8 Gründe, einen Immobilienmakler anstelle von „Zum Verkauf durch den Eigentümer“ zu wählen

Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen – auch als „Verkauf durch Eigentümer“ (FSBO) bezeichnet , scheint dies eine gute Möglichkeit zu sein, Tausende von Dollar zu sparen. Schließlichbeträgt die Provision fürStandard- Immobilienmakler 5% bis 6% 12.500 bis 15.000 US-Dollar für ein Haus mit 250.000 US-Dollar. Angesichts der Höhe dieser Gebühr können Sie davon ausgehen, dass es sich lohnt, als Vertreter Ihres eigenen Verkäufers zu agieren. Hier sind acht Gründe, warum Sie dies möglicherweise noch einmal überdenken möchten.

Die zentralen Thesen

  • Sie könnten versucht sein, einem Immobilienmakler auszuweichen, die Provision zu sparen und Ihr Haus einfach selbst zu verkaufen – auch bekannt als „Verkauf durch Eigentümer“ (FSBO).
  • Während es verlockend ist, überwiegen in den meisten Fällen die Risiken, es alleine zu machen, wahrscheinlich die Vorteile.
  • Zu den Risiken zählen wenige potenzielle Käufer (geschweige denn qualifizierte Käufer), emotionale Entscheidungen zu treffen, nicht zu wissen, wie man richtig verhandelt, und nicht genügend Freizeit zu haben, um einen Käufer zu finden.
  • Eines der größten Risiken von FSBO besteht darin, nicht über die Erfahrung oder das Fachwissen zu verfügen, um alle rechtlichen und behördlichen Anforderungen zu erfüllen, die mit dem Verkauf eines Eigenheims verbunden sind.

1. Makler zeigen möglicherweise kein „Zum Verkauf durch den Eigentümer“ -Haus an

Bei einem FSBO-Geschäft weiß der Vertreter des Käufers, dass am anderen Ende der Transaktion kein professioneller Kollege anwesend ist. Selbst wenn ein Kunde darauf besteht, Ihr Haus zu sehen, kann der Agent davon abhalten, ein Angebot abzugeben, indem er die Probleme und Risiken des Abschlusses des Geschäfts ohne einen Fachmann, der den Verkäufer vertritt, und ohne eine garantierte Provision anführt.

„Es gibt nur zwei Gründe, warum ich einen FSBO zeige: Es ist kein anderes Inventar verfügbar oder der Preis ist lächerlich niedrig“, sagt Bruce Ailion, Makler bei RE / MAX Town & Country in Alpharetta, Georgia, in der Nähe von Atlanta. Erfahrene Makler wurden im Allgemeinen durch eine FSBO-Transaktion verbrannt, bei der der Verkäufer dem Agenten, der den Käufer gebracht hat, nicht die gesamte vereinbarte Provision oder überhaupt keine Provision gezahlt hat, sagt Ailion. „FSBO-Verkäufer werden als unrealistische, unvernünftige und schwierige Verkäufer angesehen, die professionelle Makler abgelehnt haben“, sagt er.

Dennoch gibt es Käuferagenten, die Ihre Immobilie unter den richtigen Bedingungen zeigen. Dies kann bedeuten, dass Sie eine Vereinbarung mit dem Makler unterzeichnen, in der die prozentuale Gebühr angegeben ist, die Sie als Verkäufer dem Makler zahlen. (Der Agent kann eine Provision von 6% festlegen, um sowohl die Käufer- als auch die Verkäuferseite zu erreichen. Verhandeln Sie stattdessen die Gesamtprovision auf vernünftigere 2% bis 3%.) In einer Vereinbarung sollte auch klargestellt werden, dass der Agent nur im Auftrag arbeitet des Käufers. Es kann auch festgelegt werden, dass der Immobilienmakler als Vertreter des Käufers verpflichtet ist, dem Kunden alle Informationen offenzulegen, die der Verkäufer ihm zur Verfügung stellt, beispielsweise die Notwendigkeit, bis zu einem bestimmten Datum zu verkaufen.

