5 Fehler, die dazu führen können, dass House Flop einen Flop macht
Es sieht so einfach aus! Kaufen Sie ein Haus, nehmen Sie ein paar kosmetische Korrekturen vor, bringen Sie es wieder auf den Markt und machen Sie einen riesigen Gewinn. Zu jeder Zeit werden in einem halben Dutzend Fernsehsendungen gut aussehende, gut gekleidete Investoren gezeigt, die den Prozess schnell, unterhaltsam und profitabel aussehen lassen.
Und viele Häuserwerden umgedreht. Flipped Homes machten im Jahr 2019 6,2 % aller Hausverkäufe in den USA aus, ein Achtjahreshoch, wie aus Daten hervorgeht, die ATTOM Data Solutions im US Home Flipping Report 2019 veröffentlicht hat.
Auf dem Weg zum Immobilienreichtum geht es jedoch nicht nur um Attraktivität und „verkaufte“ Schilder. Viel zu viele Möchtegern-Immobilienmogul übersehen die Grundlagen und scheitern. Was sind also die fünf größten Fehler, die Möchtegern- Flossen machen? Und wie vermeidet man sie?
Die zentralen Thesen
- Flipping Houses ist ein Geschäft wie jedes andere: Es erfordert Wissen, Planung und Geschick, um erfolgreich zu sein.
- Häufige Fehler, die unerfahrene Immobilieninvestoren machen, sind die Unterschätzung des Zeit- oder Geldbedarfs für das Projekt.
- Ein weiterer Fehler, den Hausflipper machen, besteht darin, ihre Fähigkeiten und ihr Wissen zu überschätzen.
- Geduld und gutes Urteilsvermögen sind in einem zeitbasierten Geschäft wie Immobilieninvestitionen besonders wichtig.
Wie House Flipping funktioniert
Flipping (auch als Großhandelsimmobilieninvestition bezeichnet) ist eine Art von Immobilieninvestitionsstrategie, bei der ein Investor eine Immobilie kauft, um sie nicht zu nutzen, sondern mit der Absicht, sie mit Gewinn zu verkaufen.
Dieser Gewinn ergibt sich in der Regel aus einer Preissteigerung, die sich aus einem heißen Immobilienmarkt ergibt, in dem die Preise schnell steigen, oder aus Kapitalverbesserungen an der Immobilie – oder beidem. Ein Investor könnte zum Beispiel ein Fixer-Upper in einem „heißen“ Viertel kaufen, umfangreiche Renovierungen vornehmen und es dann zu einem Preis anbieten, der sein neues Aussehen und seine Annehmlichkeiten widerspiegelt.
Investoren, die Immobilien umdrehen, konzentrieren sich auf den Kauf und den anschließenden Wiederverkauf einer Immobilie oder einer Gruppe von Immobilien. Viele Anleger versuchen, durch häufige Flips einen stetigen Einkommensfluss zu erzielen.
Wie dreht man ein Gebäude oder Haus um? Einfach ausgedrückt, Sie möchten niedrig kaufen und hoch verkaufen (wie die meisten anderen Investitionen). Aber anstatt eine Buy-and-Hold Strategie zu verfolgen, schließen Sie die Transaktion so schnell wie möglich ab, um die Zeit zu begrenzen, in der Ihr Kapital gefährdet ist. Generell sollte der Fokus auf Geschwindigkeit und nicht auf maximalem Gewinn liegen. Das liegt daran, dass Sie jeden Tag, der vergeht, mehr Geld kosten (Hypotheken, Nebenkosten, Grundsteuern, Versicherungen und andere mit dem Wohneigentum verbundene Kosten). Das ist der allgemeine Plan, der jedoch mit einigen Fallstricken verbunden ist.
Wo soll man anfangen
Der erste und beste Ratschlag ist, Ihr finanzielles Risiko zu begrenzen und Ihr Renditepotenzial zu maximieren. Einfach gesagt, zahlen Sie nicht zu viel für ein Haus (indem Sie wissen, was es wert ist) und stellen Sie sicher, dass Sie auch wissen, wie viel die notwendigen Reparaturen oder Upgrades kosten, bevor Sie es kaufen. Anhand dieser Informationen können Sie dann den idealen Kaufpreis ermitteln.
Die 70%-Regel besagt, dass ein Investor nicht mehr als 70% des Nachreparaturwerts (ARV) einer Immobilie abzüglich der erforderlichen Reparaturen zahlen sollte. Der ARV ist der Wert eines Hauses, nachdem es vollständig repariert wurde.
