Wie kombiniere ich zwei Hypotheken zu einer?

Zwei Hypotheken zu haben, ist nicht so selten, wie Sie vielleicht denken. Menschen, die genug Eigenkapital in ihren Häusern anhäufen, entscheiden sich oft dafür, eine zweite Hypothek aufzunehmen. Sie können dieses Geld verwenden, um Schulden zu begleichen, ein Kind aufs College zu schicken, die Gründung eines Unternehmens zu finanzieren oder einen großen Kauf zu tätigen. Andere verwenden eine zweite Hypothek, um den Wert ihres Hauses oder Eigentums durch Umbau oder Bau eines Swimmingpools usw.

Zwei Hypotheken können jedoch schwieriger sein, als nur eine zu halten. Glücklicherweise gibt es Mechanismen, um zwei Hypotheken zu einem Darlehen zu kombinieren oder zu konsolidieren. Aber der Konsolidierungsprozess kann selbst schwierig sein und die Mathematik kann es am Ende nicht lohnen.

Hypotheken kombinieren

Schauen wir uns ein Beispiel an: Sie haben vor zehn oder mehr Jahren eine Home-Equity-Kreditlinie abgeschlossen und während der Ziehungsperiode – der Zeit, in der Sie Ihre Kreditlinie „ausschöpfen“ konnten – einen überschaubaren Betrag bezahlt: 275 USD pro Monat eine Kreditlinie von 100.000 US-Dollar.

Gemäß den Bedingungen dieses Darlehens wurde die Ziehungsfrist nach zehn Jahren zur Rückzahlungsfrist – die nächsten 15 Jahre, in denen Sie das Darlehen wie eine Hypothek zurückzahlen müssen. Aber Sie haben wahrscheinlich nicht erwartet, dass die Zahlung von 275 USD zu einer Zahlung von 700 USD wird, die bei einer Erhöhung des Leitzinses noch höher steigen könnte.

Durch die Konsolidierung der beiden Kredite könnten Sie möglicherweise jeden Monat mehr als 100 US-Dollar sparen und Ihren Zinssatz festschreiben, anstatt zuzusehen, wie er eskaliert, wenn die Primer steigen. Auf der anderen Seite möchten Sie die Kredite vielleicht schneller abbezahlen und wünschen sich bessere Konditionen, die Ihnen dabei helfen. Wie funktioniert diese Art der Konsolidierung und ist sie eine gute Idee?

Wissen Sie, womit Sie beginnen

Um zu verstehen, was bei einer Konsolidierung passiert, müssen Sie einige Dinge über Ihre aktuellen Kredite wissen. Wenn Sie bei der Kreditkonsolidierung feststellen, dass Ihre zweite Hypothek aus irgendeinem Grund verwendet wurde, um Bargeld aus Ihrem Haus zu ziehen – ein sogenanntes Auszahlungsdarlehen –, kann dies die Kosten für das neue Darlehen erhöhen und den Betrag verringern, für den Sie qualifizieren. Cash-out-Kredite sind teurer, sagen die Kreditgeber, weil der Kreditnehmer statistisch gesehen eher den Kredit aufgibt, wenn er in Schwierigkeiten gerät.

Dann gibt es die Rate/Term Refinanzierung (refi). Diese Art von Darlehen ist einfach eine Anpassung des Zinssatzes und der Bedingungen Ihres aktuellen Darlehens. Der Kredit wird für den Kreditgeber als sicherer angesehen, da der Kreditnehmer kein Geld einsteckt oder das Eigenkapital, das er in der Immobilie hat, reduziert. Möglicherweise haben Sie sich kürzlich refinanziert, als die Hypothekenzinsen auf historische Tiefststände fielen.

Warum sind diese Unterscheidungen wichtig? Laut Casey Fleming, Hypothekenberater bei C2 Financial Corporation und Autor vonThe Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage, sind sie wichtig, da die Bedingungen und der Betrag, den Sie für neue Hypotheken zahlen, sehr unterschiedlich sein können.

