5 Dinge, die Sie für eine Hypothek im Voraus genehmigt haben müssen
Der Kauf eines Eigenheims kann aufregend und unterhaltsam sein, aber ernsthafte Eigenheimkäufer müssen den Prozess im Büro eines Kreditgebers beginnen, nicht bei einem offenen Haus. Die meisten Verkäufer erwarten Käufer einen haben, vor der Zulassung Brief und wird eher bereit sein, mit denen zu verhandeln, die nachweisen, dass sie eine Finanzierung erhalten.
Potenzielle Käufer müssen Unterlagen vorlegen, um ihr Vermögen und Einkommen nachzuweisen, gute Kredite, eine Überprüfung der Beschäftigung und andere Unterlagen, die für eine Hypothek vorab genehmigt werden müssen.
Die zentralen Thesen
- Ernsthafte Eigenheimkäufer müssen den Prozess im Büro eines Kreditgebers beginnen, nicht bei einem Tag der offenen Tür.
- Die meisten Verkäufer erwarten, dass Käufer ein Vorab-Genehmigungsschreiben haben und sind in diesem Fall eher bereit zu verhandeln.
- Um eine Vorabgenehmigung zu erhalten, benötigen Sie einen Vermögens- und Einkommensnachweis, eine gute Kreditwürdigkeit, einen Beschäftigungsnachweis und andere Arten von Dokumenten, die Ihr Kreditgeber möglicherweise benötigt.
Vorqualifizierung vs. Vorabgenehmigung
Eine Hypothek Präqualifikation kann als eine Schätzung von Nutzen sein,wie viel jemand leisten kann,auf einem Haus zu verbringen, aber eine Vorabgenehmigung ist viel wertvoller. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit des potenziellen Käufers überprüft und die Unterlagen überprüft hat, um einen bestimmten Kreditbetrag zu genehmigen (die Genehmigung dauert in der Regel einen bestimmten Zeitraum, z. B. 60 bis 90 Tage).
Potenzielle Käufer profitieren in mehrfacher Hinsicht, indem sie sich mit einem Kreditgeber beraten und ein Vorabgenehmigungsschreiben erhalten. Zunächst haben sie die Möglichkeit, mit dem Kreditgeber Kreditoptionen und Budgetierung zu besprechen. Zweitens wird der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit des Käufers prüfen und etwaige Probleme aufdecken. Der Hauskäufer wird auch den Höchstbetrag erfahren, den er ausleihen kann, was bei der Festlegung der Preisspanne hilft.
Die endgültige Kreditzusage erfolgt, wenn der Käufer ein Gutachten erstellen lässt und das Darlehen auf eine Immobilie angewendet wird.
Potenzielle Käufer sollten darauf achten, ihren Komfort bei einer bestimmten Hauszahlung zu beurteilen, anstatt sofort die Obergrenze ihres Ausgabenlimits anzustreben.
Voraussetzungen für die Vorabgenehmigung
Um eine Hypothek vorab zu genehmigen, benötigen Sie fünf Dinge: Nachweis von Vermögenswerten und Einkommen, gute Kreditwürdigkeit, Beschäftigungsnachweis und andere Arten von Unterlagen, die Ihr Kreditgeber möglicherweise benötigt. Hier ist ein detaillierter Blick darauf, was Sie wissen müssen, um die folgenden Informationen zusammenzustellen und für den Vorabgenehmigungsprozess bereit zu sein:
1. Einkommensnachweis
Käufer müssen in der Regel W-2-Lohnbescheinigungen der letzten zwei Jahre, aktuelle Gehaltsabrechnungen, die das Einkommen sowie das bisherige Einkommen ausweisen, einen Nachweis über etwaige zusätzliche Einkünfte wie Alimente oder Boni und die Steuern der letzten beiden Jahre vorlegen kehrt zurück.
2. Vermögensnachweis
Der Kreditnehmer benötigt Kontoauszüge und Anlagekontoauszüge, um nachzuweisen, dass er über Mittel für die Anzahlungs- und Abschlusskosten sowie Barreserven verfügt.
Die Anzahlung, ausgedrückt als Prozentsatz des Verkaufspreises, variiert je nach Kreditart. Viele Kredite sind mit der Anforderung verbunden, dass der Käufer eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließt oder eine Hypothekenversicherungsprämie oder eine Finanzierungsgebühr zahlt, es sei denn, er zahlt mindestens 20 % des Kaufpreises. Neben der Anzahlung basiert die Vorabgenehmigung auch auf der FICO-Kreditbewertung des Käufers, dem Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) und anderen Faktoren, abhängig von der Art des Darlehens.
Alle außer Jumbo-Darlehen entsprechen denRichtlinienvon staatlich geförderten Unternehmen ( Freddie Mac ). Einige Kredite wie HomeReady (Fannie Mae) und Home Possible (Freddie Mac) sind für Eigenheimkäufer mit geringem bis mittlerem Einkommen oder Erstkäufer konzipiert.4
Veterans Affairs (VA) -Darlehen, für die kein Geld erforderlich ist, sind für US-Veteranen, Servicemitglieder und nicht wiederverheiratete Ehepartner bestimmt. Ein Käufer, der Geld von einem Freund oder Verwandten erhält, um die Anzahlung zu leisten, benötigt möglicherweise einen Geschenkbrief, um zu beweisen, dass es sich bei dem Geld nicht um ein Darlehen handelt.
