Leerverkäufe vs. Zwangsversteigerungen: Was ist der Unterschied?
Leerverkäufe vs. Zwangsvollstreckungen: Ein Überblick
Hausbesitzer zu werden ist für viele Menschen ein Traum. Es erfordert viel Sparen und viel Disziplin und es tut nie weh, eine gute Kreditwürdigkeit zu haben. Aber manchmal gibt es Faktoren, die den Traum eines Menschen in einen Albtraum verwandeln können. Sie verlieren möglicherweise Ihren Job oder ein anderes Einkommen in der Familie, die Zinssätze steigen möglicherweise oder Sie müssen mehr Schulden aufnehmen. Was tun Sie also, um sich in Schach zu halten?
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Sie als Hausbesitzer haben, wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten, wenn Sie ein Haus haben, das unter Wasser ist – oder beides: Ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung. Es gibt verschiedene Gründe, warum sich ein Hausbesitzer für einen Leerverkauf gegenüber einer Zwangsvollstreckung entscheiden würde. Der Eigentümer ist in beiden Fällen gezwungen, sich vom Haus zu trennen, aber der Zeitplan und andere Konsequenzen sind in jeder Situation unterschiedlich.
Ein Leerverkauf ist ein freiwilliger Prozess, der stattfindet, wenn der Hausbesitzer die Immobilie zu einem Betrag verkauft, der weit unter dem Betrag liegt, der für die Hypothek geschuldet wird. So kann ein Hausbesitzer am Ende ein Haus für 175.000 USD verkaufen, obwohl die Hypothek noch 200.000 USD enthält. Der verbleibende Darlehensbetrag – in diesem Fall die 25.000 USD – abzüglich der mit dem Verkauf verbundenen Kosten und Gebühren ist der Mangel. Eine Zwangsvollstreckung ist dagegen unfreiwillig. In diesem Fall beschlagnahmt der Kreditgeber das Haus rechtmäßig, nachdem der Kreditnehmer keine Zahlungen geleistet hat. Dies ist die letzte Option für den Kreditgeber, da das Haus als Sicherheit für die Note verwendet wird.
Die zentralen Thesen
- Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen können Hausbesitzer davon abhalten, ihre Hypotheken zu bezahlen.
- Leerverkäufe sind freiwillig und bedürfen der Genehmigung des Kreditgebers.
- Zwangsvollstreckungen sind unfreiwillig, wenn der Kreditgeber rechtliche Schritte unternimmt, um die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen und diese zu verkaufen.
- Hausbesitzer, die Leerverkäufe tätigen, sind für etwaige Mängel verantwortlich, die an den Kreditgeber zu zahlen sind.
- Leerverkäufe ermöglichen es den Menschen, ein anderes Haus zurückzukaufen, während Zwangsvollstreckungen die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers beeinflussen.
Leerverkauf
Bevor der Leerverkaufsprozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek hält, die Entscheidung zur Durchführung eines Leerverkaufs unterzeichnen. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber – normalerweise eine Bank – Unterlagen, aus denen hervorgeht, warum ein Leerverkauf sinnvoll ist. Das liegt daran, dass die Möglichkeit besteht, dass das Kreditinstitut dabei viel Geld verliert.
Wenn der Käufer für den Leerverkauf zugelassen ist, verhandelt er zuerst mit dem Hausbesitzer, bevor er die Genehmigung für den Kauf bei der Bank einholt. Es ist wichtig zu beachten, dass ohne Zustimmung des Kreditgebers kein Leerverkauf stattfinden darf.
Sobald der Leerverkauf genehmigt ist und abgeschlossen ist, erhält der Kreditgeber den Verkaufserlös. Der Hausbesitzer ist jedoch weiterhin verpflichtet, den Mangel zu bezahlen – das heißt, was noch auf dem Darlehen verbleibt.
Abschottung
Im Gegensatz zu einem Leerverkauf werden Zwangsvollstreckungen nur von Kreditgebern eingeleitet. Hypothekengeber, die bei ihren Zahlungen – zwischen drei und sechs Monaten – in Verzug geraten, können von ihren Kreditgebern ausgeschlossen werden, es sei denn, sie bringen ihre Kredite auf den neuesten Stand. Das Zwangsvollstreckungsverfahren variiert je nach Staat, einschließlich der Arten von Benachrichtigungen, die der Kreditgeber bereitstellen muss, sowie der Optionen, die der Hausbesitzer hat, um das Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen. Die Gesetze legen auch fest, wie lange eine Bank die Immobilie verkaufen muss.
Der Kreditgeber ergreift zunächst rechtliche Schritte, um die Kontrolle über das Eigentum zu übernehmen und den Verkauf des Hauses zu erzwingen. Auf diese Weise geht der Kreditgeber gegen kriminelle Kreditnehmer vor und hofft, seine anfängliche Investition in die Hypothek wieder gut zu machen. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden viele Zwangsvollstreckungen statt, wenn der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Bewohner das Haus noch nicht verlassen haben, werden sie vom Kreditgeber im Rahmen der Zwangsvollstreckung vertrieben.
Sobald der Kreditgeber Zugang zum Haus hat, bestellt er seine eigene Bewertung und fährt mit dem Verkauf des Hauses fort. Zwangsvollstreckungen dauern normalerweise nicht so lange wie ein Leerverkauf, da der Kreditgeber daran interessiert ist , den Vermögenswert schnell zu liquidieren. Ausgeschlossene Häuser können auch bei Treuhandverkäufen versteigert werden, bei denen Käufer in einem öffentlichen Verfahren auf Häuser bieten.
Leerverkäufe beeinträchtigen nicht die Bonität einer Person, während Zwangsvollstreckungen sieben Jahre lang in der Kreditauskunft einer Person verbleiben können.
Besondere Überlegungen
Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen haben Konsequenzen für Hausbesitzer. Beide verlangen von Hausbesitzern, dass sie ihre Immobilien aufgeben – lange bevor sie dazu bereit sind. Aber hier enden die Ähnlichkeiten.
Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, deren Bearbeitung manchmal bis zu einem vollen Jahr dauert. Der Zwangsvollstreckungsprozess ist dagegen in der Regel sehr schnell. Wie oben erwähnt, möchten Banken die Immobilie normalerweise schnell verkaufen, um so viel Geld wie möglich zurückzugewinnen.
Während Leerverkäufe die Bonität eines Hausbesitzers nicht beeinträchtigen, sind dies Zwangsvollstreckungen. Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf durchlaufen hat, kann mit bestimmten Einschränkungen berechtigt sein, sofort ein anderes Haus zu kaufen. Eine Zwangsvollstreckung wird jedoch sieben Jahre lang in der Kreditauskunft einer Person aufbewahrt. In den meisten Fällen müssen Hausbesitzer, die von einer Zwangsvollstreckung betroffen sind, mindestens fünf Jahre warten, um ein anderes Haus zu kaufen.