Warum Wohnungsangebote scheitern
Der Verkauf eines Eigenheims ist normalerweise kein einfacher Vorgang. Noch komplizierter und teurer kann es jedoch werden, wenn ein Käufer ein Angebot macht und der Verkauf scheitert, weil der Käufer zurücktritt. Daher müssen Sie als Verkäufer einige Dinge über Late-Stage-Exits wissen. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, finden Sie heraus, was Sie tun können, um sich zu schützen, falls das Geschäft scheitert.
Die zentralen Thesen
- Käufer haben oft Eventualklauseln in den Vertrag aufgenommen, die legale Möglichkeiten sind, den Kauf eines Hauses „zurückzuziehen“.
- Wenn ein Angebot für einen Hausverkauf scheitert, verliert der Verkäufer Zeit, Geld und verpasst andere Käufer, die bereit waren, zu schließen.
- Eine Escape-Klausel hilft Verkäufern, da sie es dem Verkäufer ermöglicht, Angebote von anderen Käufern trotz Eventualitäten im ursprünglichen Angebot zu berücksichtigen.
Wie ein Hausverkauf scheitern kann
Bei einem typischen Hausverkauf machen Käufer ein Angebot für das Haus eines Verkäufers und wenn es akzeptiert wird, wird ein Vertrag zwischen den beiden Parteien unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt ändert sich der Status der Immobilie normalerweise von „zu verkaufen“ zu „unter Vertrag“ oder „in Vertrag“. Die Statusänderung teilt anderen Käufern und Immobilienmaklern mit, dass der Verkäufer einen Käufer hat und dabei ist, das Geschäft abzuschließen. Ein Hausverkauf oder -kauf ist jedoch erst dann endgültig, wenn beide Parteien alle erforderlichen rechtlichen Dokumente zur Übertragung des Eigentums an dem Haus beim Abschluss unterzeichnet haben.
Käufer haben oft Eventualklauseln in ihre Verträge aufgenommen, die eine legale Möglichkeit darstellen, den Vertrag entweder kostenlos oder mit geringen Kosten für den Käufer „zurückzuziehen“. Im Kaufvertrag ist eine Eventualklausel enthalten, in der sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Vertragsbedingungen zustimmen. Einige der häufigsten Eventualitäten sind:
Hypotheken-Kontingenz
Der Käufer muss in der Regel innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss eine Hypothek für die Immobilie aufnehmen können. Manchmal kann in den Vertrag eine Bedingung geschrieben werden, wonach der Vertrag bei Ausfall der Finanzierung annulliert wird. Für Verkäufer ist es wichtig, den Käufer zu bitten, ein Hypotheken-Vorabgenehmigungsschreiben auszuhändigen.
Notfall bei Hausinspektionen
Das zu verkaufende Haus muss entweder die Inspektion bestehen, oder der Käufer kann vom Verkäufer verlangen, dass die im Inspektionsbericht beschriebenen Reparaturen durchgeführt werden. Wenn Reparaturen durchgeführt werden, wird in der Regel eine Nachkontrolle angeordnet, um sicherzustellen, dass das Haus passiert. Alternativ kann der Käufer die Informationen im Inspektionsbericht als Hebel nutzen, um einen niedrigeren Verkaufspreis auszuhandeln.
Hausverkaufskontingenz
Der Kauf eines neuen Eigenheims kann davon abhängen, dass der Käufer seine aktuelle Immobilie verkauft. Das Hausverkaufsrisiko hilft Käufern, da es ihnen ermöglicht, vom Vertrag zurückzutreten, wenn ihr Haus nicht verkauft wird – so dass der Verkäufer den Prozess von vorne beginnen kann. Obwohl es normalerweise einen bestimmten Zeitraum gibt, in dem der Verkäufer den Vertrag kündigen kann, wenn das Haus nicht verkauft wird; Der Verkäufer verpasst möglicherweise andere Angebote von potenziellen Käufern, die bereit sind, zu schließen.
