Versicherung von Hypotheken der Bundeswohnungsverwaltung
Wenn Sie jemandem Geld mit einer nicht perfekten Kreditbilanz leihen, möchten Sie eine Garantie, dass Sie zurückgezahlt werden. Das ist das Grundprinzip der Hypothekenversicherung. Obwohl die Hypothekenversicherung die Kreditgeber vor Verlusten schützt, können Sie dies als störend empfinden. Schließlich sind es weitere Kosten, die Sie tragen müssen, um Ihren Traum, Hausbesitzer zu werden, zu verwirklichen. Aber wenn es das nicht gäbe, würden sich viele Menschen wahrscheinlich erst für Kredite qualifizieren, wenn sie höhere Anzahlungen hätten.
Viele Menschen finden es besser, Hypothekenversicherungsprämien zu zahlen, als mehrere Jahre zu warten, bis sie eine ausreichend hohe Anzahlung haben, um dies zu vermeiden. Während es viele verschiedene Arten von Hypothekenversicherungen gibt, befasst sich dieser Artikel mit den Grundlagen der Hypothekenversicherung der Federal Housing Administration ( FHA ).
Die zentralen Thesen
- Die FHA-Hypothekenversicherung schützt die Kreditgeber vor Verlusten, die sich aus dem Ausfall ergeben.
- Kreditnehmer mit einem FHA-Darlehen müssen eine FHA-Hypothekenversicherung abschließen.
- Wer eine Hypothek erhält, muss im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie von 1,75% zuzüglich der jährlichen Prämien zahlen, die beide auf dem Wert des Kredits basieren.
- Wie lange Sie für die FHA-Hypothekenversicherung bezahlen müssen, hängt von Ihrer Amortisationsdauer und Ihrem Verhältnis von Kredit zu Wert ab.
FHA Hypothekenversicherung: Ein Überblick
Darlehen der Federal Housing Administration ( FHA-Darlehen ) sind für viele Verbraucher attraktiv, insbesondere für die Anzahlung haben – nur 3,5% – sowie niedrigere Schwellenwerte für Einkommen und Kredit. Das bedeutet, dass sich jemand mit einem Kredit-Score von nur 580 qualifizieren kann.
Bei allen FHA-Darlehen müssen Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung abschließen, insbesondere wenn sie weniger als 20% abbauen. Die FHA-Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, da Kreditnehmer – insbesondere neue – ein höheres Ausfallrisiko darstellen, wenn sie nur über minimales Eigenkapital in ihren Häusern verfügen. Im Wesentlichen haben Sie nicht so viel zu verlieren, wenn Sie weggehen und die Bank auf dem Grundstück abschotten lassen.
Die Federal Housing Administration (FHA) verlangt zwei Arten von Hypothekenversicherungen für FHA-Kredite. Die Kreditnehmer müssen im Voraus eine Hypothekenversicherung ( UFMI ) in Höhe von 1,75 % des Kreditsaldos sowie jährliche Prämien für Hypothekenversicherungen (MIPs) auf der Grundlage des Gesamtwerts des Kredits bezahlen. Die jährlichen MEP liegen zwischen 0,8% und 0,85% für Basisdarlehensbeträge von 625.500 USD oder weniger. Für diejenigen, die diesen Betrag überschreiten, variieren die jährlichen MEP zwischen 1% und 1,05%. Diese Sätze gelten für Darlehenslaufzeiten von mehr als 15 Jahren. Hypotheken, die für 15 Jahre oder weniger finanziert werden, werden mit Zinssätzen von 0,45% bis 0,95% verzinst.
Um zu demonstrieren, wie viel Sie in der FHA-Hypothekenversicherung mit einem Darlehen von 300.000 USD bezahlen würden:
- Hypothekenbetrag : 300.000 USD
- Anzahlung : 10.500 USD (3,5% von 300.000 USD)
- Darlehensbetrag : 289.500 USD
- UFMI : 5.066,25 USD
- Jährlicher MEP: 2.460,75 USD pro Jahr oder 205,06 USD pro Monat
Denken Sie daran, dass in diesem Szenario davon ausgegangen wird, dass Sie die UFMI sofort bezahlen. Sie haben jedoch die Möglichkeit, den Betrag in Ihren gesamten Hypothekenbetrag einzubeziehen. Es ist eine gute Idee, es zu Beginn vollständig zu bezahlen, wenn Sie es sich leisten können. Wenn Sie sich jedoch dafür entscheiden, es in Ihr Darlehen aufzunehmen, zahlen Sie langfristig mehr. Dies erhöht nicht nur Ihren Kreditbetrag, sondern auch Ihre jährliche Prämienzahlung für Hypothekenversicherungen.
FHA Hypothekenversicherungsbedingungen
Laut der Website des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung ( HUD ) variiert die Dauer der Zahlung von FHA-Hypothekenversicherungsprämien je nach Höhe und Dauer der Hypothek. Ein Loan-to-Value-Verhältnis ( LTV-Verhältnis ) von 90% oder weniger erfordert eine Hypothekenversicherung für 11 Jahre.
Wenn Sie zum ersten Mal mit der Zahlung Ihrer Hypothek beginnen, besteht ein höheres Ausfallrisiko, sodass Ihre Prämien höher sind. Das liegt daran, dass Sie, wie oben erwähnt, nicht viel Eigenkapital in Ihr Zuhause eingebaut haben. Sie verlieren also nur die Anzahlung von 10.500 US-Dollar, wenn Sie im ersten Jahr mit diesem 300.000-Dollar-Haus in Verzug geraten. Ihre Prämienzahlungen verringern sich, je länger Sie Ihre Hypothek bezahlen. Es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie Ihr Haus verlassen und später mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten möchten.
