Gerichtliche Zwangsvollstreckung
Was ist eine gerichtliche Zwangsvollstreckung?
Die gerichtliche Zwangsvollstreckung bezieht sich auf ein Zwangsvollstreckungsverfahren für eine Immobilie, bei dem eine Hypothek keine Verkaufsvollmachtsklausel hat und daher vor Gericht geführt wird.
Die Vollmacht ist eine Klausel in einer Hypothek, die den Kreditgeber ermächtigt, die Immobilie im Falle eines Zahlungsverzuges zu verkaufen, um die Hypothekenschuld zurückzuzahlen, ohne dass ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird. In vielen Staaten ist eine Verkaufsvollmacht als Teil der Rechte eines Kreditgebers, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen, zulässig.
Die zentralen Thesen
- Eine gerichtliche Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein gerichtliches Verfahren zur Zwangsvollstreckung einer Immobilie stattfindet.
- Diese Art von Zwangsvollstreckungsverfahren tritt häufig auf, wenn ein Hypothekenbrief keine Vollmachtsklausel enthält, die den Hypothekengeber rechtlich ermächtigen würde, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls zu verkaufen.
- Die gerichtliche Zwangsvollstreckung ist oft ein langer Prozess, der mehrere Monate bis Jahre dauert.
Verstehen der gerichtlichen Zwangsvollstreckung
Die gerichtliche Zwangsvollstreckung bezieht sich auf Zwangsvollstreckungsfälle, die durch das Gerichtssystem gehen. Eine Zwangsvollstreckung tritt ein, wenn ein Haus verkauft wird, um eine unbezahlte Schuld zu begleichen. Das Verfahren wird nach den Gesetzen der Gerichtsbarkeit durchgeführt, in der sich die Immobilie befindet, was fast immer Landesrecht ist. Viele Staaten verlangen, dass Zwangsvollstreckungen gerichtlich erfolgen, aber in einigen Staaten können Zwangsvollstreckungen entweder außergerichtlich oder gerichtlich erfolgen.
Stellt das Gericht fest, dass die Hypothekenschuld in Verzug ist, kann eine Versteigerung der Immobilie anberaumt werden, um Mittel zur Rückzahlung des Kreditgebers zu erwerben. Dies unterscheidet sich von außergerichtlichen Zwangsvollstreckungen, die ohne gerichtliche Intervention bearbeitet werden.
Viele Staaten verlangen eine gerichtliche Zwangsvollstreckung, um das Eigenkapital zu schützen, das Schuldner möglicherweise noch an der Immobilie haben. Die gerichtliche Zwangsvollstreckung dient auch dazu, strategische Offenlegungen durch skrupellose Kreditgeber zu verhindern. In Fällen, in denen die Auktion nicht genügend Mittel zur Rückzahlung des Hypothekengebers generiert, haftet der ehemalige Hausbesitzer dennoch für den Restbetrag.
120 Tage
Die Zeit, die ein Kreditnehmer mit einer Hypothek im Rückstand sein muss, bevor ein Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung beginnen darf.
So funktioniert die gerichtliche Zwangsvollstreckung
Gerichtliche Zwangsvollstreckungen können je nach Bundesstaat zwischen sechs Monaten und etwa drei Jahren dauern. Um mit der Zwangsvollstreckung zu beginnen, muss derHypothekendienstleister oder das Unternehmen, an das die Hypothekendienstleistungen bezahlt werden, warten, bis der Kreditnehmer 120 Tage mit Zahlungen im Rückstand ist.
Zu diesem Zeitpunkt benachrichtigt der Servicer die Zwangsvollstreckung mit einem Kündigungsschreiben und informiert den Schuldner darüber, dass er mit seiner Hypothek in Verzug ist. In den meisten Fällen hat der Schuldner dann 30 Tage Zeit, um den Verzug zu beheben, und wenn er nicht in der Lage ist, wird der Servicer das Zwangsvollstreckungsverfahren vorantreiben.
Die Zwangsvollstreckungspartei reicht als nächstes eine Klage in dem Bezirk ein, in dem sich die Immobilie befindet, und fordert das Gericht auf, den Verkauf des Hauses zu gestatten, um die Schulden zu begleichen. Als Teil der Klage schließt die abschließende Partei einen Antrag auf Zwangsvollstreckung ein, in dem erklärt wird, warum ein Richter ein Zwangsvollstreckungsurteil erlassen sollte. In den meisten Fällen wird das Gericht dies tun, es sei denn, der Kreditnehmer hat eine Einrede, die die ausstehenden Zahlungen rechtfertigt.
Je nach Bundesland kann der Zwangsvollstreckung auch ein Mangelurteil zustehen. Ein Mangelurteil ermöglicht es, das Haus im Rahmen einer Zwangsvollstreckung für weniger als die ausstehende Hypothekenschuld zu verkaufen. Die Differenz zwischen der Schuld und dem Verkaufspreis der Zwangsvollstreckung ist der Mangel. In den meisten Staaten kann die ausschließende Partei ein persönliches Urteil gegen den Kreditnehmer wegen des Mangels erwirken.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.