Bewertungskontingenz
Die Schätzungskontingenz ermöglicht es dem Käufer, das Haus schätzen zu lassen, um seinen Wert zu bestimmen. Der Preis des Eigenheims muss entweder dem offiziellen Schätzpreis entsprechen oder darunter liegen. Wenn die Bewertung zu einem niedrigeren Preis erfolgt, kann der Käufer mit dem Kauf fortfahren oder den Verkäufer auffordern, den Preis des Hauses zu senken.
Wenn ein Hausverkauf scheitert, liegt dies normalerweise daran, dass eine der oben genannten Eventualitäten nicht erfüllt wurde oder der Käufer oder Verkäufer seine Meinung geändert hat.
Warnsignale
Die Nichteinhaltung einer der Eventualverbindlichkeiten ist ein berechtigter Grund, nicht zu schließen. Es gibt jedoch einige andere Warnzeichen, die darauf hindeuten, dass ein Käufer vom Kauf zurücktreten könnte, und dazu gehören:
- Versäumnis, Papiere wie angewiesen unterschrieben, datiert und ausgefüllt zurückzusenden
- Versäumnis, erforderliche Zahlungen an Dritte (dh Inspektoren) zu leisten
- Keine Rückrufe
- Fehlende Termine
- Zahlreiche Anfragen zu Vertragsänderungen
Wenn Sie auf eines davon stoßen, kann dies bedeuten, dass Ihr Käufer kalte Füße bekommt. Rufen Sie Ihren Käufer (oder seinen Vertreter) an, wenn Sie befürchten, dass der Abschluss gefährdet ist.
Die Kosten für Verkäufer
Wenn Sie einen Vertrag über den Verkauf Ihres Hauses haben, haben Sie ein paar Dinge zu verlieren, wenn der Käufer zurücktritt:
Opportunitätskosten
Andere Käufer, die möglicherweise an einem Angebot für Ihr Haus interessiert waren, werden sich andere Immobilien auf dem Markt ansehen, wenn Ihr Haus „unter Vertrag“ geht. Sie verlieren möglicherweise die Gelegenheit, an diese Käufer zu verkaufen, wenn Ihr Haus unter Vertrag steht, da sie möglicherweise eine andere Immobilie gekauft haben.
Zeit
Einer der frustrierendsten Aspekte beim Scheitern eines Hausverkaufs ist die Zeitverschwendung. Der Verkäufer wird auf den ersten Platz zurückgeschickt, um den Prozess erneut zu starten und einen anderen Käufer zu finden. Außerdem könnte die Verzögerung Ihre Pläne zum Kauf eines weiteren Eigenheims zunichte machen oder Ihren Einzugstermin ändern.
Ihr nächstes Zuhause
Wenn Sie einen Vertrag zum Kauf eines weiteren Eigenheims haben und diese Transaktion vom Verkauf Ihres derzeitigen Wohnsitzes abhängig war – weil Sie den Erlös aus dem Verkauf benötigt haben – können Sie das Haus möglicherweise nicht kaufen. Infolgedessen müssen Sie möglicherweise vom Kauf zurücktreten oder einen anderen Weg finden, um ihn zu finanzieren.
Geld
Sie können durch das Scheitern des Deals Geld verlieren, wenn Sie weiterhin die Hypothekenzahlungen für Ihr aktuelles Haus, das Sie verkaufen, leisten müssen, während Sie gleichzeitig die Hypothek für das gerade gekaufte Haus bezahlen müssen. Möglicherweise zahlen Sie auch Miete für eine Wohnung, bis Sie Ihren neuen Hauskauf abschließen, insbesondere wenn es weit weg von dem Haus ist, das Sie verkaufen. Kurz gesagt, ein Käufer, der sich zurückzieht, könnte Ihre monatlichen Wohnkosten vorübergehend erhöhen.