Kurzübersicht

Wenn Sie von den Maklern der Verkäufer ernst genommen werden möchten, den besten Preis erzielen und sicherstellen möchten, dass Sie keine wichtigen Schritte im Prozess verpassen – oder eine Klage riskieren , ist es besser, einen Immobilienmakler zu verwenden, als zu versuchen, zu verkaufen dein Zuhause selbst.

2. Agenten vermeiden emotionale Verkäufe

Der Verkauf Ihres Hauses ist normalerweise ein emotionaler Prozess. Wenn Sie einen Agenten haben, bleiben Sie einen Schritt entfernt, und es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie dumme Fehler machen, z. B. wenn Sie Ihr Haus überbewerten, sich weigern, einem niedrigen Angebot zu widersprechen, weil Sie beleidigt sind, oder wenn Sie eine Verkaufsfrist haben, geben Sie zu leicht nach. „Ein Makler kann nachverfolgen, ohne ein Gefühl von Eifer oder Verzweiflung zu vermitteln. Follow-up ist ihre Aufgabe “, sagt Ailion. „Wenn ein Verkäufer wiederholt prüft, signalisiert dies zu Recht oder zu Unrecht die Bereitschaft, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren.“

Wenn Sie auf einen Makler verzichten, müssen Sie sich auch jedes Mal direkt mit der Ablehnung befassen, wenn ein Makler eines Käufers Ihnen mitteilt, dass der Kunde nicht interessiert ist. „Als Hausbesitzer kann es ziemlich ärgerlich sein, einige der Kommentare von Käufern und häufig deren Vertretern zu hören“, sagt David Kean, Makler bei Beverly & Co. in Beverly Hills, Kalifornien.

Ein Agent kann der Ablehnung den Stich nehmen und jede negative Rückkopplung positiv beeinflussen. „Es ist schwieriger für [den Verkäufer], ihre Emotionen aus dem Verkauf herauszuhalten, da es keinen Dritten gibt, von dem man etwas abprallen kann“, sagt der Immobilienmakler Jesse Gonzalez, Präsident und Gründer von North Bay Capital in Santa Rosa, Kalifornien „Wenn zum Beispiel die Immobilie auf dem Markt steht, weiß der Hausbesitzer nicht, warum das Haus nicht verkauft.“

„Die Emotionen werden immer für den Verkäufer da sein“, fügt Gonzalez hinzu, „aber konstruktive Kritik kann für den Verkäufer leichter zu verdauen sein, wenn sie von einem Makler kommt, der auf seiner Seite ist und versucht, das Beste für ihn zu bekommen.“

3. Immobilien sind ein Vollzeitjob

Können Sie jedes Mal von der Arbeit nach Hause eilen, wenn jemand Ihr Zuhause sehen möchte? Können Sie sich jedes Mal von einer Besprechung entschuldigen, wenn Ihr Telefon bei einem potenziellen Käufer klingelt? Haben Sie am Ende eines langen Arbeitstages die Energie, jede mögliche Gelegenheit zu nutzen, um Ihr Haus zu vermarkten? Sind Sie ein Experte für die Vermarktung von Eigenheimen?

Hast du irgendwelche Erfahrungen damit? Ihre Antwort auf all diese Fragen lautet wahrscheinlich „Nein“. Die Antwort eines Agenten auf all diese Fragen lautet „Ja“. Wenn Sie einen Agenten aufsuchen, erhalten Sie außerdem ein Schließfach für Ihre Haustür, mit dem Agenten Ihr Zuhause zeigen können, auch wenn Sie nicht verfügbar sind.

4. Agenten greifen auf große Netzwerke zu

Ja, Sie können Ihr Haus selbst auf Zillow, Redfin, Craigslist und sogar auf dem von Agenten verwendeten Multiple Listing Service (MLS) auflisten. Aber wird das reichen? Selbst wenn Sie ein großes persönliches oder berufliches Netzwerk haben, werden diese Personen wahrscheinlich wenig Interesse daran haben, die Nachricht zu verbreiten, dass Ihr Haus zum Verkauf steht. Sie haben keine Beziehungen zu Kunden, anderen Maklern oder einer Immobilienagentur, um den größten Pool potenzieller Käufer zu Ihnen nach Hause zu bringen. Ein kleinerer Pool potenzieller Käufer bedeutet weniger Nachfrage nach Ihrer Immobilie, was dazu führen kann, dass Sie länger auf den Verkauf Ihres Hauses warten und möglicherweise nicht so viel Geld erhalten, wie Ihr Haus wert ist.

