Wichtige Tipps zum Kauf eines HUD-Hauses
Was ist ein HUD-Heim? Obwohl es viele Missverständnisse gibt, ist die Antwort ziemlich einfach. HUD-Häuser wurden von der Regierung aufgrund der Zwangsvollstreckung einer FHA-versicherten Hypothek erworben,
Die zentralen Thesen
- HUD-Häuser sind solche, die die Regierung aufgrund von Zwangsvollstreckungen zurückgefordert hat und die dann zum Verkauf oder zur Versteigerung angeboten werden.
- Dies können großartige Gelegenheiten bieten, ein Haus zu steilen Rabatten zu ergattern, aber Sie sollten bereit sein, schnell zu handeln, da erstklassige Lagen auf ein großes Interesse stoßen können.
- Achten Sie wie bei jeder Zwangsvollstreckung auf den Zustand der Immobilie und führen Sie Ihre Recherchen und Due Diligence durch, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Eine kleine Geschichte
Was sind die aktuellen Wettbewerbsbedingungen für den Zwangsvollstreckungsmarkt? Zuerst eine kleine Geschichte. Der dramatischste Anstieg der Zwangsvollstreckungen erfolgte 2008 im Zuge der Subprime-Hypothekenkrise. Es bleibt der dramatischste Verlust an Eigenheimkapital und das größte Volumen an Zwangsvollstreckungen unter allen amerikanischen Rezessionen.Laut einer Studie der Russell Sage Foundation und des Stanford Center on Poverty and Inequality vom Oktober 2012 beliefen sich die Verluste an US-Eigenheimen von 2006 bis 2012 auf mehr als 7 Billionen US-Dollar. Diese Verluste sind erheblich zurückgegangen. Attom Data Solutions berichtet, dass im ersten Quartal 2020 nur 6,6 % der Hypotheken ernsthaft unter Wasser standen, definiert als „mindestens 25 % mehr als der geschätzte Marktwert der Immobilie“.
Für die Wirtschaft ist es eine gute Nachricht, dass die Zwangsvollstreckungsquoten gesunken sind. Laut Daten der Wohnungsdatenbehörde Realty Trac gingen die landesweiten Raten von bankeigenen Häusern im ersten Quartal 2020 um 76,2 % gegenüber 2019 zurück. Allerdings hatten 156.253 US-Immobilien im ersten Quartal 2020 Zwangsvollstreckungsanträge gestellt, 42 % mehr als im Vorquartal, aber 3 % weniger als im Vorjahr, so ein Bericht von Attom Data Solution. Dies bedeutet, dass trotz eines historischen Rückgangs bei Zwangsvollstreckungsanträgen immer noch Zwangsvollstreckungen verfügbar sind.
Die COVID-19-Pandemie
Wir wissen nicht, wie sich die Pandemie langfristig auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Die beiden oben genannten Berichte berücksichtigen die finanziellen Auswirkungen des Virus kaum.
Der Unterlassungsfrist für Zwangsvollstreckungen für Personen mit staatlich gesicherten Hypotheken vor, die aufgrund der Pandemie mit dem Recht, eine Verlängerung um weitere sechs Monate zu beantragen.
Präsident Joe Biden verlängert zunächst die Frist für dieGeduld und die Abschottung Moratorium bis zum 31. März 2021 für bestimmte Unternehmen gesicherte Hypotheken, einschließlich der US -Landwirtschaftsministerium und die Federal Housing Administration (FHA) von Executive Order im Januar 20216 Er verlängerte dies weiter bis zum 30. Juni 2021, einen Monat später.
Dies wird zweifellos das Angebot an HUD-Häusern zum Verkauf erheblich reduzieren. Aber die Geschichte kann aufgrund der schweren wirtschaftlichen Störungen der Pandemie eine ganz andere sein, da zwischen dem 21. März 2020 und dem 23. Mai 2020 40,7 Millionen Menschen arbeitslos waren. Nach Angaben des Bureau of Labor Laut Statistik (BLS) erreichte die Arbeitslosenquote im Januar 2021 6,3 %, wobei 10,1 Millionen Menschen zu diesem Zeitpunkt als arbeitslos eingestuft wurden.
