Gesetz über das Immobilienvergleichsverfahren (RESPA)
Was ist das Real Estate Settlement Procedure Act (RESPA)?
Das Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) wurde 1975 vom Kongress verabschiedet, um Hauskäufern und Verkäufern vollständige Angaben zu den Abwicklungskosten zu machen. RESPA wurde auch eingeführt, um missbräuchliche Praktiken im Immobilienabwicklungsprozess zu beseitigen, Schmiergelder zu verbieten und die Verwendung von Treuhandkonten einzuschränken. RESPA ist ein Bundesgesetz, das jetzt vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) reguliert wird.
Die zentralen Thesen
- RESPA gilt für die meisten Kaufkredite, Refinanzierungen, Immobilienverbesserungsdarlehen und Eigenkapitallinien.
- RESPA verlangt von Kreditgebern, Hypothekenmaklern oder Dienstleistern von Wohnungsbaudarlehen, den Kreditnehmern Informationen über Immobilientransaktionen, Abwicklungsdienste und Verbraucherschutzgesetze bereitzustellen.
- RESPA verbietet Kreditdienstleistern, übermäßig große Treuhandkonten zu verlangen, und schränkt Verkäufer ein, Rechtstitelversicherungsunternehmen zu beauftragen.
- Ein Kläger hat bis zu einem Jahr Zeit, um eine Klage einzureichen, um Verstöße durchzusetzen, wenn während des Vergleichsprozesses Schmiergelder oder andere unangemessene Verhaltensweisen aufgetreten sind.
- Ein Kläger hat bis zu drei Jahre Zeit, um gegen seinen Kreditdienstleister Klage zu erheben.
Das Gesetz über das Immobilienvergleichsverfahren (RESPA) verstehen
Ursprünglich vom Kongress im Jahr 1974 verabschiedet, trat RESPA am 20. Juni 1975 in Kraft. RESPA wurde im Laufe der Jahre von mehreren Änderungen und Ergänzungen beeinflusst. Die Durchsetzung fiel zunächst in die Zuständigkeit des US Department of Housing & Urban Development (HUD). Nach 2011 wurden diese Aufgaben von der CFPB aufgrund der Dodd-Frank Wall Street Reform und des Verbraucherschutzgesetzes übernommen.
Seit seiner Gründung hat RESPA Hypothekendarlehen für Ein- bis Vierfamilienwohnimmobilien reguliert. Das Ziel von RESPA ist es, Kreditnehmer über ihre Abrechnungskosten aufzuklären und Kickback-Praktiken und Überweisungsgebühren zu beseitigen, die die Kosten für den Erhalt einer Hypothek in die Höhe treiben können. Zu den von RESPA abgedeckten Darlehensarten gehören die meisten Kaufdarlehen, Übernahmen, Refinanzierungen, Immobilienverbesserungsdarlehen undEigenkapitalkreditlinien.
RESPA verlangt von Kreditgebern, Hypothekenmaklern oder Dienstleistern von Wohnungsbaudarlehen, den Kreditnehmern alle Informationen über die Immobilientransaktion offenzulegen. Die Offenlegung von Informationen sollte Abrechnungsdienste, relevante Verbraucherschutzgesetze und alle anderen Informationen im Zusammenhang mit den Kosten des Immobilienvergleichsprozesses umfassen. Auch Geschäftsbeziehungen zwischen Closing-Dienstleistern und anderen am Abwicklungsprozess beteiligten Parteien sollten dem Kreditnehmer offengelegt werden.
RESPA verbietet bestimmte Praktiken wie Kickbacks, Empfehlungen und unverdiente Gebühren. Es regelt auch die Verwendung von Treuhandkonten – wie das Verbot von Kreditdienstleistern, übermäßig große Treuhandkonten zu verlangen – und schränkt Verkäufer ein, Rechtstitelversicherungsunternehmen zu beauftragen.
Durchsetzungsverfahren für RESPA-Verstöße
Ein Kläger hat bis zu einem Jahr Zeit, um eine Klage einzureichen, um Verstöße durchzusetzen, wenn während des Vergleichsprozesses Schmiergelder oder andere unangemessene Verhaltensweisen aufgetreten sind.
Wenn der Kreditnehmer eine Beschwerde gegen seinen Kreditdienstleister hat, müssen bestimmte Schritte befolgt werden, bevor eine Klage eingereicht werden kann. Der Kreditnehmer muss sich schriftlich an seinen Kreditdienstleister wenden und die Art seines Problems genau angeben. Der Dienstleister ist verpflichtet, innerhalb von 20 Werktagen nach Eingang der Beschwerde schriftlich auf die Beschwerde des Kreditnehmers zu antworten. Der Servicer hat 60 Werktage Zeit, um das Problem zu beheben oder seine Gründe für die Gültigkeit des aktuellen Status des Kontos anzugeben. Kreditnehmer sollten weiterhin die erforderlichen Zahlungen leisten, bis das Problem gelöst ist.
