Eigenkapital- vs. Fremdkapitalinvestitionen für Immobilien-Crowdfunding
Eigenkapital vs. Fremdkapital: Ein Überblick
Das Immobilien-Crowdfunding hat sich seit der Verabschiedung des Jumpstart Our Business Startups Act im Jahr 2012 durchgesetzt, und es wird erwartet, dass der Markt noch weiter wächst. Im Oktober 2015 erließ die SEC ihre endgültige Entscheidung zu den Bestimmungen des Titels III des JOBS Act, die es nicht akkreditierten Anlegern ermöglicht, zusammen mit akkreditierten Anlegern an Crowdfunding-Immobilientransaktionen teilzunehmen.
Investitionen in Immobilien über eine Crowdfunding-Plattform haben bestimmte Vorteile gegenüber REITs oder direktem Eigentum an Immobilien. Einer dieser Vorteile ist die Möglichkeit, zwischen Fremd- und Eigenkapitalinvestitionen zu wählen. Bevor Sie den Sprung ins Immobilien-Crowdfunding wagen, ist es hilfreich zu verstehen, wie sich die beiden unterscheiden und welche Risiken bestehen. (Weitere Informationen zu den Grundlagen des Immobilien-Crowdfunding finden Sie unter: Immobilien und Crowdfunding: Ein neuer Weg für Investoren.)
Die zentralen Thesen
- Immobilien-Crowdfunding ist eine immer beliebter werdende Alternative zu REITs und Immobilien-ETFs, um Immobilien ins Portfolio aufzunehmen.
- Die Investition in Eigenkapitalimmobilien erwirtschaftet eine Rendite durch von Mietern gezahlte Mieteinnahmen oder Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie.
- Bei der Investition in Schuldenimmobilien werden Kredite vergeben oder in Hypotheken (oder hypothekenbesicherte Wertpapiere) investiert.
Grundlagen der Kapitalbeteiligung
Die meisten Immobilien-Crowdfunding-Deals beinhalten Eigenkapitalinvestitionen. In diesem Szenario ist der Investor Anteilseigner einer bestimmten Immobilie und sein Anteil ist proportional zu seinem investierten Betrag. Die Rendite wird in Form eines Anteils an den Mieteinnahmen der Immobilie abzüglich etwaiger an die Crowdfunding-Plattform gezahlter Servicegebühren realisiert. Darüber hinaus kann den Anlegern bei einem Verkauf der Immobilie ein Anteil mit einem etwaigen Wertsteigerungswert ausgezahlt werden.
Vorteile:
- Keine Renditebegrenzung: Aktienanlagen bieten einen breiteren Horizont in Bezug auf das Ertragspotenzial. Es ist möglich, annualisierte Renditen zwischen 18 % und 25 % zu sehen. Da es jedoch keine Obergrenze gibt, sind aus Anlegersicht wirklich keine Grenzen gesetzt.
- Steuervorteile: Ein Vorteil des Besitzes einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie besteht darin, bestimmte mit ihrem Eigentum verbundene Ausgaben wie Abschreibungen und Reparaturkostenabziehen zu können. Beim Crowdinvesting werden Transaktionen normalerweise über eine LLC strukturiert, diefür Steuerzweckeals Flow-Through-Unternehmen behandeltwird. Das bedeutet, dass Anleger die Vorteile des Abschreibungsabzugs nutzen können, ohne direkt Immobilien besitzen zu müssen.
- Niedrigere Gebühren: Beteiligungen können in Bezug auf Gebühren günstiger sein. Anstatt Vorabgebühren und monatliche Servicegebühren zu zahlen, können Anleger eine einzige jährliche Gebühr zahlen, um ihre Position in der Immobilie zu erhalten. Die Gebühr wird als Prozentsatz des investierten Gesamtbetrags berechnet und liegt häufig zwischen 1% und 2%.
Nachteile:
- Mehr Risiko: Aktien-Crowdfunding kann mehr Geld in die Taschen der Anleger stecken, bedeutet aber ein größeres Glücksspiel. Investoren stehen an zweiter Stelle, wenn es darum geht, eine Amortisation ihrer Investition zu erhalten. Wenn die Immobilie ihre Leistungserwartungen nicht erfüllt, kann dies leicht zu einem Verlust führen.
- Längere Haltedauer: Aktieninvestoren sehen im Vergleich zu Schuldtiteln einen viel längeren Zeitrahmen. Haltezeiten können sich über fünf oder sogar zehn Jahre erstrecken, was ein wichtiger Aspekt ist, wenn Sie ein hohes Maß an Liquidität in Ihrem Portfolio halten möchten.