„Ein guter Immobilienmakler sollte über eine Rolodex mit Namen und Kontaktinformationen verfügen, damit er die bekannt gewordene Immobilie schnell bekannt machen kann“, sagt der Immobilienmakler Pej Barlavi, Eigentümer und CEO von Barlavi Realty in New York City. „Ich habe eine Verteilerliste mit über 3.500 Kontakten, die innerhalb von 48 Stunden nach der Auflistung einer Immobilie eine E-Mail von mir erhalten. Dann fange ich an, die Immobilie auf jeder verfügbaren Website, MLS und Website für Immobilien zu vermarkten, um den Schwung zu halten und konsequent zu bleiben. “

5. Unqualifizierte Käufer aussortieren

Ein Agent kann herausfinden, ob jemand, der Ihr Haus besichtigen möchte, wirklich ein qualifizierter Käufer oder nur ein Träumer oder ein neugieriger Nachbar ist. Es ist eine Menge Arbeit und eine große Unterbrechung jedes Mal, wenn Sie Ihr Leben auf Eis legen, Ihr Haus perfekt aussehen lassen und Ihr Zuhause zeigen müssen. Sie möchten diese Probleme auf die Vorführungen beschränken, die am wahrscheinlichsten zu einem Verkauf führen.

„Makler werden geschult, um qualifizierende Fragen zu stellen, um den Ernst, die Qualifikation und die Motivation eines potenziellen Kunden zu bestimmen“, sagt Ailion. Makler werden auch geschult, um abschließende Fragen zu stellen, wie lange Käufer gesucht haben, ob sie andere Häuser gesehen haben, die für ihre Bedürfnisse geeignet sind, ob sie bar bezahlen oder vorqualifiziert wurden, welche Schulen sie suchen und so weiter auf. Sie können eine qualifizierte und motivierte Person zum Point of Purchase bringen. FSBO-Verkäufern fehlen diese Ausbildung und Fähigkeiten, sagt er.

Es ist auch für Käufer unangenehm, wenn der Verkäufer anwesend ist und nicht der Vertreter des Verkäufers, wenn sie das Haus besichtigen. „Wenn ein Haus gezeigt wird, sollte der Eigentümer niemals anwesend sein“, sagt Kean. „Nichts macht einen potenziellen Käufer unangenehmer als der derzeitige Eigentümer im Haus. Wenn ein Verkäufer anwesend ist, werden die meisten Käufer durch ein Haus eilen und nicht viel von dem bemerken oder sich daran erinnern, was sie gesehen haben. “

6. Preisverhandlungen erfordern Geschicklichkeit

Selbst wenn Sie Verkaufserfahrung haben, haben Sie keine spezielle Erfahrung in der Aushandlung eines Hausverkaufs. Der Agent des Käufers tut dies, sodass er mit größerer Wahrscheinlichkeit erfolgreich verhandelt, was bedeutet, dass Sie weniger Geld in der Tasche haben. „Ein erfahrener Verkaufsagent hat möglicherweise Hunderte von Hauskäufen ausgehandelt“, sagt Kean. „Wir kennen alle Spiele, die Warnsignale eines nervösen oder unaufrichtigen Käufers.“

Sie sind nicht nur unerfahren; Sie sind wahrscheinlich auch emotional in Bezug auf den Prozess und treffen – ohne dass Ihr eigener Agent darauf hinweist, wenn Sie irrational sind – eher schlechte Entscheidungen. Laut Kean sagt ein Agent anstelle eines beleidigten Verkäufers, der einem Käufer eine emotional aufgeladene, unangemessene Antwort gibt, etwas Professionelleres wie: „Der Verkäufer hat Ihre ursprüngliche Anfrage abgelehnt, aber das folgende Gegenangebot gemacht.“

Verkäufer, die alleine unterwegs sind, sind in der Regel auch nicht mit den örtlichen Gepflogenheiten oder Marktbedingungen vertraut. „Die Makler kennen den Puls des Marktes und wissen, was die Nachfrage antreibt. Dies verschafft ihnen einen Vorteil, wenn sie wissen, für welche Bedingungen es sich lohnt, zu verhandeln, und welche es wert sind, die andere Partei gewinnen zu lassen“, sagt Rob McGarty, Eigentümer und designierter Makler bei Bushwick Real Estate in Seattle.

