Verwenden Sie Ihre Ersparnisse für eine Hypotheken-Anzahlung

Heutzutage ist es für Verbraucher mit unterdurchschnittlichem Kredit überraschend einfach, ein Haus zu kaufen, das weit unter der herkömmlichen Anzahlung von 20% liegt. Es gibt FHA-Hypotheken, die nur 3,5% nach unten erfordern. Und für diejenigen, die sich qualifizieren,können Käufer mit VA-Wohnungsbaudarlehen den vollen Preis ihres Hauses finanzieren.

Auch konventionelle Hypotheken mit geringen Anzahlungen sind relativ einfach zu bekommen. Freddie Mac, die Hypotheken von US-Kreditgebern kaufen, haben die Anforderungen für die Mindesteinzahlung auf 3% für Erstkäufer von Eigenheimen und Kreditnehmer mit geringem Einkommen, die sich qualifizieren, gesenkt.3 Damit haben sie den Banken die Tür geöffnet, um um Käufer von Eigenheimen zu konkurrieren.

Es ist zwar möglich, ein Haus mit sehr wenig Daunen zu kaufen, aber ob es eine gute Idee ist, ist eine andere Frage. Ist es sinnvoll, Ersparnisse aufzubauen, bis Sie mehr Geld für die Schließung einsetzen können? Und wie viel von Ihren Ersparnissen sollten Sie in Wohnraum investieren? Hier sind einige Faktoren zu berücksichtigen.

Geringere Anzahlung: Höhere langfristige Kosten

Vielleicht sollten Sie bei Darlehen mit geringer Anzahlung zuerst daran denken, dass sie Sie mit wenigen Ausnahmen auf lange Sicht mehr kosten werden. Da Sie einen größeren Teil des Eigenheimpreises finanzieren, werden Ihre Zinszahlungen über die Laufzeit des Darlehens erheblich höher ausfallen

Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 200.000 US-Dollar mit 5% statt 20% weniger kaufen, zahlen Sie im Laufe eines 30-jährigen Darlehens etwa 35.000 US-Dollar mehr an Zinsen. Natürlich zahlen Sie auch mehr, um den Kapitalbetrag des Darlehens zu decken.

Wenn man bedenkt, wie unglaublich niedrig die heutigen Zinsen sind, kann dies allein Sie nicht davon abhalten, früher als später ein Haus zu kaufen. Das größere Problem besteht darin, die Hypothekenversicherungsprämien, die Sie normalerweise zahlen müssen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit weniger als 20% Rabatt kaufen, zu Ihren Ausgaben hinzuzufügen. Der Sinn dieser Zahlungen besteht darin, den Verlust des Kreditgebers zu decken, wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten.

Es gibt zwei grundlegende Arten von Hypothekenversicherungen. Wenn Sie ein FHA Darlehen aufnehmen, stellen private Kreditgeber die Mittel für Ihren Hauskauf bereit und die Regierung fungiert als Ihr Versicherer. Wenn das Eigenheim weniger als 625.000 US-Dollar wert ist, beträgt die jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) 0,80 % oder 0,85 %, abhängig vom finanzierten Betrag. Sie müssen auch eine Vorausprämie von 1,75 % zahlen, was bei einem Darlehen von 180.000 USD etwas mehr als 3.000 USD entspricht.

Wenn Sie eine konventionelle Hypothek aufnehmen, zahlen Sie stattdessen eine sogenannte private Hypothekenversicherung oder PMI. Normalerweise kostet es zwischen 0,3% und 1,15% pro Jahr, obwohl in diesem Fall keine Vorabgebühr anfällt.

Ein Kompromiss bei der Anzahlung

Bedeutet die Aussicht auf eine Hypothekenversicherung, dass Sie warten sollten, bis Sie volle 20 % der Kosten des Eigenheims einzahlen können? Nicht unbedingt.

Zunächst einmal ist das Warten in einigen teureren Städten nicht immer realistisch. Wenn Sie in einem Teil des Landes leben, in dem selbst bescheidene Häuser 400.000 US-Dollar kosten, müssen Sie 80.000 US-Dollar aufbringen, bevor Sie auf den Markt kommen. Und wenn Sie in einer Gegend wohnen, in der der Kauf günstiger ist als die Miete, kann es einen zusätzlichen Anreiz geben, am Rande zu bleiben, bis Sie genug gespart haben, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden.

