Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts
Was ist eine Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts?
Die Abschottung des Steuerpfandrechts ist der Verkauf einer Immobilie, der aus der Nichtbezahlung der Steuerschulden des Eigentümers resultiert. Eine Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts tritt auf, wenn der Eigentümer die erforderlichen Steuern nicht bezahlt hat, einschließlich der Grundsteuern und der Einkommenssteuern des Bundes und der Länder.
Die zentralen Thesen
- Wenn ein Immobilieneigentümer keine Steuern auf die Immobilie zahlt, kann dies zu einer Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts führen.
- Regierungsbehörden richten sich gegen säumige Grundsteuern durch Zwangsvollstreckungen von Steuerpfandrechten und Verkäufe von Steuerurkunden.
- Bei einem Steuererklärungsverkauf wird die Immobilie auf einer Auktion mit einem Mindestgebot der geschuldeten Steuern zuzüglich Zinsen und etwaiger Kosten für den Verkauf der Immobilie verkauft.
So funktioniert eine Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts
Die Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts ist eine von zwei Methoden, die eine Regierungsbehörde verwenden kann, um rückständige Steuern auf die Immobilie zu beheben; der andere wird als Steuerurkundeverkauf bezeichnet. Ein gesetzliches Pfandrecht wird zunächst gegen das Vermögen des Steuerschuldners erhoben.
Steuerpfandrechte können spezifische Pfandrechte gegen ein bestimmtes Vermögen sein – zum Beispiel bei Grundsteuern und Sonderveranlagungspfandrechten. Sie können auch allgemeine Pfandrechte gegen das gesamte Vermögen des säumigen Steuerzahlers sein, wie im Fall von Bundes- oder Landeseinkommensteuerpfandrechten.
Das Pfandrecht wird durch einen Steuerpfandbrief dargestellt, der vom Staat durch eine öffentliche Versteigerung an einen Trust oder Investor veräußert werden kann. Steuergesetze hindern den Eigentümer der Immobilie (der seine Steuern nicht bezahlt hat) daran, bei der Auktion mitzubieten. Steuerpfandbriefe werden zu einem festgelegten Zinssatz verzinst, was sie zu einer potenziell attraktiven Anlage macht, da sie an einen harten Vermögenswert, also eine Immobilie, gebunden sind. In Arizona zum Beispiel können Anleger bis zu 16 % pro Jahr auf einem Steuerpfandrecht erhalten.
Freistellungsfrist für eine Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts
In einigen Verfahren zur Zwangsvollstreckung des Steuerpfandrechts kann dem Grundstückseigentümer manchmal eine Rückzahlungsfrist gewährt werden – eine bestimmte Frist, in der der ursprüngliche Eigentümer Gelegenheit hat, das Pfandrecht und andere Gebühren zu zahlen. Während der Rückzahlungsfrist, die drei Monate oder drei Jahre betragen kann, fallen dem Anleger, der den Steuerpfandbrief besitzt, Zinsen und Strafen an. Wenn und wenn die Schulden beglichen werden, wird dem Anleger seine Investition zuzüglich aufgelaufener Zinsen und Gebühren am Abwicklungstag zurückerstattet.
Der Rücknahmezeitraum kann vor – oder manchmal nach – einer Zwangsversteigerung stattfinden.
Sind alle Versuche zur Einziehung der säumigen Steuern ausgeschöpft und die Tilgungsfrist abgelaufen, kann der Pfandgläubiger eine gerichtliche Zwangsvollstreckung gegen die Immobilie selbst einleiten. Das Gericht ordnet dann eine Zwangsversteigerung an, um das Geld zu sammeln, um das unbezahlte Steuerpfandrecht zu befriedigen. Das Zwangsversteigerungsverfahren führt in der Regel dazu, dass der Pfandgläubiger die Immobilie erwirbt.
Abschottung von Steuerpfandrechten vs. Verkauf von Steuerurkunden
Die Zwangsvollstreckung der Immobilie kann auch durch eine Steuerurkunde erfolgen. Bei einem Steuererklärungsverkauf wird die Immobilie selbst verkauft. Der Verkauf, die über eine Auktion stattfindet hat ein Mindestgebot für die Menge an Steuern zurück zu verdanken, zuzüglich Zinsen, sowie die Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien. Jeder Gebotsbetrag des erfolgreichen Bieters, der das Mindestgebot übersteigt, kann je nach Gerichtsbarkeit an den säumigen Eigentümer überwiesen werden oder nicht.