„Sagen wir, Sie und Ihre Nachbarn werden immer beide 75% Loan-to-Value – Refinanzierung von Darlehen unter der konformen Darlehen Grenze von 417.000 $. Ihre ist eine Auszahlung, seine nicht. Ihr Darlehen würde ab April 2021 0,625 Punkte mehr kosten als das Ihres Nachbarn. Und 1 Punkt ist 1% des Darlehensbetrags. Wenn Ihr Darlehensbetrag also 200.000 USD beträgt, würden Sie unter sonst gleichen Bedingungen 1.250 USD (200.000 USD x 0,00625) mehr bezahlen den gleichen Zinssatz wie Ihr Nachbar.“

Denk darüber so. Wenn Sie die beiden Darlehen ursprünglich beim Kauf des Hauses erworben haben, handelt es sich nicht um ein Auszahlungsdarlehen, da die zweite Hypothek für den Erwerb des Hauses verwendet wurde. Aber wenn Sie später Geld durch die Aufnahme einer zweiten Hypothek erhalten haben, handelte es sich um ein Auszahlungsdarlehen, und daher wird ein neues konsolidiertes Darlehen als dasselbe angesehen.

Es gibt noch einen weiteren Grund, warum diese Unterscheidung wichtig wird. Da Cash-out-Darlehen für den Kreditgeber riskanter sind, können sie nur 75% bis 80% Ihres Eigenkapitals in Ihrem Haus verleihen, im Gegensatz zu 90% bei einem Zins-/Laufzeit-Refi. Fleming formuliert es so im Klartext: „Wenn Ihr Darlehen als Auszahlungsdarlehen gilt, benötigen Sie mehr Eigenkapital in Ihrer Immobilie, um sich zu qualifizieren.“

So konsolidieren Sie

Der Kreditgeber wird alle komplizierten Formalitäten erledigen, die mit der Konsolidierung der Kredite verbunden sind. Ihre Aufgabe ist es, ein informierter Verbraucher zu sein. Sprechen Sie nicht mit einem – sprechen Sie mit mehreren.

Da die Konsolidierung von zwei Krediten komplizierter ist als eine einfache Hypothek auf ein Eigenheim, ist es am besten, mit bis zu drei oder vier Kreditgebern persönlich zu sprechen. Sie können mit Ihrer Bank oder Kreditgenossenschaft, einem Hypothekenmakler sprechen oder Empfehlungen von Branchenexperten annehmen, denen Sie vertrauen.

Fragen Sie sie natürlich, ob das neue Darlehen ein Auszahlungsdarlehen oder ein Zins-/Laufzeit-Refi wird. Handelt es sich um einen Kredit mit fester oder variabler Verzinsung? 15 oder 30 Jahre?

Sobald Sie mit einem bestimmten Kreditgeber zufrieden sind, wird er Sie durch den Prozess führen. Unterschreiben Sie nichts, ohne es vorher gelesen zu haben und stellen Sie sicher, dass Sie den Zahlungsplan verstanden haben.

Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein Auszahlungsdarlehen handelt, gibt es laut Casey Fleming möglicherweise eine Möglichkeit, es ein Jahr später in einen Zinssatz / eine Laufzeitreferenz umzuwandeln.

„Konsolidieren Sie die Kredite als Auszahlung, aber erhalten Sie einen Kredit des Kreditgebers, der alle mit der Transaktion verbundenen Kosten bezahlt. Warten Sie ein Jahr und refinanzieren Sie sich erneut. Da Sie zu diesem Zeitpunkt nur einen einzelnen Kredit refinanzieren, handelt es sich nicht um einen Auszahlungskredit. Jetzt können Sie Geld für Punkte ausgeben, um den Zinssatz zu senken, da Sie das Darlehen über einen längeren Zeitraum behalten.“Fleming rät dazu, dies nur zu tun, wenn Sie der Meinung sind, dass die Zinsen stabil sind oder sinken können.

Die Quintessenz

„Entscheiden Sie sich niemals, Kredite zu refinanzieren oder zu konsolidieren, die nur auf der Reduzierung Ihrer monatlichen Zahlung basieren. In den meisten Fällen werden Sie im Laufe Ihres Lebens mehr für das neue Darlehen ausgeben, als Sie die bestehenden Darlehen einfach abbezahlen würden“, sagt Fleming.„Millionen Verbraucher belasten ihre Zukunft mit Hypotheken und haben am Ende Zehn- oder sogar Hunderttausende Dollar weniger im Ruhestand.“

Bestimmen Sie stattdessen, wie lange Sie Ihrer Meinung nach im Haus bleiben werden, und vergleichen Sie die Kosten Ihrer aktuellen Hypothek(en) mit der neuen Hypothek zuzüglich aller Kosten, die mit dem neuen Darlehen während der Dauer des Darlehens verbunden sind. Wenn Ihre Gesamtkosten durch Konsolidierung niedriger wären, ist Konsolidierung wahrscheinlich eine gute Idee.