Sollten Sie Immobilien auf gepachteten Grundstücken kaufen?
Die Eigentumswohnung oder ein Stadthaus kaufen. Es gibt noch eine andere Option für Wohneigentum: Kaufen Sie nur das Haus und pachten Sie das Land, das es besetzt.
Wenn Sie ein Haus in einer gepachteten Landgemeinde kaufen, können Sie ein Haus besitzen, das Sie sich sonst möglicherweise nicht leisten können. Es gibt jedoch Nachteile, und dieser Art des Kaufs fehlen einige der Vorteile des traditionellen Wohneigentums.
Die Grundlagen
Mit einem geschulten Auge können Sie in der Regel ein gepachtetes Grundstück erkennen, auch wenn dies nicht ausdrücklich angegeben ist. Zu den zu suchenden Stichwörtern gehören „Fertighaus“ und „Erbpachtinteresse“. Zu den Außenmerkmalen gehören möglicherweise gemeinsame Annehmlichkeiten wie ein „Vereinspool“ oder „Vereinigungstennisplätze“. Der Preis für geleaste Immobilien fällt tendenziell unter den Marktwert für eine ansonsten ähnliche Immobilie.
Wenn beispielsweise der Preis für ein traditionelles Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Badezimmern und einer Fläche von 1.600 Quadratmetern bei etwa 500.000 US-Dollar liegt, kann ein vergleichbares Haus auf gepachtetem Land 150.000 US-Dollar kosten. Ein Mietobjekt kann auch gehobene Eigenschaften für seinen Preis haben.
Steile Hausbesitzer Association (HOA) Gebühren zeigen auch, dass ein Angebot für einen geleasten Grundbesitz sein. Eine normale HOA-Gebühr kann etwa 250 USD pro Monat betragen, während eine HOA-Gebühr für ein gemietetes Grundstück 900 USD pro Monat betragen kann. Wenn Sie sich eine Satellitenkarte der Nachbarschaft ansehen, in der sich das Haus befindet, können die Häuser nahe beieinander liegen und einen sehr ähnlichen Stil haben. Schließlich haben in einer typischen Nachbarschaft einige Häuser ihre eigenen Pools, während in einer Pachtlandgemeinde keiner von ihnen dies tun wird.
Immobilienanzeigen listen nicht immer gepachtete Grundstücke auf. Manchmal werden wichtige Informationen aufgrund der Schlamperei eines Maklers oder weil der Makler oder Verkäufer versucht, etwas zu verbergen, aus einer Immobilienliste gestrichen. Untersuchen Sie die verborgenen Fakten und kaufen Sie niemals ein gepachtetes Grundstück, ohne die ungewöhnlichen Merkmale dieser Art von Wohneigentum genau zu verstehen.
Arten von gepachteten Grundstücken
Es gibt verschiedene Arten von gepachteten Wohnimmobilien, und die häufigste Art variiert je nach Region. In Hawaii und Delaware gibt esErbbaurechtseigentumswohnungen. 1 In Gebieten mit Indianerreservaten wie Palm Springs können Sie möglicherweise Immobilien auf gemieteten Reservierungsflächen erwerben. In Los Angeles, wo selbst die Häuser in den Vororten hoch sind, gibt es in Vorstädten wie Canyon Country gepachtete Grundstücke. Florida und Arizona haben auch eine Reihe von Pachtgemeinschaften.5
In anderen Gebieten gibt es gepachtete Grundstücke. Da jedoch das Leasing von Grundstücken eine unkonventionelle Methode zum Erwerb von Grundstücken darstellt, ist diese Option nicht in jedem Bundesstaat verfügbar. Wohnwagensiedlungen, vielleicht die häufigste Form der Pachtlandgemeinschaft, sind fast überall zu finden.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung auf gepachtetem Land kaufen, nehmen Sie wie gewohnt eine Hypothek auf das Grundstück auf. Die monatliche Hypothekenzahlung ist geringer, da der Kaufpreis des Eigenheims niedriger ist. Sie müssen jedoch auch eine erhebliche monatliche Grundpachtgebühr zahlen. Da sich Pachtgrundstücke häufig in ganzen Gemeinden mit ähnlichen Grundstücken befinden, kann für ein Pachtgrundstück auch eine HOA-Gebühr anfallen, um die Instandhaltung von Landschaftsgestaltung, Gemeinschaftspools, Gemeinschaftsgebäuden usw. abzudecken.
allgemeine Überlegungen
Wenn Sie der Meinung sind, dass der Kauf einer Immobilie auf gepachtetem Land für Sie richtig sein könnte, sollten Sie Folgendes berücksichtigen.
