Nicht-REO-Abschottung
Was ist eine Nicht-REO-Abschottung?
Eine nicht im Besitz von Immobilien befindliche Zwangsvollstreckung oder Nicht-REO-Zwangsvollstreckung bezieht sich auf eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung einer Immobilie. Das Zwangsvollstreckungsverfahren beginnt, nachdem ein Kreditnehmer mehrere Monate lang keine Hypothekenzahlungen leistet, ein Zeitraum, der in den Bedingungen der Hypothek festgelegt ist. Bei einer Nicht-REO-Zwangsvollstreckung verpflichtet sich der Käufer, wenn die Immobilie in der Zwangsvollstreckung zur Versteigerung angeboten wird, den der Bank für die Immobilie geschuldeten Betrag oder weniger zu zahlen, wenn die Bank bereit ist, einen Rabatt anzubieten.
Die zentralen Thesen
- Eine nicht im Besitz von Immobilien befindliche Zwangsvollstreckung oder Nicht-REO-Zwangsvollstreckung bezieht sich auf eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung einer Immobilie.
- Das Zwangsvollstreckungsverfahren beginnt, nachdem ein Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen für einen in den Hypothekenbedingungen festgelegten Zeitraum nicht geleistet hat.
- Bei einer Zwangsvollstreckung ohne REO verpflichtet sich der Käufer, den geschuldeten Betrag an die Bank zu zahlen, wenn die Immobilie versteigert wird.
Wie eine Nicht-REO-Abschottung funktioniert
Bei einem Hypothekendarlehen wird das Haus oder die Immobilie als Sicherheit verwendet, dh der Kreditgeber hat das Recht, die Immobilie zu übernehmen, wenn der Kreditnehmer die Bedingungen des Hypothekenvertrags nicht einhält. Normalerweise Mahnschreiben.
Nach 90 Tagen versäumter Zahlungen stellt der Kreditgeber eine Inverzugsetzung aus, die die Nichtzahlung von Zahlungen darstellt. Dem Kreditnehmer wird möglicherweise mehr Zeit eingeräumt, um mit der Bank zusammenzuarbeiten, um ausstehende Zahlungen zu begleichen und den Kredit wieder aufzunehmen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann und die Zahlungen immer noch nicht eingegangen sind, leitet die Bank die Zwangsvollstreckung ein, d. h. das rechtliche Verfahren, es mit nach Hause zu nehmen und über eine Auktion an einen anderen Käufer zu verkaufen.
Leerverkauf
Um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, kann der Hausbesitzer die Immobilie über einen Immobilienleerverkauf auf den Markt bringen. Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein in finanzieller Not geratener Hausbesitzer sein Haus oder seine Immobilie für weniger als den fälligen Betrag des Hypothekendarlehens verkauft. Wenn der Hausbesitzer die Immobilie nicht schnell verkaufen kann, kann der Kreditgeber sie wieder in Besitz nehmen und zur öffentlichen Versteigerung anbieten.
Zwangsvollstreckungsauktion
Zwangsversteigerungen finden oft in Bezirksgerichten statt. Der Preis der Immobilie ist in der Regel der vom Hausbesitzer geschuldete Betrag zuzüglich der Rechtskosten, obwohl der Kreditgeber in einigen Situationen weniger akzeptieren kann. Wenn ein erfolgreicher Bieter eine Immobilie zur Versteigerung kauft, ist die Zwangsvollstreckung eine Nicht-REO-Zwangsvollstreckung, da der Kreditgeber einen Käufer gefunden hat und nicht gezwungen war, das Eigentum zu übernehmen.
Besondere Überlegungen: Befreiung von der Zwangsvollstreckung
Hausbesitzer, die aufgrund der COVID-19-Pandemie mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, haben möglicherweise Anspruch auf Stundungsschutz. Dies wurde mit der Verabschiedung des 2 Billionen US-Dollar schweren Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act im März 2020 eingeführt.
Nachsicht ermöglicht es Kreditnehmern, Zahlungen kurzfristig zu überspringen, wenn sie aufgrund der Coronavirus-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Es ist wichtig zu beachten, dass verpasste Zahlungen nicht vergeben werden. Stattdessen werden sie am Ende der Kreditlaufzeit angerechnet. Nachsicht eines Kreditgebers kann bis zu 180 Tage Zahlungserleichterung bieten.
