Ist das Investieren in Immobilien sicher?
Ist eine Immobilie ein riskantes Investment? Seit 2013 sind Immobilien für die Mehrheit (35 %) der Amerikaner laut der Anfang April 2020 durchgeführten jährlichen Wirtschafts- und Privatfinanzierungsumfrage von Gallup die Top-Investment-Wahl. ahead Damit liegen Immobilien vor Aktien und Investmentfonds (21%), Sparkonten (17%), Gold (16%) und Obligationen (8%) als beliebteste Anlage.
Es mag die Top-Investment-Wahl sein, aber sind Immobilieninvestitionen sicher? Wie jede Geldanlage birgt auch die Immobilienanlage Risiken. Hier sind sieben Immobilieninvestitionsrisiken, auf die Sie achten sollten, wenn Sie über den Kauf einer Anlageimmobilie nachdenken.
Die zentralen Thesen
- Immobilieninvestitionen können lukrativ sein, aber es ist wichtig, die Risiken zu verstehen.
- Wesentliche Risiken sind schlechte Lagen, negativer Cashflow, hohe Leerstände und Problemmieter.
- Weitere zu berücksichtigende Risiken sind fehlende Liquidität, versteckte strukturelle Probleme und die Unvorhersehbarkeit des Immobilienmarktes.
1. Der Immobilienmarkt ist unberechenbar
Vor der Großen Rezession 2008 glaubten viele Anleger (fälschlicherweise), dass sich der Immobilienmarkt nur in eine Richtung bewegen könnte – nach oben. Die Grundannahme war, dass man eine Immobilie, wenn man sie heute kauft, später für viel mehr verkaufen könnte.
Während die Immobilienwerte im Laufe der Zeit tendenziell steigen, ist der Immobilienmarkt unvorhersehbar – und Ihre Investition könnte an Wert verlieren. Angebot und Nachfrage, Wirtschaft, Demografie, Zinssätze, Regierungspolitik und unvorhergesehene Ereignisse spielen alle eine Rolle bei Immobilientrends, einschließlich Preisen und Mietpreisen. Durch sorgfältige Recherche, Due Diligence und Überwachung Ihres Immobilienbestandes können Sie das Risiko verringern, auf der falschen Seite eines Trends zu geraten.
Immobilien sind keine Investitionen, die man einfach so macht und vergisst. Sie sollten Ihre Investitionen überwachen und Ihre Ein- und Ausstiegsstrategien nach Bedarf anpassen.
2. Einen schlechten Standort wählen
Beim Kauf einer Anlageimmobilie sollte immer der Standort im Vordergrund stehen. Schließlich kann man kein Haus in eine begehrenswertere Nachbarschaft verlegen – und auch kein Einzelhandelsgebäude aus einem verlassenen Einkaufszentrum.
Die Lage bestimmt letztendlich die Faktoren, die Ihre Gewinnfähigkeit bestimmen – die Nachfrage nach Mietobjekten, die am stärksten nachgefragten Objekttypen, der Mieterpool, die Mietpreise und das Wertsteigerungspotenzial. Im Allgemeinen ist der beste Standort derjenige, der die höchste Kapitalrendite erzielt. Sie müssen jedoch etwas recherchieren, um die besten Standorte zu finden.
3. Negativer Cashflow
Der Cashflow einer Immobilieninvestition ist das Geld, das übrig bleibt, nachdem alle Ausgaben, Steuern und Hypothekenzahlungen bezahlt wurden. Ein negativer Cashflow tritt auf, wenn weniger Geld eingeht als das Geld, das ausgegeben wird – das heißt, Sie verlieren Geld.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Zu den Hauptgründen für einen negativen Cashflow gehören:
- Hoher Leerstand
- Zu viel Wartung
- Hohe Finanzierungskosten
- Nicht genügend Miete verlangen
- Nicht mit der besten Mietstrategie
Der beste Weg, um das Risiko eines negativen Cashflows zu reduzieren, besteht darin, Ihre Hausaufgaben vor dem Kauf zu machen. Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben genau (und realistisch) zu berechnen – und gehen Sie sorgfältig vor, um sicherzustellen, dass sich die Immobilie in einer guten Lage befindet.
4. Hohe Leerstandsquoten
Ob Sie ein Einfamilienhaus oder ein Bürogebäude besitzen, Sie müssen diese Einheiten mit Mietern füllen, um Mieteinnahmen zu erzielen. Leider besteht bei Immobilieninvestments immer das Risiko einer hohen Leerstandsquote. Hohe Leerstände sind besonders riskant, wenn Sie auf Mieteinnahmen zählen, um Hypotheken, Versicherungen, Grundsteuern, Wartung und dergleichen zu bezahlen.
Der primäre Weg, das Risiko hoher Leerstände zu vermeiden, ist der Kauf einer Anlageimmobilie mit hoher Nachfrage in (Sie ahnen es) einer guten Lage. Sie können Ihr Leerstandsrisiko auch senken, wenn Sie:
- Bewerten Sie Ihre Mietpreise innerhalb des Marktbereichs für die Region
- Bewerben, vermarkten und bewerben Sie Ihre Immobilie und achten Sie darauf, wo Ihr Zielmieter nach Immobilieninformationen suchen könnte (z. B. traditionelle Methoden? online?)