Wie viel Zeit verbleibt für den Mietvertrag?
Wenn die Dauer des verbleibenden Mietvertrags kürzer ist als Sie hoffen, im Haus zu bleiben, sollten Sie sich am Ende der Mietdauer erkundigen, was mit Ihrem Interesse an der Immobilie passiert. Die Mietdauer wirkt sich auch auf Ihre Fähigkeit aus, das Haus zu finanzieren. Es kann schwierig oder unmöglich sein, eine Hypothek zu erhalten, wenn die verbleibende Mietdauer auf dem Grundstück 20 Jahre beträgt und Sie eine 30-jährige Hypothek wünschen.
Im Idealfall schützt ein Mietvertrag, der Ihre potenzielle Restlaufzeit überschreitet, Ihre finanziellen Interessen und Ihren Seelenfrieden. Während Sie vielleicht für den Rest Ihres Lebens nicht in diesem Haus leben, ist es schön, diese Option zu haben. Und wenn Sie das Haus verkaufen, wirkt sich eine lange verbleibende Mietdauer positiv auf Ihren Verkaufspreis aus.
Was sind die Bedingungen der Übergabeklausel?
Überprüfen Sie die Bedingungen der Übergabeklausel, wenn der Mietvertrag ausläuft, solange Sie das Haus noch besitzen. Wenn der Mietvertrag abläuft und nicht verlängert wird, müssen Sie die Nutzung des Grundstücks aufgeben, auf dem Ihr Haus gebaut wurde. Einige Übergabeklauseln sehen vor, dass Sie auch Verbesserungen des Landes (dh Ihrer Wohnung, Ihres Stadthauses oder Ihres Hauses) abgeben müssen. Vermeiden Sie hässliche Überraschungen, indem Sie die Informationen vor dem Kauf einholen.
Wie viel monatlich, wie oft angepasst und um wie viel?
Wenn HOA-Gebühren anfallen, stellen Sie dieselben Fragen zu diesen. Sie möchten sicherstellen, dass Sie durch den Kauf eines gepachteten Grundstücks wirklich Geld sparen und dass Sie nicht eines Tages gezwungen sind, durch steigende Kosten umzuziehen.
Bin ich besser dran zu mieten?
Überlegen Sie, ob der Besitz eines Hauses auf gepachtetem Land der Miete vorzuziehen ist. Die beiden sind in vielerlei Hinsicht ähnlich, einschließlich der Zahlung monatlicher Gebühren, die von einer anderen Partei festgelegt werden. Der Besitz eines traditionellen Hauses kann Ihnen einen größeren Freiheitsgrad geben. Wenn Ihnen das wichtig ist, kann es sich lohnen, auf eine Anzahlung zu warten oder Ihr Einkommen so weit zu erhöhen, dass Sie sich für eine gute Hypothek auf ein traditionelles Haus qualifizieren können.
Vorteile
Ein großer Vorteil dabei ist, dass Sie Ihr Haus für viel weniger als ein traditionelles Haus kaufen können, weil Sie das Land nicht kaufen müssen. Gleichzeitig bieten gepachtete Grundstücke möglicherweise eine bessere Umgebung als Wohnungen für Kinder und Haustiere, und Sie können das Geld investieren, das Sie durch Leasing sparen.
Käufer können an einem teuren Ort wohnen, den sie sich sonst nicht leisten könnten. In Huntington Beach, Kalifornien, gibt es beispielsweise mehrere Wohnmobilgemeinden in der Nähe des Pazifischen Ozeans. Um auch nur ein Einstiegshaus in Huntington Beach zu kaufen, benötigen Sie möglicherweise rund 400.000 US-Dollar.7 Der Kauf eines Einstiegshauses in einem Wohnwagensiedlung könnte im Vergleich dazu nur 40.000 US-Dollar kosten.