Hypotheken, die von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) wieFannie Mae oder Freddie Mac unterstützt werden, können weder von der Bank noch vom Kreditgeber ausgeschlossen werden. Als Präsident Donald Trump das CARES-Gesetz unterzeichnete, war es Kreditgebern und Dienstleistern bis zum 31. Dezember 2020 untersagt, Kreditnehmer auszuschließen. Präsident Joe Biden verlängerte diese Frist ursprünglich bis zum 31. März 2021, als er eine Durchführungsverordnung auf seine erster Tag im Amt. Er verlängerte die Frist noch einmal bis zum 30. Juni 2021.23
Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber, ob es sich bei Ihrer Hypothek um ein GSE-gedecktes Darlehen handelt, um sich für die Stundung zu qualifizieren.
Darüber hinaus können Kreditnehmer eine Verlängerung um weitere 180 Tage auf insgesamt bis zu 360 Tage beantragen. Kreditnehmer müssen sich jedoch an ihren Kreditdienstleister oder ihre Bank wenden, um diese Form der Stundung zu beantragen. Dem Darlehen werden keine Strafen, Gebühren oder zusätzlichen Zinsen (über die geplanten Beträge hinaus) hinzugefügt.
Nicht-REO-Zwangsvollstreckung vs. Immobilienbesitz
Eine Nicht-REO-Zwangsvollstreckung unterscheidet sich von einer Immobilien-Zwangsvollstreckung (REO). Eine Nicht-REO-Zwangsvollstreckung wird zu einer Immobilien-Zwangsvollstreckung, wenn eine Auktion stattfindet, aber kein Käufer ein Angebot vorlegt, das dem Mindestgebot entspricht. Bei einer REO-Immobilie übernimmt der Kreditgeber das Eigentum und die Bank würde ihrerseits die REO-Immobilie oft online veröffentlichen, um sie weiterzuverkaufen. Banken können auch die Hilfe von Immobilienmaklern in Anspruch nehmen, um mehr Käufer zu erreichen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Um Käufer weiter anzulocken, können Kreditgeber ihre REO-Immobilien mit einem Rabatt anbieten und einige der mit ihren Titeln verbundenen Kosten eliminieren. Aus diesem Grund können Immobilien in Immobilienbesitz eine sicherere Investition sein als Zwangsvollstreckungen ohne REO.
Sowohl REO- als auch Nicht-REO-Eigenschaften bedürfen jedoch häufig erheblicher Reparaturen. Außerdem könnten Investoren, die sich entscheiden, zu warten, bis die lokalen Immobilien im Besitz von Banken sind, eine Gelegenheit verpassen, eine Nicht-REO-Immobilie über eine Auktion zu kaufen. Mit anderen Worten, eine Nicht-REO-Auktion ermöglicht es Anlegern, beim Kauf von zwangsversteigerten Immobilien im Vergleich zu REO-Immobilien früher einzusteigen.
Vor- und Nachteile der Nicht-REO-Abschottung
Zwangsversteigerungen sind für Käufer attraktiv, die Immobilien mit einem Abschlag kaufen möchten. Infolgedessen ziehen öffentliche Auktionen in der Regel eine Menge interessierter Käufer an. Nicht-REO-Immobilien ermöglichen es Käufern manchmal, eine Immobilie zu erwerben, die sie sich sonst nicht leisten könnten.
Der Kauf in einer Nicht-REO-Zwangsvollstreckung ist jedoch nicht ohne Risiko. Käufer von Nicht-REO-Immobilien schulden auch alle ausstehenden Steuern und Pfandrechte auf der Immobilie. Ein Pfandrecht ist ein Rechtsanspruch auf das Grundstück, wenn es als Sicherheit zur Begleichung einer Schuld verwendet wurde. Käufer von Nicht-REO-Immobilien sind auch für jegliche Wartung verantwortlich, die die Immobilie möglicherweise benötigt, die erheblich sein kann. Es ist auch möglich, dass sich der neue Eigentümer mit der Räumung von Mietern auseinandersetzen muss, die auf dem Grundstück wohnen.