Wie Schuldeninvestitionen funktionieren
Bei der Investition in Immobilienschuldtitel tritt der Anleger als Kreditgeber des Immobilieneigentümers oder des Deal-Sponsors auf. Das Darlehen ist durch die Immobilie selbst besichert und Anleger erhalten eine feste Rendite, die sich aus dem Zinssatz des Darlehens und dem investierten Betrag ergibt. Bei einem Debt-Deal befindet sich der Investor am unteren Ende des Kapitalstapels, was bedeutet, dass er Priorität hat, wenn es darum geht, eine Auszahlung aus der Immobilie einzufordern. (Weitere Informationen finden Sie im Tutorial: So verdienen Sie Geld mit Immobilien.)
Vorteile:
- Kürzere Haltezeit: Schulden Investitionen werden am häufigsten mit Entwicklungsprojekten verbunden. Dadurch haben sie im Vergleich zu Aktienanlagen typischerweise eine kürzere Haltedauer. Je nach Art des Geschäfts kann die Haltezeit zwischen sechs und 24 Monaten liegen. Das ist ein Plus für Anleger, die sich nicht wohl fühlen, Vermögen langfristig zu binden.
- Geringeres Risiko: Aufgrund der Art und Weise, wie Geschäfte strukturiert sind; Anleger gehen bei Fremdkapitalanlagen weniger Risiken ein. Das Darlehen ist durch die Immobilie abgesichert, die als Versicherungspolice gegen die Rückzahlung des Darlehens fungiert. Im Falle eines Zahlungsausfalls des Eigentümers oder Sponsors haben Anleger die Möglichkeit, den Verlust ihrer Investition durch eine Zwangsvollstreckung zu kompensieren.
- Festes Einkommen: Fremdkapitalanlagen sind im Hinblick auf Höhe und Häufigkeit der Rückzahlungen besser vorhersehbar. Obwohl jedes Geschäft anders ist, ist es nicht ungewöhnlich, dass Anleger jährlich Renditen zwischen 8 und 12 % erzielen. Diese Renditen werden in der Regel monatlich oder vierteljährlich gezahlt.
- Begrenzte Renditen: Fremdkapitalanlagen bergen ein geringeres Risiko, aber ein großer Nachteil ist die Tatsache, dass die Renditen durch den Zinssatz des Darlehens begrenzt sind. Anleger müssen sich darüber im Klaren sein, ob sie bereit sind, das Potenzial für höhere Renditen im Austausch für eine sicherere Wette zu opfern.
- Höhere Gebühren: Während die meisten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen den Anlegern nichts in Rechnung stellen, um ein Konto zu erstellen und Schuldeninvestitionen zu recherchieren, fallen normalerweise Gebühren an, um an einem Geschäft teilzunehmen. Die Crowdfunding-Plattform nimmt normalerweise einen Prozentsatz von der Spitze ab, bevor Zinsen ausgezahlt werden, die sich auf Ihre Rendite auswirken können. Es kann auch eine separate Gebühr für die Kreditvergabe anfallen, die an die Anleger weitergegeben wird. (Weitere Informationen zu Immobilien-Crowdfunding-Plattformen finden Sie unter Top 5 der Immobilien-Crowdfunding-Unternehmen.)
Nachteile:
- Niedrigere potenzielle Renditen: Mit einem geringeren Risiko geht eine niedrigere erwartete Rendite einher.
- Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung: Hypothekengläubiger tilgen ihre Kredite manchmal vorzeitig, entweder durch den Verkauf eines Eigenheims oder durch eine Refinanzierung. Dies kann die Cashflows im Zusammenhang mit Ihrer Schuldeninvestition unterbrechen und die Laufzeit Ihres Kreditportfolios verkürzen.
Die Quintessenz
Crowdfunding ist eine attraktive Option für Anleger, die kostengünstig in private Immobiliendeals investieren möchten. Die Mindestinvestition bei vielen Plattformen reicht von 5.000 bis 10.000 US-Dollar, was ein relativ geringer Preis ist, um Zugang zu dieser Anlageklasse zu erhalten. Sowohl Aktien- als auch Fremdkapitalanlagen haben ihre guten und schlechten Seiten, die versierte Anleger sorgfältig abwägen müssen. Wenn Sie wissen, was Sie im Vergleich zu dem, was Sie riskieren, gewinnen können, können Sie entscheiden, ob eine oder beide Arten von Anlagen gut zu Ihrem Portfolio passen.