Die Bestimmung des CARES-Gesetzes, die Menschen, die von der Coronavirus-Pandemie betroffen sind, eine Hypothekenvergünstigung von bis zu einem Jahr vorsieht, wird zweifellos das Angebot an HUD-Häusern verringern, die für den Wiederverkauf verfügbar sind.
Kauf eines HUD-Hauses
Während die Zwangsvollstreckung eine besonders negative Konnotation erhalten hat, seit Millionen von Amerikanern während des Subprime-Hypothekendebakels der Großen Rezession ihr Zuhause verloren haben, kann der Kauf eines HUD-Hauses eine positive Erfahrung sein, ganz zu schweigen von vielem.
Es ist jedoch wichtig, die verschiedenen Facetten sowohl des Zwangsvollstreckungsprozesses als auch des HUD-Programms zu verstehen. Wenn Sie erwägen, ein HUD-Haus zu kaufen, aber mit dem HUD-Programm nicht so vertraut sind, sind Sie nicht allein.
Erkunden Sie zunächst die offiziellen Informationen zu HUD-Häusern. Schließlich handelt es sich um ein Regierungsprogramm mit dem erforderlichen Anteil an Regeln. Glücklicherweise macht es das US Department of Housing and Urban Development den Verbrauchern leicht, indem es eine hilfreiche Website anbietet, die häufig gestellte Fragen zum Kauf, zur Inspektion und zur Finanzierung des Kaufs von HUD-Häusern enthält.
Neben hilfreichen Tipps zu Krediten und Inspektionen bietet die Website landesspezifische Informationen zu regionalen Ressourcen, die die auf Bundesebene angebotenen Hilfsprogramme für den Kauf von Eigenheimen ergänzen. Diese variieren stark von Bundesland zu Bundesland.
Seien Sie bereit, schnell zu handeln
Kennen Sie Ihre Konkurrenz. Denken Sie daran, dass HUD-Häuser für Investoren wahre Goldminen sein können, die das enorme Gewinnpotenzial in der Renovierung und Umgestaltung einer Immobilie oder deren Vermietung sehen. Bedeutet das, dass Sie mit Immobilieninvestoren konkurrieren, die möglicherweise Zugang zu mehr Kapital haben? Ja. Außer in den ersten 30 Tagen. Rechtlich gesehen kann HUD innerhalb der ersten 30 Tage, nachdem ein Haus auf den Markt kommt, keine Gebote für Immobilien von Immobilieninvestoren annehmen.
Wo und wie sollte man anfangen zu suchen? Während HUD-Häuser auf einer Vielzahl von Immobilien-Websites wie Trulia und Re/Max aufgeführt sind, bleibt eine Website der US-Regierung der umfassendste und aktuellste Ort, um Ihre Suche zu beginnen. Wenn Sie einen Makler im Sinn haben, stellen Sie sicher, dass dieser bei HUD registriert ist. Rechtlich können nur registrierte Vertreter Sie vertreten.
Seien Sie realistisch in Bezug auf den Preis
Seien Sie bei der Finanzierung realistisch in Bezug auf Ihre Preisspanne. Die Bedeutung des Kaufs eines Eigenheims mit realisierbaren Hypothekenzahlungen und Zinssätzen hat sich als eine der am härtesten gewonnenen Lehren aus der Immobilienpleite erwiesen. Verwenden Sie Online-Hypothekenrechner, um die monatliche Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können, Ihre geschätzten Abschlusskosten und eine Vielzahl anderer Faktoren zu bestimmen, die Ihren Kauf beeinflussen.
Auch wenn an einem Schaufensterbummel nichts auszusetzen ist, stellen Sie sicher, dass Sie sich rechtzeitig die Finanzierung sichern. Im schlimmsten Fall finden Käufer das Haus ihrer Träume, um es dann an einen anderen Käufer zu verlieren, weil ihr Kredit noch nicht genehmigt wurde.