Hier ein Beispiel: Wenn der ARV eines Hauses 150.000 US-Dollar beträgt und 25.000 US-Dollar an Reparaturen benötigt werden, bedeutet die 70%-Regel, dass ein Investor nicht mehr als 80.000 US-Dollar für das Haus zahlen sollte: 150.000 US-Dollar x 0,70 = 105.000 US-Dollar – 25.000 US-Dollar = 80.000 US-Dollar
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Wie jedes andere kleine Unternehmen erfordert das Unterfangen Zeit und Geld, Planung und Geduld, Geschick und Anstrengung. Es wird wahrscheinlich schwieriger und teurer, als Sie es sich jemals vorgestellt haben. Nehmen Sie es auf Ihre eigene Gefahr auf die leichte Schulter : Wenn Sie nur schnell reich werden wollen, indem Sie ein Haus umdrehen, könnten Sie im Armenhaus landen. Dies sind die fünf Fehler, die Sie vermeiden sollten, wenn Sie daran denken, ein Haus umzudrehen.
Selbst wenn Sie jedes Detail richtig machen, können sich ändernde Marktbedingungen dazu führen, dass jede Annahme, die Sie zu Beginn gemacht haben, am Ende ungültig wird.
1. Nicht genug Geld
Das Ausprobieren von Immobilien ist teuer. Der erste Aufwand sind die Anschaffungskosten der Immobilie . Obwohl es viele Finanzierungsansprüche mit geringem/keinem Geldmangel gibt, ist es leichter gesagt als getan, diese Angebote von einem legitimen Anbieter zu finden. Auch wenn Sie die Finanzierung des Erwerbs, Sie zahlen Zinsen.
Obwohl die Zinsen für dasgeliehene Geld noch steuerlich absetzbar selbst nach Ablauf der Steuersenkungen und Jobs Act ist, ist es kein 100% Abzug. Jeder Dollar, der für Zinsen ausgegeben wird, erhöht den Betrag, den Sie beim Verkauf verdienen müssen, nur um die Gewinnschwelle zu erreichen.
Und wenn Sie Ihren Flip-House-Kaufmit einer Hypotheken- oder Eigenheimkreditlinie (HELOC) finanzieren, sind nur die Zinsen abzugsfähig. Die Haupt, Steuer- und Versicherungsanteile Ihrer Zahlung sind es nicht.
Recherchieren Sie ausführlich Ihre Zinskosten, aber selbst dann fallen Liegenschaftskosten und Opportunitätskosten für die Bindung Ihres Bargelds an.
Profit zu machen ist schwieriger als früher. Tatsächlich sanken die Gewinnmargen 2019 laut ATTOM Dataauf die niedrigste durchschnittliche Bruttorendite (ROI) seit 2011. Das bedeutet nicht, dass kein Geld zu verdienen ist (der ROI betrug 40,6 %), aber es bedeutet, dass Sorgfalt erforderlich ist. Der durchschnittliche Bruttogewinn im Jahr 2019 betrug 62.900 USD, aber denken Sie daran, dass dies brutto ist.
Renovierungskosten müssen auch berücksichtigt werden. Wenn Sie planen, zu Anschaffungskosten, die Kosten für die Immobilie zu halten, und die Kosten für Renovierungen.
Eine Küche im Wert von 25.000 US-Dollar, ein Badezimmer im Wert von 10.000 US-Dollar, 5.000 US-Dollar an Grundsteuern, Nebenkosten und anderen Betriebskosten senken diese Zahl um etwa zwei Drittel. Werfen Sie ein unerwartetes strukturelles Problem mit der Immobilie ein und ein Bruttogewinn kann zu einem Nettoverlust werden.
Auch wenn Sie es schaffen, die finanziellen Hürden beim Umkippen eines Hauses zu überwinden, vergessen Sie nicht die Kapitalertragssteuern, die Ihren Gewinn schmälern.
2. Nicht genug Zeit
Das Renovieren und Umdrehen von Häusern ist ein zeitaufwändiges Unterfangen. Es kann Monate dauern, die richtige Immobilie zu finden und zu kaufen. Sobald Sie das Haus besitzen, müssen Sie Zeit investieren, um es zu reparieren. Wenn Sie einen Tagesjob haben, kann die Zeit, die für Abriss und Bau aufgewendet wird, zu verlorenen Abenden und Wochenenden führen. Wenn Sie jemand anderen dafür bezahlen, die Arbeit zu erledigen, verbringen Sie immer noch mehr Zeit als erwartet mit der Überwachung der Aktivität und die Kosten für die Bezahlung anderer werden Ihren Gewinn schmälern.
Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, müssen Sie Inspektionen planen, um sicherzustellen, dass die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht, bevor Sie sie verkaufen können. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie mehr Zeit und Geld aufwenden, um es auf den neuesten Stand zu bringen.
