Kaufkraft
Was ist eine Kaufkraft?
Eine Verkaufsmacht ist eine Klausel, die in einen Hypothekenschein geschrieben ist, der den Hypothekarkreditnehmer ermächtigt, die Immobilie im Falle eines Ausfalls zu verkaufen, um die Hypothekenschuld zurückzuzahlen. Verkaufsmacht ist in vielen Staaten im Rahmen des Rechts eines Kreditgebers, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen, zulässig.
Die zentralen Thesen
- Die Verkaufsmacht ist eine Hypothekenklausel, die es dem Kreditgeber ermöglicht, eine in Verzug befindliche Immobilie auszuschließen und zu verkaufen, um den Rest des Kredits zurückzuerhalten.
- Diese Klausel, die in vielen US-Bundesstaaten legal ist, ermöglicht ein Zwangsvollstreckungsverfahren, das die Gerichte umgeht, um schnellere Ergebnisse zu erzielen.
- Wenn eine Hypothek auch ein Rückzahlungsrecht enthält, kann der in Verzug befindliche Kreditnehmer sein Eigentum zurückerhalten, indem er alle fälligen Zinsen und Kapitalbeträge sowie alle Zwangsvollstreckungskosten oder den Zwangsvollstreckungsverkaufspreis zuzüglich Gebühren zurückzahlt.
Eine Kaufkraft verstehen
Die Kaufkraftklausel beruft sich auf das Zwangsvollstreckungsrecht, das die Fähigkeit eines Kreditgebers beschreibt, eine Immobilie durch ein als Zwangsvollstreckung bezeichnetes Rechtsverfahren in Besitz zu nehmen . Kreditgeber können von ihrem Zwangsvollstreckungsrecht Gebrauch machen, wenn ein Hausbesitzer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät . In den Bedingungen der Hypothek sind die Bedingungen aufgeführt, unter denen der Kreditgeber das Recht hat, die Hypothek abzuschließen. Staatliche und nationale Gesetze regeln auch das Recht auf Zwangsvollstreckung.
Hypotheken, die eine Klausel über die Befugnis zum Verkauf enthalten, können den Kreditnehmer in die Lage versetzen, sich einem raschen Zwangsvollstreckungsprozess zu stellen, wenn sie in Verzug geraten. Der Kreditnehmer könnte in der Lage sein, eine gerichtliche Überprüfung einer Zwangsvollstreckung zu erzwingen, die unter Verkaufsbefugnis zulässig war. Sie müssten in der Regel Rechtsstreitigkeiten einreichen, um den Fall vor Gericht zu bringen.
Zwangsvollstreckungen der Verkaufsmacht werden auch als nichtgerichtliche Zwangsvollstreckungen bezeichnet.
Kaufkraft gegen gerichtliche Abschottung
Mehr als die Hälfte aller Staaten erlaubt Kaufkraftklauseln, die Zwangsvollstreckungen ohne gerichtliche Überprüfung ermöglichen. Der Kreditgeber muss bestimmte Richtlinien und Verfahren befolgen, um Maßnahmen ergreifen zu können. Nachdem der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten ist, muss der Kreditgeber in der Regel die bevorstehende Zwangsvollstreckung mitteilen. Dies kann in Form eines Schreibens an den Kreditnehmer sowie in Form einer öffentlichen Bekanntmachung erfolgen, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Der Kreditgeber muss möglicherweise einen Dritten hinzuziehen, um den Zwangsvollstreckungsverkauf durchzuführen. Ein Kreditnehmer erhält möglicherweise nach einem Ausfall eine geringe Warnung, dass eine Klausel über die Kaufkraft umgesetzt wurde und die Immobilie verkauft wird.
Ein Kreditgeber, der eine Verkaufsmachtklausel verwendet, um eine Immobilie auszuschließen, kann daran gehindert werden, ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer zu erwirken. Wenn eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft wird, ist es möglich, dass der Verkauf einen Nettoerlös erzielt, der über die Schulden hinausgeht, die auf der Immobilie geschuldet wurden. Der Kreditgeber und etwaige Pfandgläubiger müssen zuerst entschädigt werden. Wenn nach Tilgung aller Schulden noch Geld übrig ist, geht der Überschuss an den Kreditnehmer.
Die gerichtliche Zwangsvollstreckung bezieht sich auf ein Zwangsvollstreckungsverfahren für eine Immobilie, bei der einer Hypothek die Verkaufsmachtklausel fehlt, und erfolgt daher vor Gericht. Die gerichtliche Abschottung ist jedoch ein langer Prozess, dessen Abschluss mehrere Monate bis Jahre dauern kann.
Besondere Überlegungen
In einigen Staaten haben Kreditnehmer das Recht, ausgeschlossenes Eigentum zurückzufordern, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dies wird als Rücknahmerecht bezeichnet und gibt Immobilieneigentümern, die ihre Steuern oder Grundpfandrechte auf ihr Eigentum zurückzahlen, die Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung oder Versteigerung ihres Eigentums zu verhindern, manchmal sogar nach einer Auktion oder einem Verkauf.