Was sind die Risiken von Real Estate Investment Trusts (REITs)?
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind beliebte Anlageinstrumente, die ihren Anlegern Erträge erwirtschaften. Ein REIT ist ein Unternehmen, das verschiedene Immobilien besitzt und betreibt, bei dem 90% der erzielten Erträge in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet werden.
Dadurch können REITs Anlegern einen stetigen Ertragsstrom bieten, der in einem Niedrigzinsumfeld besonders attraktiv ist. Dennoch gibt es REIT-Risiken, die Sie verstehen sollten, bevor Sie eine Investition tätigen.
Die zentralen Thesen
- Real Estate Investment Trusts (REITs) sind beliebte Anlageinstrumente, die Dividenden an Anleger ausschütten.
- Ein Risiko von nicht gehandelten REITs (die nicht öffentlich an einer Börse gehandelt werden) besteht darin, dass es für Anleger schwierig sein kann, sie zu recherchieren.
- Nicht gehandelte REITs haben wenig Liquidität, was bedeutet, dass es für Anleger schwierig ist, sie zu verkaufen.
- Öffentlich gehandelte REITs haben das Risiko, bei steigenden Zinssätzen an Wert zu verlieren, wodurch typischerweise Anlagekapital in Anleihen fließen.
So funktionieren Immobilien-Investment-Trusts
Da REITs mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten, bieten sie im Vergleich zum Rest des Marktes in der Regel eine höhere Rendite. REITs zahlen ihren Aktionären Dividenden aus, bei denen es sich um Barzahlungen von Unternehmen an ihre Anleger handelt. Obwohl viele Unternehmen auch Dividenden an ihre Aktionäre zahlen, übertrifft die Dividendenrendite von REITs die der meisten Dividenden zahlenden Unternehmen.
REITs müssen 90 % des steuerpflichtigen Einkommens als Aktionärsdividenden auszahlen, also zahlen sie in der Regel mehr als die meisten Dividenden zahlenden Unternehmen.
Einige REITs sind auf einen bestimmten Immobiliensektor spezialisiert, während andere in ihren Beständen vielfältiger sind. REITs können viele verschiedene Arten von Immobilien halten, darunter:
- Apartmentanlagen
- Gesundheitszentrum
- Hotels
- Bürogebäude
- Self-Storage-Einrichtungen
- Einkaufszentren wie Einkaufszentren
REITs sind für Investoren attraktiv, da sie die Möglichkeit bieten, aus diesen Immobilien Dividendeneinnahmen zu erzielen, ohne die Immobilien zu besitzen. Mit anderen Worten, Investoren müssen nicht das Geld und die Zeit direkt in den Kauf einer Immobilie investieren, was zu überraschenden Kosten und endlosen Kopfschmerzen führen kann.
Wenn ein REIT über ein gutes Managementteam, eine nachgewiesene Erfolgsbilanz und ein Engagement in guten Immobilien verfügt, ist es verlockend zu glauben, dass Anleger sich zurücklehnen und zusehen können, wie ihre Investitionen wachsen. Leider gibt es bei REITs einige Fallstricke und Risiken, die Anleger kennen müssen, bevor sie Anlageentscheidungen treffen.
Risiken von nicht gehandelten REITs
Nicht gehandelte REITs oder nicht börsengehandelte REITs werden nicht an einer Börse gehandelt, wodurch Anleger besonderen Risiken ausgesetzt sind.
Aktienwert
Nicht gehandelte REITs werden nicht öffentlich gehandelt, was bedeutet, dass Anleger kein Research zu ihrer Anlage durchführen können. Daher ist es schwierig, den Wert des REITs zu bestimmen. Einige nicht gehandelte REITs werden nach 18 Monaten nach ihrem Angebot alle Vermögenswerte und Werte offenlegen, aber das ist immer noch nicht beruhigend.
Mangel an Liquidität
Nicht gehandelte REITs sind ebenfalls illiquide, was bedeutet, dass möglicherweise keine Käufer oder Verkäufer auf dem Markt verfügbar sind, wenn ein Anleger Transaktionen tätigen möchte. In vielen Fällen können nicht gehandelte REITs für mindestens sieben Jahre nicht verkauft werden. Einige erlauben es den Anlegern jedoch, einen Teil der Investition nach einem Jahr zurückzuerhalten, aber in der Regel fällt eine Gebühr an.
