Ist die Refinanzierung meiner Hypothek eine gute Idee?
Die Entscheidung, Ihr Eigenheim zu refinanzieren, Zinssätze und wie lange es dauert, bis Ihre Abschlusskosten amortisiert sind. In manchen Fällen ist eine Refinanzierung eine kluge Entscheidung. In anderen kann es sich finanziell nicht lohnen.
Da Sie bereits Eigentümer der Immobilie sind, ist eine Refinanzierung wahrscheinlich einfacher, als als Erstkäufer einen Kredit aufzunehmen. Auch wenn Sie Ihre Immobilie oder Ihr Haus schon lange besitzen und erhebliches Eigenkapital aufgebaut haben, erleichtert dies die Refinanzierung. Wenn Sie jedoch dieses Eigenkapital anzapfen oder Schulden konsolidieren möchten, sollten Sie bedenken, dass dies die Anzahl der Jahre erhöhen kann, die Sie für Ihre Hypothek schulden – nicht die klügste aller finanziellen Schritte.
Die zentralen Thesen
- Eine Refinanzierung kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihren Zinssatz um 1% oder mehr senken können.
- Sie sollten planen, lange genug zu Hause zu bleiben, um die Kosten der Refinanzierung amortisieren zu können.
- Die Abschaffung der privaten Hypothekenversicherung (PMI) ist ein guter Grund, eine neue Hypothek aufzunehmen.
Gründe für eine Refinanzierung
Wann ist eine Refinanzierung sinnvoll? Die typische Faustregel, dass ich meine Hypothek refinanzieren sollte, lautet: Wenn Sie Ihren aktuellen Zinssatz um 1% oder mehr senken können, kann dies aufgrund des Geldes, das Sie sparen, sinnvoll sein. Durch die Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz können Sie auch schneller Eigenkapital in Ihrem Eigenheim aufbauen. Wenn die Zinsen tief genug gesunken sind, kann eine Refinanzierung möglich sein, um die Kreditlaufzeit zu verkürzen – etwa von einer 30-jährigen auf eine 15-jährige Festhypothek –, ohne die monatliche Zahlung wesentlich zu ändern.
In ähnlicher Weise könnten fallende Zinssätze ein Grund für die Umstellung von einer Festhypothek auf eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) sein, da regelmäßige Anpassungen eines ARM niedrigere Zinsen und geringere monatliche Zahlungen bedeuten sollten. In einem Umfeld steigender Hypothekenzinsen ist diese Strategie finanziell weniger sinnvoll. Tatsächlich können die regelmäßigen ARM-Anpassungen, die den Zinssatz Ihrer Hypothek erhöhen, die Umwandlung in ein Festzinsdarlehen zu einer klugen Wahl machen.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Berücksichtigen Sie die Abschlusskosten
Es gibt Kosten schließen in all diesen Szenarien beteiligt. Ihre Ausgaben müssen unter anderem die Gebühren für die Titelversicherung, Anwaltskosten, ein Gutachten, Steuern und Überweisungsgebühren decken. Diese Refinanzierungskosten, die zwischen 3% und 6% des Kapitalbetrags des Darlehens betragen können, sind fast so hoch wie die Kosten einer Ersthypothek und können Jahre dauern, bis sie sich amortisieren.
Wenn Sie versuchen, Ihre monatlichen Zahlungen zu reduzieren, achten Sie auf Refinanzierungen von Kreditgebern ohne Abschlusskosten. Obwohl möglicherweise keine Abschlusskosten anfallen, wird eine Bank diese Gebühren wahrscheinlich durch einen höheren Zinssatz ausgleichen, was Ihr Ziel verfehlen würde.
Überlegen Sie, wie lange Sie planen, in Ihrem Zuhause zu bleiben
Bei der Entscheidung, ob Sie eine Refinanzierung durchführen möchten oder nicht, sollten Sie berechnen, wie hoch Ihre monatlichen Ersparnisse sein werden, wenn die Refinanzierung abgeschlossen ist. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren über 200.000 US-Dollar. Als Sie das Darlehen zum ersten Mal übernommen haben, war Ihr Zinssatz auf 6,5% festgelegt und Ihre monatliche Zahlung betrug 1.257 USD. Wenn die Zinssätze fest auf 5,5% fallen, könnte dies Ihre monatliche Zahlung auf 1.130 US-Dollar reduzieren – eine Ersparnis von 127 US-Dollar pro Monat oder 1.524 US-Dollar jährlich.
Ihr Kreditgeber kann Ihre gesamten Abschlusskosten für die Refinanzierung berechnen, sollten Sie sich entscheiden, fortzufahren. Wenn sich Ihre Kosten auf ungefähr 2.300 US-Dollar belaufen, können Sie diese Zahl durch Ihre Ersparnisse dividieren, um Ihren Break-Even-Punkt zu bestimmen. In diesem Fall wäre eine Refinanzierung für eine Laufzeit von zweieinhalb Jahren sinnvoll nach Hause [2.300 $ ÷ 1.524 $ = 1,5]. Wenn Sie zwei Jahre oder länger zu Hause bleiben möchten, ist eine Refinanzierung sinnvoll.
Wenn Sie sich mit weniger als 1% Reduktion, sagen wir 0,5% refinanzieren wollen, ändert sich das Bild. Im gleichen Beispiel würde Ihre monatliche Zahlung auf 1.194 USD reduziert, was eine Ersparnis von 63 USD pro Monat oder 756 USD pro Jahr [2.300 USD ÷ 756 USD = 3,0] bedeutet, sodass Sie drei Jahre zu Hause bleiben müssten. Wenn Ihre Abschlusskosten höher wären, sagen wir 4.000 US-Dollar, würde dieser Zeitraum auf fast fünfeinhalb Jahre ansteigen.
Wenn das Eigenkapital in Ihrem Haus weniger als 20 % beträgt, müssen Sie möglicherweise PMI zahlen, was Ihre Einsparungen, die Sie durch die Refinanzierung erzielen könnten, reduzieren könnte.
Ziehen Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) in Betracht
In Zeiten sinkender Eigenheimwerte werden viele Eigenheime für viel weniger bewertet als in der Vergangenheit. Wenn dies bei einer Refinanzierung der Fall ist, kann es sein, dass Ihnen der niedrigere Wert Ihres Eigenheims nun nicht mehr genügend Eigenkapital zur Verfügung steht, um eine Anzahlung von 20 % auf die neue Hypothek zu leisten.
Um sich zu refinanzieren, müssen Sie eine größere Bareinzahlung leisten, als Sie erwartet hatten, oder Sie müssen möglicherweise PMI tragen, was letztendlich Ihre monatliche Zahlung erhöht. Es könnte bedeuten, dass Ihre realen Ersparnisse selbst bei sinkenden Zinsen nicht viel ausmachen.
Umgekehrt würde eine Refinanzierung, die Ihren PMI entfernt, Ihnen Geld sparen und könnte sich allein aus diesem Grund lohnen. Wenn Ihr Haus über 20% oder mehr Eigenkapital verfügt, müssen Sie PMI nicht zahlen, es sei denn, Sie haben ein FHA-Hypothekendarlehen oder gelten als Kreditnehmer mit hohem Risiko. Wenn Sie derzeit PMI zahlen, über mindestens 20 % Eigenkapital verfügen und Ihr derzeitiger Kreditgeber den PMI nicht entfernen wird, sollten Sie sich refinanzieren.