Laut Gonzalez kennen die Agenten außerdem die örtlichen Gepflogenheiten für den Verkauf eines Eigenheims, z. B. ob der Käufer oder der Verkäufer normalerweise Gebühren wie Überweisungssteuern und Abschlusskosten zahlt.

7. Sie ignorieren die Mängel Ihres Hauses

Agenten sind Experten für den Verkauf von Eigenheimen. Sie können mit Ihnen durch Ihr Haus gehen und auf Änderungen hinweisen, die Sie vornehmen müssen, um Käufer anzulocken und die besten Angebote zu erhalten. Sie können Fehler sehen, die Sie nicht bemerken, weil Sie sie jeden Tag sehen – oder weil Sie sie einfach nicht als Fehler betrachten. Sie können Ihnen auch dabei helfen, festzustellen, auf welches Feedback potenzieller Käufer Sie reagieren sollten, nachdem Sie Ihr Haus auf den Markt gebracht haben, um die Verkaufschancen zu verbessern.

„Jeder, der entschlossen ist, sein eigenes Haus zu verkaufen, sollte einen Innenarchitekten oder Immobilienmakler beauftragen, um den aktuellen Zustand und die Marktattraktivität des Hauses zu beurteilen“, sagt Kean. „Alle Verkäufer müssen einen professionellen Reinigungsservice beauftragen, um ein Haus gründlich zu reinigen, bevor es auf den Markt gebracht wird. Eine gute Reinigung hilft dabei, alle Gerüche wie Haustiere zu entfernen, die die Bewohner nicht riechen können, da sie jeden Tag mit ihnen leben. “

8. Exposition gegenüber rechtlichen Risiken

Mit einem Hausverkauf sind viele rechtliche Unterlagen verbunden, die von einem Experten korrekt ausgefüllt werden müssen. Einer der wichtigsten Punkte sind die Rechtsanwalt Matthew Ryan Reischer, Gründer und CEO von LegalAdvice.com. Ein Verkäufer kann für Betrug, Fahrlässigkeit oder Vertragsverletzung haftbar gemacht werden, wenn er nicht ordnungsgemäß offenlegt. „Die Frage, ob eine Tatsache wesentlich ist oder nicht, ist in der Regel in der Rechtsprechung des Staates festgelegt, in dem Sie leben“, sagt Reischer.

Wenn Sie kein Immobilienanwalt sind, weiß Ihr Agent wahrscheinlich mehr über Offenlegungsgesetze als Sie. Wenn Sie eine Gefahr, ein Ärgernis oder einen Mangel nicht offenlegen und der Käufer nach dem Einzug und der Feststellung eines Problems zu Ihnen zurückkehrt, kann der Käufer Sie verklagen. Agenten können ebenfalls Fehler machen, haben jedoch eine Berufsversicherung für Fehler und Unterlassungen, um sich selbst zu schützen und dem Käufer Rückgriff zu gewähren, sodass der Käufer den Verkäufer möglicherweise nicht auf Schadensersatz verfolgen muss.

Das Fazit

Es ist eine große Aufgabe zu lernen, wie Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen können – und der Verkauf Ihres Hauses wird wahrscheinlich eine der größten Transaktionen Ihres Lebens sein. Sie können versuchen, dies alleine zu tun, um Geld zu sparen, aber die Einstellung eines Agenten hat viele Vorteile. Makler können eine breitere Sichtbarkeit Ihrer Immobilie erzielen, Ihnen helfen, ein besseres Geschäft auszuhandeln, mehr Zeit für Ihren Verkauf aufzuwenden und zu verhindern, dass Ihre Emotionen es sabotieren. Ein Agent bringt Fachwissen, über das nur wenige FSBO-Verkäufer verfügen, in eine komplexe Transaktion mit vielen potenziellen finanziellen und rechtlichen Fallstricken ein.