Ausschüttungen
Nicht gehandelte REITs müssen Geld zusammenlegen, um Immobilien zu kaufen und zu verwalten, wodurch das Geld der Anleger gebunden wird. Aber dieses gepoolte Geld kann auch eine dunklere Seite haben. Diese dunklere Seite betrifft manchmal die Auszahlung von Dividenden aus dem Geld anderer Anleger – im Gegensatz zu Einkommen, das von einer Immobilie generiert wurde. Dieser Prozess begrenzt den Cashflow für den REIT und mindert den Wert der Aktien.
Gebühren
Ein weiterer Nachteil für nicht gehandelte REITs sind Vorabgebühren. Die meisten verlangen eine Vorabgebühr zwischen 9 % und 10 % – manchmal sogar bis zu 15 %. Es gibt Fälle, in denen nicht gehandelte REITs ein gutes Management und hervorragende Eigenschaften aufweisen, was zu hervorragenden Renditen führt, aber dies ist auch bei öffentlich gehandelten REITs der Fall.
Nicht gehandelte REITs können auch externe Managergebühren haben. Wenn ein nicht gehandelter REIT einen externen Manager bezahlt, reduziert dieser Aufwand die Anlegerrenditen. Wenn Sie sich entscheiden, in einen nicht gehandelten REIT zu investieren, müssen Sie dem Management unbedingt alle notwendigen Fragen zu den oben genannten Risiken stellen. Je mehr Transparenz, desto besser.
Risiken von börsennotierten REITs
Öffentlich gehandelte REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, Immobilien in ein Anlageportfolio aufzunehmen und eine attraktive Dividende zu erzielen. Öffentlich gehandelte REITs sind ein sichereres Spiel als ihre nicht börsennotierten Gegenstücke, aber es gibt immer noch Risiken.
Zinsrisiko
Das größte Risiko für REITs besteht in steigenden Zinsen, was die Nachfrage nach REITs verringert. In einem Umfeld steigender Zinsen entscheiden sich Anleger in der Regel für sicherere Einkommensmodelle wie US-Staatsanleihen. Staatsanleihen sind staatlich garantiert und die meisten zahlen einen festen Zinssatz. Wenn die Zinsen steigen, führt dies zu einem Ausverkauf von REITs und einer Rallye des Anleihenmarktes, da Investitionskapital in Anleihen fließt.
Allerdings lässt sich argumentieren, dass steigende Zinsen auf eine starke Konjunktur hindeuten, was dann höhere Mieten und Auslastungen bedeutet. Aber historisch gesehen schneiden REITs nicht gut ab, wenn die Zinsen steigen.
Den falschen REIT wählen
Das andere Hauptrisiko besteht in der Wahl des falschen REITs, was vielleicht einfach klingt, aber es geht um Logik. Zum Beispiel sind Vorstadteinkaufszentren rückläufig. Infolgedessen möchten Anleger möglicherweise nicht in einen REIT mit Engagement in einem Vorort-Einkaufszentrum investieren. Da Millennials das urbane Leben aus Bequemlichkeits- und Kostengründen bevorzugen, könnten städtische Einkaufszentren ein besseres Spiel sein.
Trends ändern sich, daher ist es wichtig, die Immobilien oder Bestände innerhalb des REITs zu recherchieren, um sicherzustellen, dass sie weiterhin relevant sind und Mieteinnahmen generieren können.
Steuerliche Behandlung
Obwohl dies an sich kein Risiko darstellt, kann es für einige Anleger ein wesentlicher Faktor sein, dass REIT-Dividenden als ordentliches Einkommen besteuert werden. Mit anderen Worten, der normale Einkommensteuersatz entspricht dem Einkommensteuersatz eines Anlegers, der wahrscheinlich höher ist als der Dividendensteuersatz oder die Kapitalertragsteuer für Aktien.
Die Quintessenz
Die Investition in REITs kann eine passive, einkommenserzeugende Alternative zum direkten Immobilienkauf sein. Anleger sollten sich jedoch nicht von hohen Dividendenzahlungen beirren lassen, da REITs in einem Umfeld steigender Zinsen hinter dem Markt zurückbleiben können.
Stattdessen ist es für Anleger wichtig, sich für REITs zu entscheiden, die über solide Managementteams, hochwertige Immobilien basierend auf aktuellen Trends und börsennotierte Immobilien verfügen. Es ist auch eine gute Idee, mit einem vertrauenswürdigen Steuerberater zusammenzuarbeiten, um die günstigste steuerliche Behandlung zu ermitteln. Zum Beispiel ist es möglich, REITs in einem steuerbegünstigten Konto wie einem Roth IRA zu halten.