Rundum-Darlehen
Was ist ein Rundum-Darlehen?
Ein Rundumkredit ist eine Art Hypothekendarlehen, das für Eigentümerfinanzierungsgeschäfte verwendet werden kann. Diese Art von Darlehen beinhaltet die Hypothek des Verkäufers auf das Haus und fügt einen zusätzlichen Mehrwert hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu erhalten, der im Laufe der Zeit an den Verkäufer gezahlt werden muss.
Die zentralen Thesen
- Ein Rundumkredit ist eine Form der Eigentümerfinanzierung, bei der der Verkäufer einer Immobilie eine ausstehende erste Hypothek unterhält, die dann teilweise vom neuen Käufer zurückgezahlt wird.
- Anstatt eine herkömmliche Bankhypothek zu beantragen, unterzeichnet der Käufer eine Hypothek mit dem Verkäufer, und das neue Darlehen wird nicht zur Tilgung des bestehenden Darlehens des Verkäufers verwendet.
- Wrap-Around-Kredite können riskant sein, da der Verkäufer-Finanzier das mit beiden Krediten verbundene volle Ausfallrisiko übernimmt.
Grundlegendes zu Wrap-Around-Darlehen
Die Form der Finanzierung, auf die sich ein Rundumdarlehen stützt, wird üblicherweise in verkäuferfinanzierten Geschäften verwendet. Ein Rundumdarlehen weist dieselben Merkmale wie ein vom Verkäufer finanziertes Darlehen auf, berücksichtigt jedoch die aktuelle Hypothek eines Verkäufers in den Finanzierungsbedingungen.
Verkäuferfinanzierung ist eine Art der Finanzierung, die es dem Käufer ermöglicht, einen Kapitalbetrag direkt an den Verkäufer zu zahlen. Verkäuferfinanzierungsgeschäfte haben ein hohes Risiko für den Verkäufer und erfordern normalerweise überdurchschnittliche Anzahlungen. Bei einem vom Verkäufer finanzierten Geschäft basiert die Vereinbarung auf einem Schuldschein, in dem die Finanzierungsbedingungen aufgeführt sind. Darüber hinaus erfordert ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft nicht, dass der Kapitalbetrag im Voraus ausgetauscht wird, und der Käufer leistet Ratenzahlungen direkt an den Verkäufer, einschließlich Kapitalbetrag und Zinsen.
Wrap-Around-Kredite können für Verkäufer ein Risiko darstellen, da sie das volle Ausfallrisiko des Kredits übernehmen. Verkäufer müssen auch sicher sein, dass ihre bestehende Hypothek keine Entfremdungsklausel enthält, nach der sie das Hypothekarkreditinstitut vollständig zurückzahlen müssen, wenn das Eigentum an Sicherheiten übertragen oder die Sicherheiten verkauft werden. Entfremdungsklauseln sind in den meisten Hypothekendarlehen üblich, die häufig verhindern, dass umlaufende Darlehensgeschäfte abgeschlossen werden.
Wie ein Rundum-Darlehen funktioniert
Wrap-Around-Kredite bauen auf dem Konzept der Eigentümerfinanzierung auf und setzen dieselbe Grundstrukturierung ein. Eine Wrap-Around-Kreditstruktur wird bei einem inhaberfinanzierten Geschäft verwendet, wenn ein Verkäufer einen Restbetrag für das erste Hypothekendarlehen der Immobilie hat. Ein Rundumdarlehen berücksichtigt den verbleibenden Restbetrag der bestehenden Hypothek des Verkäufers zu seinem vertraglich vereinbarten Hypothekenzins und fügt einen zusätzlichen Saldo hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu erhalten.
Bei einem Rundumdarlehen basiert der Basiszinssatz des Verkäufers auf den Bedingungen des bestehenden Hypothekendarlehens. Um die Gewinnschwelle zu erreichen, muss der Verkäufer mindestens Zinsen verdienen, die dem Zinssatz des Darlehens entsprechen und noch zurückgezahlt werden müssen. Somit hat ein Verkäufer die Flexibilität, den Zinssatz des Käufers auf der Grundlage seiner aktuellen Bedingungen auszuhandeln. Im Allgemeinen möchte der Verkäufer den höchstmöglichen Zinssatz aushandeln, um Zahlungen für die erste Hypothek zu leisten und auch einen Spread für das Geschäft zu erzielen.
Beispiel eines Rundumdarlehens
Nehmen wir an, Joyce hat eine Hypothek in Höhe von 80.000 USD in ihrem Haus mit einem festen Zinssatz von 4% ausstehend.
Sie erklärt sich bereit, ihr Haus für 120.000 US-Dollar an Brian zu verkaufen, der 10% absetzt und den Rest oder 108.000 US-Dollar mit einer Rate von 7% ausleiht.
Joyce verdient 7% auf 28.000 USD (die Differenz zwischen 108.000 USD und den 80.000 USD, die sie noch schuldet) plus die Differenz zwischen 7% und 4% (dh 3%) auf den Restbetrag von 80.000 USD Hypothek.