen die Fähigkeit einer Person, sich einen Gegenstand zu leisten, vorausgesetzt, sie verdient das mittlere Familieneinkommen für ihr Land oder ihre Region.
- Die häufigsten Erschwinglichkeitsindizes konzentrieren sich auf Wohnen, da dieser als Proxy für die Gesamtkosten für das Leben in einem Gebiet angesehen wird.
- Lebenshaltungskostenindizes sind Erschwinglichkeitsindizes mit einem breiteren Spektrum an Datenpunkten, um tiefere Vergleiche zu ermöglichen, wenn die Erschwinglichkeit von Wohnungen nahezu ausgeglichen ist.
- Die Rasse hat einen Einfluss auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum.
Verstehen eines Erschwinglichkeitsindex
Ein Erschwinglichkeitsindex wird meistens mit den Wohnkosten in Verbindung gebracht. In den Erschwinglichkeitsindizes von Wohnungen werden häufig die Kosten für den Kauf eines Eigenheims an verschiedenen Standorten verglichen. Punkte über 100 weisen darauf hin, dass eine typische Familie möglicherweise Schwierigkeiten hat, sich für eine Hypothek auf ein Haus in der Gegend zu qualifizieren, während ein Wert von 100 anzeigt, dass die typische Familie mehr als genug Geld hat, um sich zu qualifizieren.
Da Wohnen oft eine der größten Ausgaben für eine Familie ist, wird ein Wohnungserschwinglichkeitsindex als Gesamtindikator für die Lebenshaltungskosten in diesem Gebiet angesehen. Es gibt jedoch detailliertere Indizes, die zwischen Gebieten verwendet werden können, die nahezu gleichwertige Indexwerte für die Erschwinglichkeit von Wohnungen aufweisen. Ein Index der Lebenshaltungskosten geht viel tiefer als der des Wohnens, stattdessen wird ein Warenkorb von Waren und Dienstleistungskosten verwendet, um einen Vergleich auf Stadt-zu-Stadt-Basis zu ermöglichen.
Historisch niedrige Hypothekenzinsen reichten nicht aus, um den Anstieg der Immobilienpreise auszugleichen, sodass der Erschwinglichkeitsindex für Wohnimmobilien weiterhin hoch blieb.
Analyse des US Housing Affordability Index
Es gibt eine Reihe von Indizes für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, aber einer der meistgesehenen in den USA ist der Composite Housing Affordability Index. Dieser Index wird monatlich von der National Association of Realtors (NAR) veröffentlicht. Es misst das mittlere Haushaltseinkommen im Verhältnis zum Einkommen, das für den Kauf eines Hauses mit mittlerem Preis erforderlich ist.
Betrachtet man die Daten, wird deutlich, dass Wohnraum in den USA schon seit sehr langer Zeit nicht mehr bezahlbar war – definiert durch eine Punktzahl von 100. Der Index lag seit 1985 nicht unter 100, als er bei 94,8 lag, und lag nur von 1986 bis 1991 innerhalb von 10 Punkten von 100. Ein zweiter Rückgang in Richtung 100 erfolgte von 2005 bis 2007, was Große auslöste Rezession. Abgesehen von diesen kurzen Zeiträumen lag der Composite Housing Affordability Index jedoch deutlich über 100 und erreichte 2012 einen Höchststand von 196,5. Im November 2020 lag der Composite Housing Affordability Index bei 168,2, deutlich über dem Index für 2018 von 146,3 und auch über dem Wert von 2019 von 159,5.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum war zwar immer noch über 100, aber für Familien im Zeitraum von 1990 bis 2008 besser als von 2009 bis 2020.3 Dies ist interessant, da der Immobilienpreisindex ist in diesem Zeitraum fast kontinuierlich gewachsen, wenn auch mit einem starken Rückgang im Zeitraum 2006 bis 2012. Zwei Schlüsselfaktoren kompensieren normalerweise diese Aufwertung der Immobilienpreise auf nationaler Ebene. Erstens befinden sich die Hypotheken für Eigenheime seit den 1990er Jahren auf oder nahe einem historischen Tiefststand. Diese niedrigen Zinsen halten die Wohnkosten niedrig, tragen aber auch zur Wertsteigerung bei. Allerdings ist der Hypothekarzinsvorteil in der Vergangenheit aufgrund des zweiten Faktors, dem Wachstum des mittleren Familieneinkommens, ins Stocken geraten. Zwischen 2008 und 2014 ist das Medianeinkommen eher gesunken als gestiegen, was dazu führte, dass der Erschwinglichkeitsindex für Wohnungen weiter über 100 stieg.
Die wichtigste Erkenntnis ist, dass niedrige Hypothekenzinsen mangels eines Wachstums des Durchschnittseinkommens nicht ausreichen, um die Aufwertung der Immobilienpreise auszugleichen. Seit 2014 hat sich das Medianeinkommen erholt und beginnt wieder zu wachsen, sodass der Composite Housing Affordability Index für die Vereinigten Staaten, obwohl er immer noch historisch hoch ist, von seinen jüngsten Höchstständen etwas gesunken ist.6 Die Zahlen zum Medianeinkommen für 2020 wurden noch nicht veröffentlicht, aber die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie werden wahrscheinlich zu einem Rückschlag für das jüngste Wachstum und damit zu einem höheren Indexwert führen.
Erschwinglichkeit von Wohnen und Rasse
Der zusammengesetzte Wohnungserschwinglichkeitsindex der NAR berücksichtigt weder die Rasse noch einige andere von uns untersuchte Wohnungserschwinglichkeitsindizes. Trotzdem variiert die Erschwinglichkeit von Wohnraum, je nachdem, ob Sie Weiß, Schwarz, Latinx oder Asiate sind. Aufschlussreiche Zahlen liefert die Studie „2021 Snapshot of Race and Home Buying in America“ von NAR. Zum Beispiel war das Nettovermögen einer typischen weißen Familie (188.200 $) im Jahr 2019 achtmal so hoch wie das einer schwarzen Familie (24.100 $). Die Wohneigentumsquote für weiße Familien betrug 69,8 %, verglichen mit 42,0 % für schwarze Familien, 48,1 % für Latinx-Familien und 60,7 % für asiatische Familien. Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien belief sich im Dezember 2020 auf 309.800 USD. Laut landesweiten Zahlen könnten sich nur 43 % der schwarzen Amerikaner diesen Betrag leisten, verglichen mit 54 % der Latinx-Menschen, 64 % der Weißen und 71 % der Asiaten.
Für einige Gruppen ist es auch schwieriger, eine Hypothek aufzunehmen als für andere. Im Jahr 2019 wurden 10 % der schwarzen Hauskäufer Hypotheken verweigert, im Gegensatz zu 6 % der Latinx-Käufer und nur 4 % der weißen oder asiatischen. Dennoch mussten Schwarze häufiger einen Hauskauf finanzieren (81 %) als Weiße (76 %), während sie ein deutlich geringeres Medianeinkommen (fast 70.000 USD) hatten als Weiße (90.000 USD). Natürlich variieren Immobilienpreise und Verfügbarkeit je nach Bundesstaat, und eine auffällige Statistik zeigte, dass es 2019 in fünf Bundesstaaten – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont und Wyoming – keine schwarzen Hauskäufer gab alle.