125% Darlehen
Was ist ein 125%-Darlehen?
Ein 125% Kredit-Regel eine Hypothek -carries einen anfänglichen Haupt Betrag in Höhe von 125% (1,25x) des ursprünglichen Eigenschaftswertes. Wenn ein Haus beispielsweise 300.000 US-Dollar wert ist, würde ein Darlehen von 125% dem Kreditnehmer Zugang zu 375.000 US-Dollar ermöglichen.
125%-Darlehen wurden erstmals in den 1990er Jahren üblich und richteten sich an risikoarme Kreditnehmer mit hoher Kreditwürdigkeit und vorbildlicher Kredithistorie, die zusätzliches Kapital über ihr verfügbares Eigenheimkapital hinaus wollten. Da diese für Kreditgeber riskanter sind, sind 125% der Kredite tendenziell höher verzinst als herkömmliche Hypotheken – das ist doppelt so viel wie bei Standardhypotheken.
Die zentralen Thesen
- Ein 125%-Darlehen ist eine Hypothek in Höhe des 1,25-fachen des tatsächlichen Wertes der das Darlehen besichernden Immobilie.
- Erstmals in den 1990er Jahren an hochwertige Kreditnehmer vergeben, wurden 125% und ähnliche Kredite während der Immobilienblase 2007-09 zunehmend riskant und unüberschaubar.
- Aufgrund der damit verbundenen Hebelwirkung sind 125% Kredite höher verzinst als herkömmliche Hypotheken.
- 125% Kredite sind nach der Finanzkrise 2008-09 weniger beliebt.
So funktioniert ein 125%-Darlehen
In der Finanzierungsterminologie weist ein 125% -Darlehen ein LTV-Verhältnis (Loan-to-Value) von 1,25x auf. Ein primäres Maß für das Ausfallrisiko eines Kredits für einen Kreditgeber ist die Höhe eines Kredits im Verhältnis zum Wert der zugrunde liegenden Immobilie. Ein 125%-Kredit ist im Vergleich zu einem Kredit mit einer LTV-Quote von weniger als 100% ein relativ riskantes Darlehen. Tatsächlich übersteigt die Kredithöhe bei herkömmlichen Hypotheken in der Regel nicht 80 % des Immobilienwertes. Daher wird gemäß der von Kreditgebern verwendeten risikobasierten Preisbildungsmethode ein Kredit mit einer LTV-Quote von 125% höher verzinst als ein Kredit mit einer LTV-Quote von 100% oder darunter.
Eigenheimbesitzer könnten als Refinanzierungsoption ein Darlehen von 125% in Anspruch nehmen, um ihnen einen besseren Zugang zu Kapital zu verschaffen, als ihr Eigenheimkapital zur Verfügung steht. Ihr Motiv könnte darin bestehen, den Kredit zur Tilgung anderer Schulden mit höheren Zinssätzen wie Kreditkarten zu verwenden. Der vergleichsweise niedrigere Zinssatz der Hypothek, selbst bei einem 125%-Darlehen, könnte zu geringeren Zahlungen und einem geringeren Kapitalsaldo führen, wodurch sich das Kapital schneller erhöhen würde.
Da es sich um einen Betrag handelt, der höher ist als der Wert der Hypothek, ist ein 125%-Darlehen höher verzinst als herkömmliche Darlehen.
Geschichte von 125% Darlehen
125% Kredite spielten bei der Immobilienkrise 2007-08 eine Rolle. Der Zusammenbruch der Immobilienmärkte im ganzen Land, ausgelöst durch den Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken, ließ viele Menschen „unter Wasser“ – das heißt, sie schuldeten mehr Geld für ihre Hypothek, als das Eigenheim tatsächlich wert war. Es war nicht ungewöhnlich, Hausbesitzer zu finden, die Hypotheken mit Zinssätzen und Kapitalsalden abbezahlt hatten, die nicht mehr den Wert der Wohnungen widerspiegelten, für die sie bezahlten.
Als die Eigenheimwerte sanken, wollten Hausbesitzer sich vielleicht refinanzieren, aber um sich zu qualifizieren, mussten sie möglicherweise einen bestimmten Prozentsatz des Eigenkapitals in das Eigenheim gezahlt haben. Die drastischen Marktveränderungen erschwerten die Refinanzierung; Darüber hinaus würden fortgesetzte Zahlungen in ihre bestehenden Hypotheken wahrscheinlich dazu führen, dass sie ihre Verluste nicht ausgleichen könnten, selbst wenn sie versuchen würden, das Haus zu verkaufen.
Das Federal Home Affordable Refinance Program (HARP) wurde im März 2009 ins Leben gerufen, um Abhilfe zu schaffen. Es ermöglichte Eigenheimbesitzern, deren Häuser unter Wasser standen, die aber ansonsten in gutem Zustand und mit ihren Hypotheken auf dem neuesten Stand waren, eine Refinanzierung zu beantragen. Durch HARP können Hausbesitzer, die bis zu 125% des Wertes ihrer Häuser schulden, eine Refinanzierung zu niedrigeren Zinssätzen anstreben, um ihre Schulden zu begleichen und eine solidere finanzielle Grundlage zu erhalten.
Ursprünglich konnten Hausbesitzer, die mehr als diesen Prozentsatz schuldeten, keinen Antrag stellen, aber schließlich wurde sogar die LTV-Obergrenze von 125% aufgehoben, was es noch mehr Hausbesitzern ermöglichte, HARP-Darlehen zu beantragen. Nach mehrfacher Verlängerung endete das HARP-Programm im Dezember 2018.