Ist der NAV der beste Weg, um den Wert eines REITs zu bewerten?
Der Nettoinventarwert (NAV) ist eine der besten Metriken zur Bewertung des Wertes eines Real Estate Investment Trust (REIT). Ein REIT ist ein Wertpapier, das wie normale Aktien gehandelt wird und ausschließlich in Immobilienbestände, Immobilien oder Hypotheken investiert. Die Hauptfunktion eines REITs besteht darin, Cluster von Immobilien zu verwalten, die Erträge erwirtschaften. Laut Gesetz wird der Großteil der Gewinne eines REITs als Dividende ausgeschüttet. Der Internal Revenue Service (IRS) erkennt eine Immobiliengesellschaft als REIT an, solange sie 90 % der steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden ausschüttet. Diese Regelung, welche den Unternehmen ermöglicht es jedem zu vermeiden Haftung für Körperschaftssteuer.
Die zentralen Thesen
- Eine der besten Möglichkeiten, Real Estate Investment Trusts (REITs) zu analysieren, ist der Nettoinventarwert (NAV).
- Anstelle von Kurs-Buchwert-Verhältnissen und anderen Buchwertkennzahlen wird der NAV verwendet.
- Der NAV versucht, den tatsächlichen Wert der Bestände des REITs zu ermitteln, indem der Marktwert genommen und alle Schulden, wie z. B. Hypothekenverbindlichkeiten, abgezogen werden.
Arten von REITs
Es gibt verschiedene Arten von REITs, aber die meisten sind Aktien-REITs, die sich auf harte Vermögenswerte konzentrieren. Diese REITs besitzen in der Regel bestimmte Gebäudetypen wie Bürogebäude, Wohnungen oder Einkaufszentren. Aktien-REITs können entweder öffentlich gehandelt werden, zB an der New York Stock Exchange, oder öffentlich, aber nicht gehandelt werden. Es gibt auch private REITs. Nicht zuletzt gibt es Hypotheken-REITs (mREITs), die
Mortgage REITs (mREITS) finanzieren ertragsorientierte Immobilien, indem sie Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere kaufen oder begeben und Erträge aus den Zinsen dieser Anlagen erzielen.
Vorteile von NAV
Der NAV ist eine wertvolle Kennzahl für die Bewertung von REITs. Der Buchwert und ähnliche Verhältnisse wie das Kurs- Buchwert Verhältnis haben sich bei REITs als sehr unzuverlässig erwiesen. Die Verwendung des Nettoinventarwerts ist ein Versuch, den Buchwert zu umgehen, um eine genauere Schätzung des tatsächlichen Marktwerts für REIT-Bestände zu ermöglichen.
Zur Berechnung des NAV erstellt ein Analyst eine subjektive Bewertung der Vermögenswerte des REITs. Eine Möglichkeit dazu ist die Kapitalisierung der Betriebserträge, die sich an Marktzinsen orientiert. Es wird ein Cap-Rate für den gegenwärtigen Markt bestimmt und verwendet, um die Betriebserträge einer Immobilie zu teilen, wobei der resultierende Betrag der geschätzte Marktwert ist. Der Marktwert abzüglich allfälliger Hypothekenverbindlichkeiten ergibt den NAV. Der gesamte Nettoinventarwert kann durch ausstehende Aktien geteilt werden, um einen Nettoinventarwert pro Aktie zu erhalten.
Der Buchwert wird beispielsweise als Einkaufspreis abzüglich der Abschreibung berechnet. Wenn eine Immobilie für 100.000 US-Dollar gekauft wird und die Abschreibung 10.000 US-Dollar pro Jahr beträgt. Am Ende des fünften Jahres beträgt die kumulierte Abschreibung 50.000 USD. Aus Sicht des Buchwertes wird die Immobilie also mit 50.000 USD (100.000 – 50.000 USD) bewertet. Aber in Wirklichkeit ist das wahrscheinlich nicht der wahre Wert der Immobilie. Somit berücksichtigt der NAV den Marktwert und subtrahiert die Schulden.
Die Quintessenz
Während der NAV eine gute Kennzahl für die Analyse von REITs ist, ist er nur so gut wie der Analyst, der die Bewertung jeder einzelnen Beteiligung des REITs abschließt. Die Berechnung des Marktwerts der Vermögenswerte muss sorgfältig durchgeführt werden, um einen genauen NAV für den gesamten REIT zu erhalten.