Sprechen Sie Hypothekengeber an, die mit Informationen über HUD-Ressourcen ausgestattet sind. Zwei attraktive Optionen sind das Anzahlungsprogramm in Höhe von 100 US-Dollar und das Reha- und Renovierungsdarlehen 203(K), das ausdrücklich darauf ausgerichtet ist, notwendige Renovierungen zum Zeitpunkt des Kaufs zu finanzieren.
Machen Sie Ihre Recherche
Nutzen Sie alle Hintergrundinformationen zur Geschichte des Hauses, einschließlich Verkaufshistorie, aktuelle Steuerbescheide und den durchschnittlichen Verkaufspreis vergleichbarer Häuser in der Nachbarschaft. Ein Teil dieser Recherche beinhaltet die Überprüfung der Nachträge zum Haus, die Schäden und andere gesetzlich vorgeschriebene Informationen auflisten, z. B. ob Ihr zukünftiges Traumhaus ein Meth-Labor gewesen sein könnte. Leider sind Häuser mit Drogenherstellungsgeschichte so weit verbreitet, dass in einigen Staaten Gesetze zum Schutz zukünftiger Käufer erlassen wurden.
Es ist fast unmöglich, ein FHA-Darlehen für ein Haus zu erhalten, das mit Methamphetamin kontaminiert wurde, also stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Sorgfaltspflicht erfüllen.
Machen Sie Ihre Due Diligence
In mehreren Bundesstaaten wie Minnesota, South Dakota und Arizona sind Verkäufer gesetzlich verpflichtet, Käufer zu informieren, wenn sie wissen, dass das Haus zur Methamphetamin-Produktion verwendet wurde. Wenn Sie ein Haus in einem Bundesstaat kaufen, in dem es keine solchen gesetzlichen Anforderungen gibt, sollten Sie im Rahmen der routinemäßigen Hausinspektion eine Überprüfung der Raumluftqualität durchführen.
Leider wurden einige Banken selbst in Staaten mit Gesetzen zur Offenlegung der Methproduktion beschuldigt, Käufer nicht über die zweifelhafte Geschichte eines Hauses zu informieren. In diesem Punkt lohnt es sich, seine Hausaufgaben zu machen. Frühere Meth-Exposition ist potenziell schädlich für die neuen Bewohner eines Hauses. Professionelle Sanierungs- und Reinigungsleistungen sind in der Regel kostspielig und nicht unbedingt versicherungspflichtig. Bestimmte Bundesstaaten wie Colorado verlangen, dass ein staatlich geprüfter Hygieniker überprüft, ob eine Immobilie bewohnbar ist. Denken Sie daran, dass es fast unmöglich ist, ein FHA-Darlehen für ein mit Methamphetamin verseuchtes Haus zu erhalten.
Unabhängig davon, ob Sie befürchten, dass die Immobilie Schauplatz schändlicher Aktivitäten war oder nicht, ist es ratsam, eine Besichtigung durchzuführen, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben. Während der FHA-Listenpreis eine Bewertung beinhaltet, sollten Sie eine detaillierte Liste möglicher Reparaturen und Aktualisierungen erstellen, die das Haus möglicherweise benötigt.
Die Quintessenz
Lassen Sie alle negativen Konnotationen los, die Sie möglicherweise über das HUD-Programm haben. Mit Due Diligence und proaktiver Recherche können HUD-Häuser einen soliden Wohnungsbestand zu einem praktisch unschlagbaren Preis anbieten. Informieren Sie sich über die unzähligen bundesstaatlichen und staatlichen Ressourcen für HUD, FHA-Darlehen und andere Ressourcen für Erstkäufer von Eigenheimen: Die Website des Department of Housing and Urban Development sollte Ihre erste Anlaufstelle sein. Sobald Sie einen HUD-registrierten Makler gefunden, die Finanzierung gesichert und Ihr Traumhaus gefunden haben, möchten Sie es gründlichen Inspektionen und Recherchen über die (mit Glück makellose) Geschichte des Hauses unterziehen.