In gemieteten Landgemeinden finden sich häufig Annehmlichkeiten, die in traditionellen Stadtvierteln nicht immer zu finden sind, wie Clubhäuser, Pools, Tennisplätze, Spielplätze und Golfplätze. Aufgrund des Aspekts der Gemeindevereinigung können HOA-Gebühren das regelmäßige Mähen Ihres Rasens beinhalten.
Da Sie das Land nicht besitzen, haben Sie wahrscheinlich niedrige oder keine Grundsteuern, was die Zahlung von gepachtetem Land und HOA-Gebühren etwas entlasten kann. In einigen Gebieten beschränken lokale Gesetze den Betrag, um den sich die Gebühren für gepachtete Grundstücke jährlich erhöhen können.
Nachteile
Der größte Nachteil beim Besitz eines Eigenheims auf gepachtetem Land ist der Aufbau von Eigenkapital. Eigenkapital verlieren, abhängig von den Bestimmungen der Rückkaufsklausel. Der Weiterverkauf des Eigenheims ist wahrscheinlich schwieriger als der Weiterverkauf eines traditionellen Eigenheims, insbesondere weil sich die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags mit jedem Jahr verkürzt.
Wenn Sie Ihren Erben etwas überlassen möchten, ist ein Haus auf gepachtetem Land für sie aus diesem Grund nicht annähernd so wertvoll wie ein traditionelles Haus.
Vermietete Grundstücke sind häufig Teil einer HOA, was zusätzliche monatliche Gebühren bedeutet, die etwas unvorhersehbar sind. Während die HOA-Gebühren in der Regel jeden Monat festgesetzt werden, können sie jährlich steigen. Die HOA kann auch eine spezielle Bewertung für größere Reparaturen oder Upgrades von kommunalen Immobilien erheben, wodurch eine große, unerwartete Rechnung erstellt wird.
HOA-Gebühren können besonders problematisch sein für diejenigen, die keine üblichen Annehmlichkeiten wie Pools nutzen oder ihre eigene Landschaftsgestaltung bevorzugen, um Geld zu sparen.
Während traditionelles Wohneigentum eine gute Absicherung gegen Inflation sein kann, ist dies beim Besitz eines gepachteten Grundstücks nicht der Fall. Wenn Sie ein Haus mit einer festverzinslichen Hypothek kaufen, bleibt Ihre Zahlung jedes Jahr gleich, wenn die Inflation steigt .
Möglicherweise ist die monatliche Zahlung für den Besitz Ihres Eigenheims niedriger als die Miete in Ihrer Nachbarschaft. Und während die Immobilienwerte schwanken, entsprechen oder übertreffen die langfristigen Preiserhöhungen in der Regel die Inflationsrate. In einer Pachtlandgemeinschaft werden sich Ihre monatlichen Pachtzahlungen und HOA-Gebühren wahrscheinlich mindestens so stark erhöhen wie die Inflationsrate. In der Zwischenzeit wird Ihr Haus mit dem Ende der Mietdauer an Wert verlieren.
Wenn Sie ein Fertighaus auf gepachtetem Land haben und der Pachtvertrag abläuft (und die Übergabeklausel nicht vorschreibt, dass Sie das Eigentum abgeben müssen), können Sie es theoretisch zu einer anderen gemieteten Landgemeinde oder zu einem Grundstück mitnehmen, das Sie haben gekauft.
Dies ist jedoch nicht sehr realistisch, es sei denn, Sie kaufen einen Wohnwagen nach Hause. Andernfalls müssen Sie das Haus zerlegen und auf ein neues Grundstück transportieren lassen. Dies kann sehr unpraktisch sein und ist wahrscheinlich unerschwinglich teuer.
Das Fazit
Der Kauf eines Eigenheims auf gepachtetem Land kann verlockend sein, wenn Sie den wettbewerbsfähigen Listenpreis sehen, aber der Kauf beinhaltet Überlegungen, die beim traditionellen Kauf eines Eigenheims nicht berücksichtigt werden. Traditionelles Wohneigentum erleichtert den meisten Menschen die finanzielle Sicherheit, aber der Kauf eines Eigenheims auf gepachtetem Land kann eine praktikable Alternative für diejenigen sein, deren Hauptpriorität darin besteht, eine bestimmte Gemeinde zu einem niedrigeren Preis als ein traditionelles Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, anstatt Eigenkapital aufzubauen.