Mortgage-Backed Security (RMBS) für Wohnimmobilien

Was ist ein Residential Mortgage-Backed Security (RMBS)?

Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS) sind ein schuldenbasiertes Wertpapier (ähnlich einer Anleihe), das durch die Zinsen für Darlehen für Wohnhäuser abgesichert ist. Die Zinsen für Kredite wie Hypotheken, Eigenheimkredite und Subprime Hypotheken werden als etwas mit einer vergleichsweise niedrigen Ausfallrate und einem vergleichsweise hohen Zinssatz angesehen, da eine hohe Nachfrage nach dem Besitz eines persönlichen oder familiären Wohnsitzes besteht. Anleger fühlen sich von dieser Art von Sicherheit angezogen und möchten auch vor dem Ausfallrisiko einzelner Kredite dieser Art geschützt werden. Dieses Risiko wird durch die Bündelung vieler solcher Kredite gemindert, um das Risiko eines individuellen Ausfalls zu minimieren.

Funktionsweise eines Residential Mortgage-Backed Security (RMBS)

Ein hypothekenbesichertes Wertpapier für Wohnimmobilien wird von einer von zwei Quellen erstellt: einer Regierungsbehörde wie der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) und der Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) oder von einer Investmentagentur, die keine Agentur ist. Erstens verkaufen oder kontrollieren diese Unternehmen eine große Anzahl von Wohnungsbaudarlehen. Als nächstes verpacken sie eine große Anzahl von ihnen in einem einzigen Pool von Krediten. Schließlich verkaufen diese Unternehmen im Wesentlichen Anleihen, die durch diesen Kreditpool abgesichert sind.

Die Zahlungen für diese Kredite fließen an die Anleger, die sich in diesen Pool eingekauft haben, und die Zinssätze, die sie erhalten, sind besser als bei typischen US-Staatsanleihen. Die emittierenden Institute erheben eine Gebühr für die Verwaltung des Pools, und die Ausfallrisiken dieser Hypotheken werden sowohl von den emittierenden Unternehmen als auch von den Anlegern geteilt. Da jedes dieser Darlehen einen kleinen Teil des größeren, gesammelten Kreditpools ausmacht, hat der Ausfall eines dieser Darlehen weniger Auswirkungen auf die Anleger als wenn sie einzeln in eines dieser Darlehen investieren würden.

Vor- und Nachteile eines RMBS

Der Bau eines RMBS hat den Vorteil, dass den Anlegern weniger Risiko und höhere Rentabilität geboten werden. Außerdem können die Emittenten mehr Barmittel für Reserven aufnehmen, gegen die sie mehr Kredite vergeben können. Dies wiederum stellt Geschäftsinhabern und Unternehmern mehr Investitionskapital zur Verfügung.

Als Indikator für ihre Effizienz und ihren Nutzen kann festgestellt werden, dass die größte Einzelkategorie von RMBS-Investoren Lebensversicherungsunternehmen sind. Diese Institute profitieren von einer effizienten Möglichkeit, Milliarden von Dollar in höher verzinsliche Anlagen als Staatsanleihen zu investieren, ohne jedoch ein akzeptables Risiko einzugehen.

Ein RMBS kann eine Reihe verschiedener Arten von Hypotheken enthalten. Die Wertpapiere können alle eine Art von Hypothek oder eine Mischung verschiedener Arten enthalten. Sie können Hypotheken mit festen Zinssätzen, variablen Zinssätzen, einstellbaren Zinssätzen und Hypotheken unterschiedlicher Bonität einschließlich Prime und Subprime enthalten. Diese Sorte hilft, das Ausfallrisiko zu verringern.

Die Komplexität aller RMBS als Anlagetyp führt zu einigen schwer zu quantifizierenden Nachteilen. Das erste ist das Systemrisiko oder das Risiko, dass sich der Stress des Finanzsystems einheitlich auf alle Anlagen innerhalb des Pools auswirkt, der dem RMBS zugrunde liegt. Dieses Risiko war in der Finanzkrise 2008 offensichtlich. Das zweite ist, dass Anleger, weil sie sich stärker von einzelnen Hypothekeninhabern distanzieren, weniger an ihrem Erfolg beteiligt sind. Während die historischen Ausfallraten bei rund zwei Prozent lagen, lag sie 2009 bei fast fünf Prozent. Zehn Jahre später scheint dieses Risiko für die Anleger von geringer Bedeutung zu sein, da die Ausfallquote unter ein Prozent fiel.

Investition in hypothekenbesicherte Wohnimmobilien

Die Investition in ein durch Wohnimmobilien hypothekenbesichertes Wertpapier kann den Anleger einem Vorauszahlungs und Kreditrisiko aussetzen. Das Vorauszahlungsrisiko ist das Risiko, dass der Hypothekeninhaber die Hypothek vor ihrem Fälligkeitsdatum zurückzahlt, wodurch sich der Zinsbetrag verringert, den der Anleger sonst erhalten hätte. Vorauszahlung ist in diesem Sinne eine Zahlung, die über die geplante Hauptzahlung hinausgeht. Diese Situation kann auftreten, wenn der aktuelle Marktzins unter den Zinssatz der Hypothek fällt, da der Hausbesitzer die Hypothek eher refinanziert. Das Kreditrisiko für RMBS-Anleger entsteht, wenn der Kreditnehmer keine Zahlungen mehr für seine Hypothek leistet

Hypothekenbesicherte Wertpapiere für Wohnimmobilien werden von Finanzinstituten wie Versicherungsunternehmen aufgrund ihrer Cashflow-Eigenschaften und ihrer relativ langen Lebensdauer verwendet, wodurch langfristige Verbindlichkeiten von Versicherungsunternehmen ausgeglichen werden können. Darüber hinaus haben Käufer von hypothekenbesicherten Wohnimmobilienpapieren häufig Einfluss darauf, wie sie aufgebaut sind, sodass sie eindeutig darauf zugeschnitten werden können, eine Verbindlichkeit auszugleichen oder beispielsweise anderen Anlegerpräferenzen hinsichtlich Risiko, Rendite und Zeitpunkt des Cashflows zu entsprechen.