Wenn Sie während Ihrer gesamten Immobilientransaktion keinen Anwalt hinzuziehen, wenden Sie sich am besten sofort an einen, wenn Sie glauben, dass ein RESPA-Verstoß vorliegt. Ein Anwalt für Immobilienrecht kann Ihnen bei der Abwicklung des Rechtsverfahrens behilflich sein.
Ein Kläger hat bis zu drei Jahre Zeit, um gegen seinen Kreditdienstleister wegen bestimmter Unzulänglichkeiten zu klagen. Jede dieser Klagen kann bei jedem Bundesbezirksgericht eingereicht werden, wenn sich das Gericht entweder in dem Bezirk befindet, in dem sich die Immobilie befindet, oder in dem Bezirk, in dem der RESPA-Verstoß aufgetreten ist.
Kritik am Immobilienvergleichsverfahrensgesetz (RESPA)
Kritiker von RESPA sagen, dass einige der missbräuchlichen Praktiken, die das Gesetz beseitigen soll, immer noch vorkommen, einschließlich Schmiergelder. Ein Beispiel hierfür sind Kreditgeber, die den Titelversicherungsunternehmen, mit denen sie zusammenarbeiten, eine Eigenversicherung anbieten. (Eine firmeneigene Versicherungsgesellschaft ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft einer größeren Firma, die mit dem Schreiben von Versicherungspolicen für die Muttergesellschaft beauftragt ist und auch keine andere Gesellschaft versichert.)
Kritiker sagen, dass dies im Wesentlichen ein Rückschlagmechanismus ist, da Kunden sich normalerweise dafür entscheiden, die Dienstleister zu nutzen, die bereits mit ihrem Kreditgeber oder Immobilienmakler verbunden sind (obwohl die Kunden verpflichtet sind, Dokumente zu unterzeichnen, die besagen, dass sie einen beliebigen Dienstleister frei wählen können).
Aufgrund dieser Kritik gab es viele Versuche, Änderungen an RESPA vorzunehmen. Ein Vorschlag besteht darin, die Option für Kunden zu entfernen, einen beliebigen Dienstanbieter für jeden Dienst zu verwenden. An seiner Stelle würde ein System stehen, bei dem die Dienstleistungen gebündelt werden, aber der Immobilienmakler oder Kreditgeber für alle anderen Kosten direkt verantwortlich ist. Der Vorteil dieses Systems besteht darin, dass Kreditgeber (die immer mehr Kaufkraft haben) gezwungen wären, die niedrigsten Preise für alle Immobilienabrechnungsdienstleistungen zu suchen.
RESPA-FAQs
Wer schützt RESPA?
RESPA soll Verbraucher schützen, die Anspruch auf ein Hypothekendarlehen haben. RESPA schützt jedoch keine Kreditarten. Durch Immobilien besicherte Kredite für geschäftliche oder landwirtschaftliche Zwecke werden nicht von RESPA abgedeckt.
Welche Informationen muss RESPA offenlegen?
RESPA verlangt, dass Kreditnehmer zu unterschiedlichen Zeiten verschiedene Angaben erhalten. Zunächst muss der Kreditgeber oder Hypothekenmakler Ihnen eine Schätzung der gesamten Abrechnungsservicegebühren geben, die Sie wahrscheinlich zahlen müssen. (Diese Schätzung ist eine Schätzung nach Treu und Glauben; die tatsächlichen Kosten können jedoch abweichen.) Der Kreditgeber oder Hypothekenmakler muss auch eine schriftliche Offenlegung vorlegen, wenn Sie einen Kredit beantragen oder innerhalb der nächsten drei Werktage, wenn er erwartet, dass jemand anderes einzieht Ihre Hypothekenzahlungen (auch als Bedienung eines Darlehens bezeichnet).
Falls erforderlich, muss Ihr Kreditgeber oder Hypothekenmakler eine Offenlegung zu verbundenen Geschäftsvereinbarungen vorlegen. Diese Offenlegung weist darauf hin, dass der Kreditgeber, Immobilienmakler oder andere Teilnehmer an Ihrem Vergleich Sie für einen Vergleichsdienst an ein verbundenes Unternehmen verwiesen hat.(Ein verbundenes Unternehmen ist ein Unternehmen, das von einer gemeinsamen Muttergesellschaft kontrolliert wird.) Einen Werktag, bevor Sie Ihr Darlehen begleichen, haben Sie das Recht, Ihre HUD-1-Abrechnungserklärung einzusehen. Ein HUD-1-Vergleich enthält eine detaillierte Liste aller Gebühren und Kredite an den Käufer und den Verkäufer bei einer Hypothekentransaktion mit Verbraucherkredit.
Warum wurde RESPA bestanden?
RESPA wurde verabschiedet, um die Verwendung von Treuhandkonten einzuschränken und missbräuchliche Praktiken in der Immobilienbranche wie Schmiergelder und Vermittlungsgebühren zu verbieten.