Als nächstes kann es eine ziemliche Zeitinvestition sein, die Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie es potenziellen Käufern selbst zeigen, verbringen Sie möglicherweise viel Zeit mit dem Pendeln zur und von der Immobilie und in Besprechungen. Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, schulden Sie eine Provision.
Lohnt sich das? Für viele Menschen mag es sinnvoller sein, bei einem Tagesjob zu bleiben, bei dem sie in wenigen Wochen oder Monaten über einen festen Gehaltsscheck ohne Risiko und mit konstantem Zeitaufwand das gleiche Geld verdienen können.
3. Nicht genügend Fähigkeiten
Professionelle Bauherren und Facharbeiter, wie Tischler und Klempner, wechseln oft als Nebenverdienst zu ihrem regulären Job. Sie haben das Wissen, die Fähigkeiten und die Erfahrung, um ein Haus zu finden und zu reparieren. Einige von ihnen haben auch Gewerkschaftsjobs, die den ganzen Winter über Arbeitslosengeld bieten, während sie an ihren Nebenprojekten arbeiten.
Das echte Geld beim House Flipping kommt von Sweat Equity. Wenn Sie mit einem Hammer geschickt sind, gerne Teppiche verlegen – und Trockenbauwände aufhängen, ein Haus überdachen und eine Küchenspüle installieren können – haben Sie die Fähigkeiten, ein Haus umzudrehen.
Wenn Sie jedoch keinen Kreuzschlitzschraubendreher von einem flachen Schraubendreher kennen, müssen Sie einen Fachmann für die Renovierung und Reparatur bezahlen. Und das verringert die Wahrscheinlichkeit, dass Sie mit Ihrer Investition einen erheblichen Gewinn erzielen.
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Die Anzahl der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die 2019 laut ATTOM Data Solutions umgedreht wurden.
4. Nicht genug Wissen
Um erfolgreich zu sein, wissen Sie, wie Sie die richtige Immobilie am richtigen Ort zum richtigen Preis auswählen. Erwarten Sie wirklich, in einem Viertel mit 100.000 US-Dollar Häusern für 60.000 US-Dollar zu kaufen und für 200.000 US-Dollar zu verkaufen? Dafür ist der Markt viel zu effizient.
Selbst wenn Sie den Deal Ihres Lebens bekommen – sagen wir, ein Haus in Zwangsversteigerung für einen Song zu kaufen – ist es wichtig zu wissen, welche Renovierungsarbeiten durchgeführt und welche übersprungen werden sollten. Sie müssen auch die geltenden Steuergesetze und Zonengesetze verstehen und wissen, wann Sie Ihre Verluste reduzieren und aussteigen müssen, bevor Ihr Projekt zu einer Geldgrube wird.
Zillow, das Immobilienunternehmen, kippt jetzt in ausgewählten Märkten Häuser um. Das Unternehmen erwartet, Immobilien innerhalb von 90 Tagen zu kaufen und umzuwandeln, und verfügt über die Daten und das Wissen, um Tante-Emma-Betreibern einen harten Wettbewerb zu bieten.
Kreditgeber der großen Liga haben ebenfalls begonnen, auf dem Flip-Loan-Markt nach Gewinnen zu suchen, wobei sich die globale Investmentfirma KKR anderen privaten Investmentfirmen anschließt, die einen Teil der Aktion suchen.
5. Nicht genug Geduld
Profis nehmen sich Zeit und warten auf die passende Immobilie. Neulinge eilen los, um das erste Haus zu kaufen, das sie sehen. Dann stellen sie den ersten Auftragnehmer ein, der ein Angebot für Arbeiten abgibt, die sie selbst nicht ausführen können. Fachleute erledigen die Arbeit entweder selbst oder verlassen sich auf ein Netzwerk von vorab vereinbarten, zuverlässigen Auftragnehmern.
Anfänger engagieren einen Makler, um das Haus zu verkaufen. Fachleute verlassen sich auf die Bemühungen, die Kosten zu minimieren und den Gewinn zu maximieren. Anfänger erwarten, dass sie den Prozess überstürzen, einen Anstrich auftragen und ein Vermögen verdienen. Fachleute wissen, dass der Kauf und Verkauf von Häusern Zeit braucht und dass die Gewinnmargen manchmal gering sind.
Die Quintessenz
Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus umzudrehen, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, was es braucht und welche Risiken damit verbunden sind. Anfänger können den Zeit- oder Geldbedarf unterschätzen und ihre Fähigkeiten und ihr Wissen überschätzen. Schnell einen schönen Gewinn zu erzielen, indem man ein Haus umdreht, ist nicht so einfach, wie es im Fernsehen aussieht.