Vermeidung oder Abschaffung der FHA-Hypothekenversicherung
Da die FHA-Hypothekenversicherung die Kosten für Wohneigentum erheblich erhöht, fragen Sie sich wahrscheinlich, ob Sie etwas tun können, um sie zu reduzieren oder zu vermeiden, und ab wann Sie sie loswerden dürfen.
Der einfachste Weg, eine Hypothekenversicherung zu vermeiden, besteht darin, 20% zu zahlen. Sie können dies tun, indem Sie auf den Kauf warten, bis Sie mehr gespart haben, oder in einigen Fällen, indem Sie eine günstigere Immobilie kaufen. Wenn Sie sich einen FHA-Kredit mit einem Rückgang von 3,5% ansehen, gehen Sie wahrscheinlich einen schmalen Grat zwischen der Möglichkeit, sich überhaupt eine Hypothek leisten zu können, und der Notwendigkeit, weiter zu mieten.
Wenn die Immobilienpreise nach dem Kauf erheblich steigen, können Sie möglicherweise Ihren Weg aus dem PMI refinanzieren. Damit dies funktioniert, muss der Wert Ihres Hauses so hoch sein, dass Sie 22% Eigenkapital im Haus haben. Wenn Sie sich nicht refinanzieren können, um Ihre LTV-Quote zu erhöhen, sollten Sie Ihr Kapitalguthaben zurückzahlen. Dies hilft Ihnen nicht nur, die Hypothekenversicherung schneller loszuwerden, sondern auch, Ihr Haus schneller abzuzahlen. Das reduziert den Zinsbetrag, den Sie langfristig zahlen werden. Wenn Sie diesen Weg einschlagen, müssen Sie sich an Ihren Kreditgeber wenden, um Ihre Hypothekenversicherung kündigen zu lassen.
Einige Kreditgeber bieten möglicherweise spezielle Darlehensprogramme an, für die keine monatlichen Prämienzahlungen für Hypothekenversicherungen erforderlich sind, obwohl eine geringe Anzahlung zulässig ist. Das macht es wichtig, sich umzusehen.
Ihr Kreditgeber soll die Hypothekenversicherung automatisch fallen lassen, wenn Sie das entsprechende Kredit-Wert-Verhältnis erreichen.
FHA vs. Private Mortgage Insurance (PMI)
Es gibt eine Alternative zur FHA-Hypothekenversicherung – die private Hypothekenversicherung (PMI). Wenn Sie eine konventionelle Hypothek haben, müssen Sie möglicherweise PMI als Bedingung kaufen. Wie der Name schon sagt, wird es von einer privaten Versicherungsgesellschaft bereitgestellt und vom Kreditgeber arrangiert. Genau wie die FHA-Hypothekenversicherung schützt PMI den Kreditgeber und nicht den Kreditnehmer.
Sie müssen PMI kaufen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des gesamten Darlehens beträgt. Viele Kreditgeber benötigen PMI auch, wenn Sie Ihre Hypothek mit einem herkömmlichen Darlehen refinanzieren und das Eigenkapital weniger als 20% des Immobilienwerts beträgt. Es gibt jedoch einen großen Unterschied zwischen der FHA-Hypothekenversicherung und dem PMI – nicht alle Kreditgeber verlangen eine Vorauszahlung für die Hypothekenversicherung.
PMI kann zwischen 0,5% und 1% des gesamten Kreditwerts pro Jahr kosten. Eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD kostet Sie also jedes Jahr bis zu 2.000 USD mehr bei einem Höchstsatz von 1%. Natürlich hängt Ihre Rate von Ihrer Kreditwürdigkeit ab – je besser Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto niedriger ist die Rate. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedriger ist, benötigen Sie eine größere Anzahlung, bevor Ihnen eine Versicherung angeboten wird.
FHA Hypothek Versicherung erfordert nur eine minimale Kredit – Score von 580 für eine 3,5% Anzahlung zu qualifizieren. Die meisten privaten Kreditgeber benötigen jedoch einen Kredit-Score von 620 bis 640, wodurch Sie immer noch früher ein Haus kaufen können. Wenn Sie also eine Hypothekenversicherung haben müssen, kann die FHA-Hypothekenversicherung das geringere von zwei Übeln sein.
Darüber hinaus gab es einige Debatten über die Auswirkungen von Redlining und anderen Formen der Diskriminierung in der privaten Hypothekenversicherungsbranche. Obwohl viele private Hypothekenversicherer nicht diskriminieren, sollten Sie sich dessen bewusst sein, dass dies passieren kann, und dies unverzüglich melden.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Das Fazit
Wenn Sie ein Darlehen mit einer kleinen Anzahlung in Betracht ziehen, überlegen Sie, ob sich die Hypothekenversicherung im Voraus und die monatlichen Prämien für Hypothekenversicherungen für Sie lohnen, um früher ein Haus zu bekommen. Es ist schwer zu berechnen, da Sie nicht vorhersagen können, wie hoch die Immobilienpreise sein werden, wenn Sie später mehr Geld für eine Anzahlung haben. Es kann am besten sein, auf psychologischer Basis zu entscheiden, ob Sie mit der Zahlung des für die Hypothekenversicherung erforderlichen zusätzlichen Geldes zufrieden sind.