3. Gute Gutschrift
Die meisten Kreditgeber benötigen einen FICO-Score von 620 oder höher, um ein konventionelles Darlehen zu genehmigen, und einige verlangen diesen Wert sogar für ein Darlehen der Federal Housing Administration. Kreditgeber reservieren in der Regel die niedrigsten Zinssätze für Kunden mit einer Kreditwürdigkeit von 760 oder höher. Nach den FHA-Richtlinien können zugelassene Kreditnehmer mit einer Punktzahl von 580 oder höher nur 3,5% weniger zahlen.
Diejenigen mit niedrigeren Punktzahlen müssen eine größere Anzahlung leisten. Kreditgeber arbeiten häufig mit Kreditnehmern mit einer niedrigen oder mäßig niedrigen Kreditwürdigkeit zusammen und schlagen Möglichkeiten zur Verbesserung ihrer Kreditwürdigkeit vor.
Die folgende Tabelle zeigt Ihre monatliche Haupt und Zinszahlung auf einer 30-Jahres – Zinssatz festgesetzt Hypothek basierte auf einer Reihe von FICO Scores für drei gemeinsame Kreditbeträge. Beachten Sie, dass bei einem Darlehen von 250.000 USD eine Person mit einem FICO-Wert im niedrigsten Bereich (620–639) 1.288 USD pro Monat zahlen würde, während ein Hausbesitzer im höchsten Bereich (760–850) nur 1.062 USD zahlen würde, eine Differenz von 2.712 USD pro Jahr.
Bei den heutigen Zinssätzen und über die 30 Jahre des Darlehens von 250.000 USD würde eine Person mit einem FICO-Score im Bereich von 620 bis 639 USD 213.857 an Kapital und Zinsen zahlen und ein Hausbesitzer im Bereich von 760 bis 850 USD würde 132.216 USD zahlen, eine Differenz von mehr als 81.000 Dollar.
Mit einemZinssatz-Tool des Consumer Financial Protection Bureau können Sie sehen, wie sich Ihre Kreditwürdigkeit, Kreditart, Eigenheimpreis und Anzahlungsbetrag auf Ihren Zinssatz auswirken können. Das Tool wird zweimal wöchentlich mit den aktuellen Zinssätzen aktualisiert.
Da sich die Zinssätze häufig ändern, verwenden Sie diesenFICO-Kreditsparrechner, um Ergebnisse und Zinssätze zu überprüfen.
4. Beschäftigungsnachweis
Kreditgeber möchten sicherstellen, dass sie Kredite nur an Kreditnehmer mit einer stabilen Beschäftigung vergeben. Ein Kreditgeber möchte nicht nur die Gehaltsabrechnungen eines Käufers sehen, sondern wird wahrscheinlich auch den Arbeitgeber anrufen, um Beschäftigung und Gehalt zu überprüfen. Ein Kreditgeber möchte möglicherweise den vorherigen Arbeitgeber kontaktieren, wenn ein Käufer kürzlich den Arbeitsplatz gewechselt hat.
Selbständige Käufer müssen erhebliche zusätzliche Unterlagen zu ihrem Geschäft und Einkommen vorlegen.Laut Fannie Mae zählen zu denFaktoren, die für die Bewilligung einer Hypothek für einen selbstständigen Kreditnehmer eine Rolle spielen, die Stabilität des Einkommens des Kreditnehmers, der Standort und die Art des Geschäfts des Kreditnehmers, die Nachfrage nach dem Produkt oder der Dienstleistung des Unternehmens, die Finanzkraft des Geschäfts und die Fähigkeit des Geschäfts, weiterhin ausreichende Einnahmen zu generieren und zu verteilen, damit der Kreditnehmer die Zahlungen für die Hypothek leisten kann.
In der Regel müssen selbstständige Kreditnehmer mindestens die Steuererklärungen der letzten beiden Jahre mitallen entsprechenden Zeitplänen vorlegen.
5. Sonstige Dokumentation
Der Kreditgeber muss den Führerschein des Kreditnehmers kopieren und benötigt die Sozialversicherungsnummer und Unterschrift des Kreditnehmers, damit der Kreditgeber eine Kreditauskunft erstellen kann. Bereiten Sie sich bei der Vorabgenehmigungssitzung vor und stellen Sie später (so schnell wie möglich) alle vom Kreditgeber angeforderten zusätzlichen Unterlagen bereit.
Je kooperativer Sie sind, desto reibungsloser verläuft der Hypothekenprozess.
Die Quintessenz
Die Beratung mit einem Kreditgeber vor dem Hauskauf kann später viel Kummer ersparen. Sammle Papierkram vor dem Vorab-Genehmigungstermin und auf jeden Fall bevor du auf Wohnungssuche gehst.