Wenn Sie einen Vertrag zum Kauf Ihres neuen Hauses haben und der potenzielle Käufer Ihres aktuellen Hauses aussteigt, müssen Sie möglicherweise für den Vertragsbruch bezahlen, um das neue Haus zu kaufen.
Die laufenden Instandhaltungskosten Ihres aktuellen Hauses bleiben bestehen, einschließlich Grundsteuern, Nebenkosten und Landschaftsgestaltung. Und da es wichtig ist, das Haus vorzeigbar zu halten, um einen neuen Käufer zu gewinnen, können sich die Kosten im Laufe der Zeit summieren.
Den Deal retten
Es gibt Schritte, die Sie unternehmen können, wenn Ihr Käufer zurücktreten möchte. Stellen Sie zunächst sicher, dass die beteiligten Immobilienmakler für Sie und den Käufer effektiv kommunizieren. Stellen Sie sicher, dass Sie und der potenzielle Käufer Kopien aller Mitteilungen schriftlich erhalten. Wenn Sie oder der Käufer keinen Agenten verwenden (oder wenn Sie mit dem Kommunikationsniveau nicht zufrieden sind), versuchen Sie, direkt mit dem Käufer zu sprechen, um seine Absichten oder Bedenken zu verstehen. Stellen Sie auch fest, ob Sie Zugeständnisse machen könnten, um Ihren Käufer auf dem richtigen Weg zum Abschluss zu halten.
Auch wenn Sie den Verkaufspreis Ihres Eigenheims vielleicht nicht senken oder für Updates und Reparaturen bezahlen möchten, kann es sich lohnen, wenn der Verlust des Verkaufs teurer ist als die Reparaturen.
Überprüfen Sie den Vertrag, um festzustellen, ob Sie als Verkäufer in Anspruch nehmen können, wenn der Käufer zurücktritt. Gibt es zum Beispiel eine Klausel in Ihrem Vertrag, die Ihnen rechtliche Gründe bietet, Ihren Kreditnehmer wegen Vertragsbruchs zu verklagen und einen Prozentsatz des vereinbarten Verkaufspreises zu erhalten? Oder gibt es eine Klausel, die besagt, dass der Käufer in Verzug ist, wenn er das Geschäft nicht innerhalb der angegebenen Frist nach Vertragsunterzeichnung storniert?
Verwenden Sie eine Escape-Klausel
Eine Escape-Klausel ermöglicht es dem Verkäufer, Angebote von anderen Käufern zu akzeptieren und anzunehmen, auch wenn der Käufer Bedingungen oder Eventualitäten in den Vertrag aufgenommen hat.
Wenn ein anderes Angebot für das Haus gemacht wurde, benachrichtigt der Verkäufer den ursprünglichen Käufer, der eine festgelegte Anzahl von Tagen hat, um die Eventualitäten zu erfüllen oder darauf zu verzichten. Mit anderen Worten, eine Escape-Klausel schützt Verkäufer, damit sie keine Verkaufschancen verpassen, während sie darauf warten, dass die Eventualitäten des Käufers erfüllt werden, z. B. der Verkauf des Eigenheims des Käufers.
Die Quintessenz
Es gibt eine Reihe von Faktoren, die dazu führen können, dass ein Hausverkauf scheitert, einschließlich der Nichterfüllung einer der Eventualitäten oder Klauseln im Vertrag oder eines Sinneswandels des Käufers.
Verkäufer können sich jedoch schützen, indem sie informiert sind und die Vertragsdetails kennen. Verkäufer müssen sicherstellen, dass ihr Agent effektiv arbeitet und kommuniziert. Wenn Sie der Verkäufer sind, können Sie auch in Erwägung ziehen, den Vertrag von einem Immobilienanwalt überprüfen zu lassen, Klauseln vorzuschlagen, die Sie schützen könnten, und Regressmöglichkeiten vorzuschlagen, wenn der Käufer zurücktritt – einschließlich der Möglichkeit, Ihren Käufer gegebenenfalls zu verklagen.