Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS)
Was sind Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)?
Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) sind festverzinsliche Anlageprodukte, die durch Hypotheken auf Gewerbeimmobilien und nicht auf Wohnimmobilien besichert sind. CMBS kann Immobilieninvestoren und gewerblichen Kreditgebern gleichermaßen Liquidität zur Verfügung stellen.
Da es keine Regeln zur Standardisierung der Strukturen von CMBS gibt, können deren Bewertungen schwierig sein. Die zugrunde liegenden Wertpapiere von CMBS können eine Reihe von gewerblichen Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, Werten und Immobilienarten umfassen, wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. CMBS kann ein geringeres Vorauszahlungsrisiko bieten als RMBS (Residential Mortgage Backed Securities), da die Laufzeit für gewerbliche Hypotheken im Allgemeinen festgelegt ist.
Die zentralen Thesen
- CMBS sind durch Hypotheken auf Gewerbeimmobilien und nicht auf Wohnimmobilien besichert.
- Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere liegen in Form von Anleihen vor, und die zugrunde liegenden Darlehen sind in der Regel in Trusts enthalten.
- Die Darlehen in einem CMBS fungieren als Sicherheiten – wobei Kapital und Zinsen an die Anleger weitergegeben werden – im Falle eines Ausfalls.
Wie kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere funktionieren
Wie bei Collateralized Debt Obligations (CDO) und Collateralized Mortgage Obligations (CMO) liegen CMBS in Form von Anleihen vor. Die Hypothekendarlehen, die ein einziges hypothekarisch besichertes Wertpapier bilden, dienen als Sicherheit im Falle eines Ausfalls, wobei Kapital und Zinsen an die Anleger weitergegeben werden.
Die Kredite sind in der Regel in einem Trust enthalten und in Bezug auf Konditionen, Immobilientypen und Beträge stark diversifiziert. Die zugrunde liegenden Kredite, die in CMBS verbrieft werden, umfassen Kredite für Immobilien wie Wohngebäude und -komplexe, Fabriken, Hotels, Bürogebäude, Büroparks und Einkaufszentren, oft innerhalb desselben Trusts.
Ein Hypothekendarlehen ist in der Regel eine Schuld ohne Rückgriffsrechte – jede Verbraucher- oder Geschäftsschuld, die nur durch Sicherheiten besichert ist. Bei Zahlungsverzug darf der Kreditgeber keine über die Sicherheiten hinausgehenden Vermögenswerte des Kreditnehmers pfänden.
Da es sich bei CMBS um komplexe Anlagevehikel handelt, benötigen sie ein breites Spektrum an Marktteilnehmern – darunter Investoren, einen primären Servicer, einen Master-Servicer, einen speziellen Servicer, einen leitenden Zertifikatsinhaber, Treuhänder und Ratingagenturen. Jeder dieser Spieler übernimmt eine bestimmte Rolle, um sicherzustellen, dass CMBS ordnungsgemäß funktioniert.
Der CMBS-Markt macht ungefähr 2% des gesamten US-amerikanischen Rentenmarktes aus.
Arten von CMBS
Die Hypotheken, die CMBS besichern, werden nach ihrem Kreditrisiko in Tranchen eingeteilt, die in der Regel von vorrangig – oder höchster Qualität – bis hin zu niedrigerer Qualität eingestuft werden. Die Tranchen mit der höchsten Qualität erhalten sowohl Zins- als auch Tilgungszahlungen und weisen das geringste Risiko auf. Niedrigere Tranchen bieten höhere Zinssätze, aber die Tranchen, die ein höheres Risiko eingehen, absorbieren auch den größten Teil des potenziellen Verlustes, der auftreten kann, wenn die Tranchen im Rang sinken.
Die niedrigste Tranche in einer CMBS-Struktur enthält die riskantesten – und möglicherweise spekulativsten – Kredite im Portfolio. Der Verbriefungsprozess, der mit der Gestaltung einer CMBS-Struktur verbunden ist, ist sowohl für Banken als auch für Investoren wichtig. Es ermöglicht den Banken, insgesamt mehr Kredite zu vergeben, und bietet Anlegern einen einfachen Zugang zu Gewerbeimmobilien und bietet ihnen gleichzeitig mehr Rendite als herkömmliche Staatsanleihen.
Anleger sollten jedoch verstehen, dass im Falle eines Ausfalls eines oder mehrerer Darlehen in einem CMBS die höchsten Tranchen mit Zinsen vollständig zurückgezahlt werden müssen, bevor die unteren Tranchen Gelder erhalten.
Kritik an CMBS
Normalerweise investieren nur sehr vermögende Anleger in CMBS, da es hier für den durchschnittlichen Anleger nicht viele Möglichkeiten gibt. Es ist schwierig, Investmentfonds oder Exchange Traded Funds (ETF) zu finden, die ausschließlich in diese Anlageklasse investieren, obwohl viele Immobilienfonds einen Teil ihrer Portfolios in CMBS investieren.
Voraussetzungen für CMBS
Im Dezember 2016 haben die Securities and Exchange Commission (SEC) und die neue Vorschriften eingeführt, um einige der Risiken von CMBS zu mindern, indem Margin-Anforderungen für gedeckte Agenturtransaktionen, einschließlich besicherter Hypothekenverpflichtungen, geschaffen werden.