Zoneneinteilung
Was ist Zoning?
Die Zoneneinteilung bezieht sich auf kommunale oder lokale Gesetze oder Vorschriften, die regeln, wie Immobilien in bestimmten geografischen Gebieten genutzt werden können und nicht. Zum Beispiel können Zonengesetze die gewerbliche oder industrielle Nutzung von Land einschränken, um zu verhindern, dass Öl, Produktions- oder andere Arten von Unternehmen in Wohnvierteln bauen.
Diese Gesetze können geändert oder ausgesetzt werden, wenn der Bau einer Immobilie dem wirtschaftlichen Fortschritt der Gemeinde dient.
Die zentralen Thesen
- Die Zoneneinteilung ermöglicht es den lokalen Regierungen zu regulieren, in welchen Gebieten unter ihrer Zuständigkeit Grundstücke oder Grundstücke für bestimmte Zwecke verwendet werden können.
- Beispiele für Zoneneinteilungen sind unter anderem Wohn, Gewerbe, Landwirtschafts, Industrie- oder Hotel-/Gastgewerbe.
- Zonierungsgesetze können von einer lokalen Regierung geändert werden, solange sie unter die staatlichen und bundesstaatlichen Gesetze fallen, und ein bestimmtes Grundstück kann je nach Überlegung neu in Zonen eingeteilt werden.
So funktioniert Zoning
Die Zonierung beschreibt, welche Arten von Entwicklungs- und Betriebsnutzung von Land auf einem bestimmten Gebiet zulässig sind. Gemeinden neigen dazu, Bezirke und Quartiere nach einem Masterplan aufzuteilen. Dies kann getan werden, um die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern, den Verkehrsfluss zu kontrollieren, den Lärmpegel zu kontrollieren, Wohnraum für die Bewohner zu reservieren und bestimmte Ressourcen zu schützen.
Beispiele für Zoneneinteilungen umfassen Industrie, Leichtindustrie, Gewerbe, Leicht Gewerbe, Landwirtschaft, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Schulen.
Die lokale Regierung könnte die Nutzung von Wohneigentum für geschäftliche Zwecke verbieten, um die Geschäftstätigkeit auf bestimmte Teile der Stadt zu beschränken. Eine solche Zonierung kann zu Konflikten führen, wenn die Bewohner die vorgesehene Nutzung bestreiten.
Bebauungsgesetze können auch die Einzelheiten der Bebauung in bestimmten Stadtteilen regeln. Beispielsweise kann die Zoneneinteilung die maximale Höhe von Gebäuden in einem bestimmten Gebiet unabhängig von der zulässigen Bauart begrenzen. Wohnhochhäuser oder Büros könnten auf bestimmten Parzellen durch Zonierung verboten werden, unabhängig davon, ob die Gebäude ansonsten den Gesetzen entsprechen.
Das Vorhandensein von Zoneneinschränkungen kann die Preise beim Kauf einer Immobilie beeinflussen. Immobilien können mit einem Aufschlag verkauft werden, der davon abhängt, wie viele Limits von der Gemeinde festgelegt wurden.
Im Jahr 1926 entschied der Oberste Gerichtshof, dass ordnungsgemäß erlassene Zoneneinteilungsverordnungen eine gültige Ausübung der Regierungsgewalt der Staaten seien. Die Zonierung wurde vom Obersten US-Gerichtshof als Ergebnis des Verfahrens Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926) verfassungskonform.
Ökonomische Theorie der Zonierung
Laut dem Satz des mit dem Nobelpreis ausgezeichneten Ökonomen Ronald Coase könnten ohne Transaktionskosten Fragen und Streitigkeiten über Landnutzung und Entwicklung ohne staatliche Regulierung optimal gelöst werden. Unter den Annahmen des Coase-Theorems könnte einfach zwischen den Beteiligten ausgehandelt werden, wie ein bestimmtes Grundstück genutzt und welche Art von Aktivitäten erlaubt sein sollte, um ein wirtschaftlich effizientes Ergebnis zu erzielen.
Das Theorem von Coase veranschaulicht, warum in der realen Welt, in der Transaktionskosten anfallen und reibungslose Verhandlungen zwischen den Interessengruppen unwahrscheinlich sind, Landnutzungsvorschriften wie Zoneneinteilung und andere von der Regierung auferlegte Lösungen die Norm sind.
Kritik am Bauordnungsrecht
Kritiker von Zonengesetzen behaupten, dass die Praxis die Ungleichheit der Lebensqualität zwischen sozioökonomischen Gruppen schafft und vergrößert.
Beispielsweise kann eine Gemeinde Gesetze zur Bebauung von Flächen einhalten, die die Entwicklung von Schwerindustrie und Gewerbe auf Landstriche beschränken, die an einkommensschwache Viertel angrenzen. Die Auswirkungen einer solchen Politik würden es wohlhabenderen Stadtteilen ermöglichen, den damit verbundenen Lärm und die Umweltverschmutzung zu vermeiden.
Besondere Überlegungen
Änderungen der Flächennutzungsgesetze sind auch ohne vollständige Aufhebung der geltenden Gesetzgebung möglich. Ein Bauträger oder Grundstückseigentümer kann Abweichungen beantragen, die bestimmte Ausnahmen von den Bebauungsvorschriften ermöglichen würden. Dadurch könnte Eigentum auf eine Art und Weise verwendet werden, die im Allgemeinen nicht zulässig ist – zum Beispiel könnte der Eigentümer eines zu Hause ansässigen Unternehmens eine Abweichung beantragen, damit der Betrieb fortgesetzt werden kann.
Antragsteller für Abweichungen müssen möglicherweise erklären, warum die Abweichung erforderlich ist und wie die Änderung keine wesentlichen Störungen oder Nachteile für die umliegende Gemeinschaft verursacht.