So investieren Sie in Private Equity-Immobilien

Mit Private-Equity-  Immobilienfonds können  vermögende Privatpersonen und Institutionen wie Stiftungen und Pensionsfonds in Aktien- und Schuldtitelbestände in Immobilienvermögen investieren. Private Equity-Immobilien verfolgen mit einer aktiven Managementstrategie einen diversifizierten Ansatz für den Immobilienbesitz. Komplementärinnen und Komplementär investieren in verschiedene Immobilienarten an verschiedenen Standorten. Die Eigentumsstrategien können von Neuentwicklungen und Rohlandbesitz bis hin zur vollständigen Sanierung bestehender Immobilien oder Cashflow-Injektionen in schwierige Immobilien reichen.

Hier finden Sie einen Überblick darüber, wie Anleger an Private-Equity-Immobilien teilnehmen können, sowie einen Überblick über die Chancen, Risiken und Einschränkungen der Branche.

Suche nach dem idealen Private Equity Immobilienfonds

Erstens ist die durchschnittliche Person nicht in der Lage, an Private-Equity-Immobilieninvestitionen teilzunehmen. Der traditionelle Private-Equity-Fonds verlangt von den Anlegern, mindestens 250.000 USD in einen Fonds zu investieren, obwohl die meisten Manager Einzelpersonen oder Institutionen suchen, die bereit sind, mit anderen Anlegern mehr als 20 bis 25 Millionen USD in ein langfristiges Organismen für gemeinsame Anlagen zu investieren.

Da Private-Equity-Immobilienfonds kaum reguliert sind, beschränken sich die Möglichkeiten traditionell auf „akkreditierte Anleger“. Dies bedeutet, dass der Anleger über ein persönliches oder gemeinsames Vermögen von mindestens 1 Million US-Dollar (ohne den Wert seiner Hauptbewohner) verfügen muss oder dass das jährliche Einkommen des Einzelnen mindestens 200.000 US-Dollar betragen muss. Teilnahmeberechtigt sind auch Paare, die in den letzten zwei Jahren ein kombiniertes Einkommen von mindestens 300.000 USD hatten und eine „vernünftige Erwartung“ haben, dass ihr Einkommensniveau im laufenden Jahr auf diesem Niveau bleibt.

Einzelpersonen oder Paare, die in Private-Equity-Immobilien investieren möchten, sollten ein auf die Disziplin spezialisiertes Unternehmen suchen. Bei der Prüfung der Fondsoptionen eines Private-Equity-Unternehmens sollten sie die Art der Struktur jedes Private-Equity-Fonds verstehen, bei der es sich in der Regel um eine Kommanditgesellschaft handelt.

Wenn externe Anleger einem Fonds beitreten, werden sie Kommanditisten, dh sie übernehmen die Haftung für das Geld, das sie in den Fonds investieren, und haben kein Vetorecht über die von den General Partners (GPs) ausgewählten Immobilien. Das Geld eines Kommanditisten wird mit anderen teilnehmenden Anlegern zusammengelegt, und Fondsmanager werden ein Immobilienportfolio aufbauen, um die Rentabilität zu maximieren und das finanzielle Risiko zu minimieren.

Verständnis der Kosten und der Anlagestruktur des Fonds

Private-Equity-Immobilienfonds haben eine Reihe von Verwaltungs- und Performancegebühren, die von den Anlegern zu zahlen sind. Es ist üblich, dass Private-Equity-Fonds eine jährliche Gebühr von 2% des investierten Kapitals verlangen, um feste Gehälter, Deal-Sourcing- und Rechtsdienstleistungen, Daten- und Forschungskosten, Marketing sowie zusätzliche feste und variable Kosten zu bezahlen. Diesen Anlegergebühren sind jedoch keine Grenzen gesetzt.

Einzelpersonen sollten diese Kosten vor einer Investition gut verstehen, da dies die Gesamtrendite begrenzt. Wenn ein Private-Equity-Immobilienfonds beispielsweise 500 Millionen US-Dollar einbringt, sammelt er jedes Jahr 10 Millionen US-Dollar, um die damit verbundenen Kosten zu tragen. Während der Dauer seines 10-Jahres-Zyklus würde ein Fonds Gebühren in Höhe von 100 Mio. USD erheben, was bedeutet, dass in diesem Jahrzehnt tatsächlich nur 400 Mio. USD investiert würden.

Private-Equity-Manager erhalten außerdem einen „Carry“, eine Performancegebühr, die traditionell 20% des überschüssigen Bruttogewinns des Fonds ausmacht. Anleger sind traditionell bereit, diese Gebühren zu zahlen, da der Fonds in der Lage ist, Corporate-Governance- und Managementprobleme zu entschärfen Dies könnte sich negativ auf eine Aktiengesellschaft auswirken.

Die meisten Private-Equity-Immobilienfonds gelten als „bedarfsgerechte“ Anlagen. Dies bedeutet, dass die Partner nach Bedarf Kapital in Raten an die persönlich haftenden Gesellschafter binden. Wenn Allgemeinmediziner potenzielle als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausfindig machen, sendet der Fonds zu Beginn des Zyklus einen formellen Antrag auf Kapital, den Kommanditisten dem Immobilienfonds zugesagt haben. Bekannt als „Capital Call“, ist es eine rechtliche Verpflichtung, die die Kommanditisten erfüllen müssen.