Für manche Leute könnte die beste Option darin bestehen, einen Mittelweg zwischen einer minimalen Anzahlung und den traditionellen 20% zu finden. Wenn Sie beispielsweise ein FHA-Darlehen aufnehmen und 10 % zurückzahlen, erlischt Ihre Hypothekenversicherung nach 11 Jahren;andernfalls zahlen Sie es weiterhin für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Können Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt refinanzieren, um die Versicherung loszuwerden? Sicher. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass die Zinssätze dann auf oder in der Nähe ihrer historischen Tiefststände liegen.

Außerdem sinkt Ihre Hypothekenversicherungsprämie, wenn Sie eine größere Anzahlung leisten. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren aufnehmen und 10 % im Voraus zahlen können, sinkt die jährliche Zahlung von 0,70 % auf 0,45 %.

Während die Details bei PMI etwas anders sind, gilt die gleiche Logik. Je höher Ihre Anzahlung, desto weniger Prämien müssen Sie zahlen. Ein Vorteil von PMI besteht jedoch darin, dass Sie es nach Bundesrecht kündigen können, sobald Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben.

Wenn die Bank Ihre Hypothek in ihren Büchern behält – das heißt, sie verkauft sie nicht an ein Unternehmen wie Fannie Mae oder Freddie Mac – ist möglicherweise überhaupt keine Versicherung erforderlich. Banken verlangen jedoch oft eine Vorabgebühr oder einen höheren Zinssatz, wenn Sie sich für ein Darlehen mit geringer Anzahlung entscheiden, um das von ihnen eingegangene Risiko zu mindern. Selbst ein zusätzlicher halber Prozentpunkt kann Sie über einen Zeitraum von 30 Jahren mehrere tausend Dollar mehr kosten. Der Gesamteffekt ist der gleiche: Wenn Sie mehr ablegen, können Sie für weniger ausleihen.

Gefahr, unter Wasser zu gehen

Ein weiterer Fallstrick beim Kauf eines Eigenheims ist, dass Sie weniger Schutz haben, wenn der Immobilienmarkt sinkt. Wenn Sie nur 3% oder 4% weniger haben, könnten Sie der Bank leicht mehr schulden, als Ihr Haus wert ist. Genau das ist vielen Hausbesitzern während des Wohnungseinbruchs 2007-2008 passiert.

Wenn Sie beispielsweise in Ihrem Haus unter Wasser gehen und unerwartet Ihren Job verlieren, haben Sie nicht mehr die Möglichkeit, Kredite gegen Ihr Eigentum aufzunehmen, um Kosten zu bezahlen, oder das Haus zu verkaufen, ohne dem Kreditgeber einen großen Teil des Geldes zu zahlen. Sie sind zwar nicht vollständig geschützt, selbst wenn Sie 10 % oder 15 % einsparen, aber Sie geben sich einen viel größeren Puffer, falls die Eigenheimpreise sich verschlechtern.

Ein Sparkissen aufbewahren

Das Sparen für ein Haus ist ein wichtiges Lebensziel. Achten Sie jedoch beim Zusammenstellen der Anzahlung darauf, dass Sie nicht zu wenig Bargeld haben. Es ist nicht nur gut, einen Notfallfonds zu haben (idealerweise sechs Monate Lebenshaltungskosten), Sie benötigen auch Reservemittel für die unerwarteten Ausgaben, die häufig mit dem Kauf eines Eigenheims verbunden sind.

Legen Sie ein striktes Budget fest, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, damit Sie wissen, was Sie sich leisten können. Und tun Sie, was Sie können, um Ihre Barreserven aufzubauen, sobald Sie sich eingelebt haben, und beenden Sie das Streichen und Ersetzen von Teppichen und Schränken. Denken Sie auch daran, dass die Leute sagen, dass es gut ist, ein bisschen in einem Haus zu leben, bevor Sie vor dem Einzug Renovierungsarbeiten durchführen, die nicht obligatorisch sind.

Die Quintessenz

Können Darlehen mit geringer Anzahlung für manche Eigenheimbesitzer eine gute Wahl sein? Absolut. Berechnen Sie jedoch die langfristigen Kosten der Hypothekenversicherung oder den höheren Zinssatz, den Sie zahlen werden, um sicherzustellen, dass es sich lohnt.