Eine Hypothek für Nicht-US-Bürger bekommen

Für viele im Ausland geborene Menschen, die in den USA leben, ist der Besitz eines Eigenheims einer der Eckpfeiler des amerikanischen Traums. Einige Nicht-US-Bürger sind jedoch der Ansicht, dass sie auf keinen Fall eine Hypothek erhalten können, was ein großes Hindernis für dieses Ziel darstellt. Nach Angaben der National Association of Realtors (NAR) kaufen ausländische Käufer – die in den USA entweder als Neueinwanderer leben oder Visa für berufliche, Bildungs- oder andere Zwecke besitzen – mit größerer Wahrscheinlichkeit ein Haus mit einem Hypothek. In ihrem im Juli 2019 veröffentlichten „Profil der internationalen Aktivitäten in US-Wohnimmobilien“ berichtete der NAR, dass 67% der inländischen ausländischen Käufer Hypothekenfinanzierungen aus US-Quellen erwarben.

Natürlich kann der Anzahlungen erforderlich sind. Hier besprechen wir, was Sie wissen müssen, um sich für ein Wohnungsbaudarlehen in den USA zu qualifizieren, wenn Sie kein Staatsbürger sind.

Wohneigentum und Aufenthaltsstatus

Ein Punkt, den Sie beachten sollten, ist, dass die Voraussetzungen für die Gewährung eines Wohnungsbaudarlehens zum großen Teil vom Aufenthaltsstatus abhängen. Die meisten Kreditnehmer fallen in eine der folgenden Gruppen:

• Ständige Einwohner mit einer Green Card (Formular I-551)
• Nicht ständige Einwohner mit einem gültigen Arbeitsvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 und G1-G4)
• „Ausländer“, deren Hauptwohnsitz nicht in den USA liegt

Im Allgemeinen ist es viel einfacher, einen Kredit zu erhalten, wenn Sie in eine der ersten beiden Kategorien fallen. Das liegt daran, dass die Hypothekengiganten Sekundärmarkt kaufen, für Inhaber von Green Cards und Arbeitsvisa fast dieselben Richtlinien haben wie alle anderen. Die wichtigste Einschränkung besteht darin, dass der Kreditgeber den legalen Wohnsitz des Antragstellers überprüfen muss.

Ausländer entsprechen jedoch nicht den Fannie- oder Freddie-Standards, sodass die Kreditgeber diese Kredite in ihren eigenen Büchern aufbewahren müssen. Da die Bank auf diese Weise ein höheres Risiko eingeht, ist es wahrscheinlicher, dass eine erhebliche Anzahlung erforderlich ist.

FHA-Darlehen

Beachten Sie, dass die Federal Housing Administration (FHA), die relativ niedrige Anforderungen an die Kreditwürdigkeit stellt und eine Anzahlung von nur 3,5% verlangt, eine weitere Option für Nicht-US-Bürger ist. Es bietet die gleichen Darlehensbedingungen wie andere Käufer, sofern der Darlehensnehmer den Nachweis eines ständigen Wohnsitzes in den USA erbringt

Wenn Sie einen nicht ständigen Wohnsitz haben und eine FHA-Hypothek beantragen, müssen Sie das Haus als Hauptwohnsitz nutzen und eine gültige Sozialversicherungsnummer und ein Arbeitserlaubnisdokument vorlegen. Dies bedeutet, dass die Agentur Hypotheken nicht auf Nichtansässige ausdehnt, die nur planen, das Haus gelegentlich zu nutzen.

Dokumentationshürden 

Das Haupthindernis für den Erhalt einer Hypothek besteht darin, dem Kreditgeber zu beweisen, dass Sie seinem Risikoprofil entsprechen. Das bedeutet, dass Sie Ihre Beschäftigungshistorie, Ihre Bonitätshistorie und Ihren Einkommensnachweis vorlegen. Für US-Bürger ist dies ein relativ unkomplizierter Prozess, da die meisten in den USA einen Kreditpfad und einen Rückstand an W-2-Formularen und Steuererklärungen aufweisen, die ihre Einnahmen im Laufe der Jahre belegen.

Aber für jemanden, der nicht so lange im Land ist oder die meiste Zeit nicht in den USA lebt, wird es etwas schwieriger. Wie können Sie beispielsweise Ihre Kreditwürdigkeit nachweisen, wenn Sie keine Kreditauskunft der drei großen Büros Equifax, TransUnion und Experian haben?

Sie haben einen klaren Vorteil, wenn Sie eine bestehende Beziehung zu einer internationalen Bank mit Filialen in den USA haben. Ihre Finanzen werden bereits aufgezeichnet, sodass Sie möglicherweise auch ohne amerikanische Kreditauskunft eher bereit sind, auf Sie zu wetten. Glücklicherweise wird die Hypothekenbranche von großen, globalen Banken dominiert. Es besteht also eine gute Chance, dass Sie in der Vergangenheit Konten bei einer von ihnen hatten.

Einige Kreditgeber sind möglicherweise auch bereit, internationale Kreditauskünfte als Ersatz für die drei großen US- Kreditbüros zu bestellen. Dies kann jedoch ein teurer Prozess sein, der im Allgemeinen nur für Einwohner Kanadas, des Vereinigten Königreichs und Irlands verfügbar ist.