Sollte ein Kommanditist einem Kapitalabruf nicht nachkommen, kann ein Fonds diese Person oder Institution in Verzug bringen und ihren gesamten Eigentumsanteil verlieren. Andere Kommanditisten erhalten in der Regel die Möglichkeit, im Falle eines solchen Ausfalls verwirkte Aktien zu erwerben.

Arten von Private-Equity-Immobilienstrategien

Bei der Investition in Private-Equity-Immobilien gibt es traditionell vier Arten von Anlagestrategien:

• Core ist die konservativste Strategie und umfasst möglicherweise nur Immobilien mit geringerem Risiko und geringerem Renditepotenzial, da sie an gut besiedelten oder weit gereisten Standorten existieren. Diese Strategie könnte sich auch stark auf Investitionen in hochwertige, hochwertige Immobilien konzentrieren, die nur sehr wenig saniert oder gewartet werden müssen. Diese Immobilien bieten vorhersehbare Cashflows und bestehen üblicherweise aus vollständig vermieteten, mandantenfähigen Strukturen.
• Core-Plus erfordert ein etwas höheres Risiko, kann jedoch eine höhere Rendite als die Kernstrategie bieten. Diese Eigenschaften erfordern ein geringes Maß an Wertschöpfungsaktivität oder eine Verbesserung des Standorts.
• Die Wertschöpfung ist eine Strategie mit mittlerer bis hoher Rendite und mittlerem Risiko, die sich mehr auf die Immobilienentwicklung und das Market Timing konzentriert. Bei dieser Strategie kaufen Portfoliomanager Immobilien, führen ein gewisses Maß an Sanierung durch und verkaufen, wenn sich der Markt entwickelt. Wertschöpfungseigenschaften erfordern in der Regel Änderungen im Management, physische Verbesserungen oder die Bewältigung von Kapitalbeschränkungen. Diese Schritte umfassen Gebäudesanierungen und die Suche nach Möglichkeiten zur Erhöhung der Mietpreise bei der Verbesserung der Märkte. Zu den Wertschöpfungsstrategien gehört auch die Umkehrung des Scheiterns von Betriebsunternehmen oder die Übernahme von Schulden zur Kontrolle der zugrunde liegenden Immobilien.
• Opportunistic bietet die höchste Rendite, geht jedoch das größte Risiko ein. Mit dieser Strategie kaufen Manager Immobilien, die unbebautes Land umfassen, oder auf Märkten, die eine Underperformance aufweisen oder nur wenig gehandelt werden.

Risiken und langfristige Aussichten akzeptieren

Anleger in Private-Equity-Immobilien sollten verstehen, dass sie durch die Anlage in einen Fonds bereit sein müssen zu akzeptieren, dass ihr Kapital für einen festgelegten Zeitraum gebunden sein kann, der viele Jahre dauern kann.

Darüber hinaus bestehen auf dem Immobilienmarkt mehrere Risiken, und bei Kapitalabrufen zu einem Zeitpunkt, an dem eine Person einen geringen Cashflow aufweist, kann eine große Menge an Investitionen erforderlich sein. Viele Allgemeinmediziner strukturieren ihre Fonds als zehn Jahre oder länger und bieten Anlegern kaum oder gar keine Möglichkeit, ihr Geld abzuheben oder zurückzuzahlen. Der illiquide Charakter von Private-Equity-Fonds erfordert, dass Anleger die Risiken verstehen, die entstehen, wenn ihr Geld über einen längeren Zeitraum gebunden bleibt.

Die Art der Strukturen von Private-Equity-Fonds macht es sehr schwierig, die finanzielle Leistung eines Fonds oder die von ihm gehaltenen Immobilien zu bewerten. Da eine begrenzte Regulierung von Private-Equity-Immobilienfonds besteht, müssen die persönlich haftenden Gesellschafter den Anlegern keine Aktualisierungen zu potenziellen Anlagen, Bewertungen des Portfolios oder anderen zusätzlichen Informationen im Zusammenhang mit den Anlagen anbieten. Für Investitionen in Private-Equity-Immobilien müssen Kommanditisten ein erhebliches Kapital bereitstellen und voll und ganz darauf vertrauen, dass der Fondsmanager seine Anlageziele erreicht, ohne dass ein gewisses Maß an Transparenz erforderlich ist. Fondsmanager senden ihren Anlegern jedoch in der Regel Aktualisierungen und entscheiden sich möglicherweise für eine transparente Wertentwicklung, um das Vertrauen in einen aktuellen oder zukünftigen Fonds zu stärken.

Das Fazit

Vor der Investition in Private-Equity-Immobilien müssen Einzelpersonen feststellen, ob sie für die Teilnahme an dem Prozess qualifiziert sind. Diejenigen, die qualifiziert sind, werden ihre persönlichen Anlageziele, Liquiditätsanforderungen und Risikotoleranz auf den Immobilienmärkten untersuchen wollen. Nach einem Gespräch mit einem Finanzberater sollten Anleger verschiedene Fonds untersuchen, um ein besseres Verständnis der Managementstrategien der persönlich haftenden Gesellschafter und der früheren Leistungen anderer Immobilienfonds zu erhalten.