Mietkontrolle
Was ist Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein staatliches Programm, das den Betrag begrenzt, den ein Vermieter für die Anmietung eines Hauses oder die Verlängerung eines Mietvertrags verlangen kann. Mietkontrollgesetze werden in der Regel von den Gemeinden erlassen, und die Details variieren stark. Alle sollen die Lebenshaltungskosten für einkommensschwache Bewohner bezahlbar halten.
Mieten Kontrolle ist nicht weit verbreitet in den USA Laut einer 2019 Studie des Urban Institute, 182 Gemeinden in den USA haben Regelungen Mietkontrolle, und alle von ihnen sind in New York, New Jersey, Kalifornien, Maryland, oder Washington, DC Tatsächlich haben 37 Staaten Gesetze, die es den Kommunalverwaltungen verbieten, Maßnahmen zur Mietkontrolle zu ergreifen. Das Thema Mietpreisregulierung ist jedoch in den letzten Jahren wiederbelebt worden, insbesondere in Städten und Bundesstaaten, in denen steigende Lebenshaltungskosten in Verbindung mit stagnierenden Löhnen zu einer Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum für Einwohner mit mittlerem Einkommen und ältere Menschen mit festen Einkommen geführt haben.
Oregon ist der erste Staat in den USA, der ein landesweites Gesetz zur Kontrolle der Mieten erlassen hat. Das im März 2019 unterzeichnete Gesetz begrenzt die jährlichen Mieterhöhungen auf 7 % zuzüglich der Erhöhung des Verbraucherpreisindex.
Die zentralen Thesen
- Die meisten Mietregulierungsgesetze begrenzen den Betrag, um den ein Vermieter die Mieten für bestehende Mieter erhöhen kann.
- Mietkontrolle ist umstritten. Tatsächlich haben 37 Staaten Gesetze, die es den Kommunalverwaltungen verbieten, solche Maßnahmen zu ergreifen.
- Oregon hat 2019 als erster US-Bundesstaat ein landesweites Mietkontrollgesetz erlassen.
So funktioniert die Mietkontrolle
Die frühesten Mietkontrollgesetze in den USA stammen aus den 1920er Jahren und waren oft völlige Mietstopps. Diese erwiesen sich im Allgemeinen als nicht praktikabel. In den 1970er Jahren tauchte die Idee der Mietpreisbremse wieder auf, diesmal in einer gemäßigteren Form, die oft als „Mietstabilisierung“ bezeichnet wird.
New York City zum Beispiel hat zwei Mietkontrollprogramme:
- Das ältere Mietpreisbindungsprogramm ist seit Jahrzehnten im Auslaufen. Es hat die Mietpreise stark eingeschränkt, aber die einzigen Mieter, die noch unter das Gesetz fallen, wohnen seit 1971 oder früher in Gebäuden, die vor 1947 gebaut wurden.
- Das Mietstabilisierungsprogramm aus den 1970er Jahren regelt die Preise in etwa der Hälfte der Mietwohnungen der Stadt. Die Mieten können nur für ein oder zwei Jahre erhöht werden, und die zulässigen prozentualen Erhöhungen werden vom Mietrichtlinienrat festgelegt, dessen neun Mitglieder vom Bürgermeister ernannt werden. Die Regeln und Ausnahmen sind labyrinthartig und werden von einer Kombination aus städtischen und staatlichen Behörden verwaltet.4
Die hohen Lebenshaltungskosten in New York City werden oft als Beweis dafür angeführt, dass Mietpreisbremse nicht funktioniert. Die durchschnittliche Miete für eine Ein-Zimmer -Wohnung in Manhattan war 4075 $ für ein Portier Gebäude und $ 2.997 für ein nicht-Portier Gebäude ab August 2020
Befürworter der Mietpreisbremse wie das Urban Institute argumentieren, dass Preiskontrollen es Menschen mit moderatem Einkommen und älteren Menschen mit festen Einkommen ermöglichen, in ihren Häusern zu bleiben, da die Gentrifizierung die Preise überall in die Höhe treibt.
Die Vor- und Nachteile der Mietpreisbindung
Die Mietpreisbremse war schon immer umstritten. Die Mietpreisregulierungen in Städten regeln heute meist Preiserhöhungen für Mietvertragsverlängerungen, nicht für Neumieter. Das hat wohl einige Vorteile für Vermieter, die für leerstehende Wohnungen alles verlangen können, was der Markt hergibt, oder im schlimmsten Fall Mieter, die alle Anreize haben, zu bleiben und die Miete pünktlich zu zahlen, behalten können.
Die Hauptargumente gegen die Mietpreisbremse sind:
- Die Mietpreisbremse reduziert das Angebot an menschenwürdigem Wohnraum, da Vermieter ein Gebäude lieber in Eigentumswohnungen umbauen oder einer gewerblichen Nutzung anpassen, als sich an ein Gesetz zu halten, das ihre Gewinne begrenzt.
- Die Investitionen in neue Mietwohnungen kreischen.
- Die Instandhaltung von Gebäuden unter Mietpreisbindung ist aufgrund der geringen Kapitalrendite für Vermieter lax oder nicht vorhanden.
Die Hauptargumente für eine Regulierung sind:
- In vielen US-Städten steigen die Mietpreise deutlich schneller als die Löhne für einkommensschwache Jobs.
- Die Mietkontrolle ermöglicht es Familien mit mittlerem Einkommen und älteren Menschen mit festem Einkommen, anständig und ohne Angst vor einer persönlich katastrophalen Mietpreiserhöhung zu leben.
- Quartiere sind sicherer und stabiler mit einer Basis von Langzeitbewohnern in mietpreisgebundenen Wohnungen.