- Beginnen Sie mit der Suche nach neuen Mietern, sobald ein aktueller Mieter seinen Auszug ankündigt
- Sorgen Sie dafür, dass Ihre Immobilie sauber, ordentlich und gepflegt ist
- Bieten Sie Anreize und Belohnungen an, um die Mieter zufrieden zu stellen
- Inserieren Sie Ihre Immobilie bei einem Immobilienprofi
- Entwickeln Sie sich einen Ruf, nett zu sein und hochwertige Immobilien zu vermieten (denken Sie an: Airbnb-Bewertungen)
5. Problemmieter
Um Leerstandsrisiken zu vermeiden, möchten Sie Ihre Renditeliegenschaften mit Mietern gefüllt halten. Aber das kann ein weiteres Risiko schaffen: Problemmieter. Ein schlechter Mieter kann am Ende eher eine finanzielle Belastung (und Kopfschmerzen) sein, als überhaupt keinen Mieter zu haben. Häufige Probleme mit Mietern sind diejenigen, die:
- Zahlen Sie nicht pünktlich oder gar nicht (was zu einem langwierigen/kostspieligen Räumungsprozess führen könnte)
- Mülleimer
- Melden Sie Wartungsprobleme erst, wenn es zu spät ist
- Beherbergen Sie zusätzliche Mitbewohner (Mensch oder Tiere)
- Ignorieren Sie ihre Mieterpflichten
Es ist zwar unmöglich, das Risiko eines problematischen Mieters auszuschließen, aber Sie können sich selbst schützen, indem Sie einen gründlichen Mieter-Screening-Prozess implementieren. Führen Sie bei jedem Bewerber eine Bonitäts- und Vorstrafenprüfung durch. Wenden Sie sich auch an die früheren Vermieter jedes Antragstellers, um nach Warnsignalen wie Zahlungsverzug, Sachschäden und Räumungen zu suchen.
Stellen Sie sicher, dass Sie und Ihre Anlageobjekte ausreichend gegen Schäden und Haftpflicht versichert sind.
Es wird auch empfohlen, den Arbeitsverlauf eines potenziellen Mieters zu untersuchen. Stellen Sie sicher, dass sie ein festes Gehalt haben, das die Miete und die Lebenshaltungskosten angemessen decken kann. Es ist auch eine gute Idee, auf den verstreuten Arbeitsverlauf zu achten. Ein Bewerber, der von Job zu Job springt, hat möglicherweise Probleme, die Miete zu zahlen, und zieht möglicherweise eher mitten im Mietvertrag um.
6. Versteckte strukturelle Probleme
Eine sichere Möglichkeit, bei einer Investition Geld zu verlieren, besteht darin, die Kosten für Reparaturen und Wartung zu unterschätzen. Für ein typisches Einfamilienhaus können Sie beispielsweise bis zu 12.000 US-Dollar für die Reparatur eines Fundaments oder 16.000 US-Dollar für die Reparatur der Abstellgleise in Betracht ziehen. Bauliche Reparaturen oder Sanierungen von Schimmel oder Asbest können bei gewerblichen Gebäuden leicht Zehntausende von Dollar kosten.
Glücklicherweise können Sie dieses Risiko verringern, wenn Sie die Immobilie vor dem Kauf gründlich inspizieren. Sparen Sie nicht bei der Einstellung eines qualifizierten und seriösen Immobilieninspektors, Auftragnehmers, Schimmelinspektors und Schädlingsbekämpfungsspezialisten, um „unter die Haube zu schauen“ und versteckte Probleme aufzudecken. Wenn ein Problem entdeckt wird, finden Sie heraus, wie viel die Behebung kosten wird, und arbeiten Sie diese Kosten entweder in Ihr Geschäft ein oder gehen Sie weg, wenn Sie dadurch keinen angemessenen Gewinn erzielen können.
7. Mangelnde Liquidität
Wenn Sie Aktien besitzen, können Sie diese leicht verkaufen, wenn Sie Geld benötigen oder sich einfach auszahlen lassen möchten. Dies ist bei Immobilieninvestitionen normalerweise nicht der Fall. Aufgrund des Mangels an Liquidität könnten Sie am Ende unter dem Marktpreis oder mit Verlust verkaufen, wenn Sie Ihre Immobilie schnell entladen müssen.
Obwohl Sie nicht viel tun können, um dieses Risiko zu verringern, gibt es Möglichkeiten, das Eigenkapital Ihrer Immobilie zu nutzen, wenn Sie Bargeld benötigen. Sie können beispielsweise ein Eigenheimdarlehen (für Wohnimmobilien) aufnehmen, eine Cash-out-Refinanzierung durchführen – oder für Gewerbeimmobilien ein Gewerbekapitaldarlehen oder eine Eigenkapitalkreditlinie aufnehmen.
Die Quintessenz
Immobilien gelten traditionell als solide Investition, und versierte Anleger können ein passives Einkommen, hervorragende Renditen, Steuervorteile, Diversifikation und die Möglichkeit zum Vermögensaufbau genießen. Wie bei anderen Anlageformen können Immobilieninvestitionen jedoch riskant sein.
Sie können Ihre Risiken begrenzen, indem Sie Ihre Due Diligence durchführen und eine gründliche Immobilienmarkt- und Mietobjektanalyse durchführen. Stellen Sie außerdem sicher, dass Profis die Immobilie inspizieren, potenzielle Mieter überprüfen und alles über den Immobilienmarkt erfahren, was Sie können.
Denken Sie daran, dass es viele Möglichkeiten gibt Real Estate Investment Trusts (REITs), Immobilienaktien, Immobilien-Crowdfunding und Immobilienpartnerschaften.
Sie könnten auch erwägen, in sich selbst zu investieren, indem Sie eine neue Fähigkeit erlernen oder eine neue Lizenz erwerben. Viele Immobilieninvestoren werden beispielsweise lizenzierte Multiple Listing Services (MLS), Networking und die Provisionen zu nutzen.