12 Schritte eines Immobilienabschlusses
Ein Immobiliengeschäft ist im Allgemeinen eine lange und stressige Übung, die viele Schritte und Verfahrensformalitäten umfasst. Der Abschluss erfolgt, wenn Sie die Papiere unterschreiben, die das Haus zu Ihrem machen, aber bevor dieser schicksalhafte Tag kommt, muss eine lange Liste von Dingen passieren. In diesem Artikel werden die 12 Schritte beschrieben, die zwischen der Annahme Ihres Angebots und der Schlüsselübergabe für Ihr neues Zuhause erforderlich sind.
Die zentralen Thesen
- Immobiliengeschäfte werden in der Regel über einen Zeitraum von Wochen abgeschlossen und haben viele bewegliche Teile.
- Deals beginnen mit der Eröffnung eines Treuhandkontos und enden mit einem letzten Walk-Through, bevor Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben.
- Die Komplexität von Immobilienschließungen ist ein guter Grund, einen Anwalt zu beauftragen, der Sie durch den Prozess führt.
- Käufer, denen eine Hypothek im Voraus genehmigt wurde, können in der Regel früher schließen.
Warum die Vorabgenehmigung von Hypotheken eine gute Idee ist
Sofern Sie kein reiner Barkäufer sind, ist es eine gute Idee, vor der Zulassung Brief. Eine solche kann den Prozess beschleunigen und Ihnen mehr Verhandlungsmacht bei Verhandlungen verschaffen. Es signalisiert dem Verkäufer, dass Sie über eine starke finanzielle Unterstützung verfügen. Es bietet Ihnen auch eine Zinssperre, wodurch Sie sich eher einen günstigen Zinssatz sichern können.
Wenn Sie eine Hypothek im Voraus genehmigt bekommen, wissen Sie auch, bis zu welcher Grenze Sie für den Kauf einer Immobilie gehen können. Es spart Zeit und Mühe und ermöglicht es Ihnen, nur nach Immobilien zu suchen, die Ihrem Budget entsprechen.
Schließlich gibt Ihnen die Vorabgenehmigung von Hypotheken mehr Zeit, um auf mögliche Diskriminierungen zu reagieren. Angenommen, Sie fühlen sich von einem potenziellen Kreditgeber diskriminiert. In diesem Fall können Sie eine Finanzierung aus anderen Quellen beantragen und später rechtliche Schritte einleiten. Die Vorabgenehmigung verhindert, dass ein einzelner voreingenommener Kreditgeber ein gutes Geschäft ruiniert und Ihre Träume verzögert.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder dem US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Sobald Sie das perfekte Zuhause gefunden haben und ein Käufer Ihr Angebot angenommen hat, sind die folgenden Schritte erforderlich, um das Geschäft abzuschließen.
1. Eröffnen Sie ein Treuhandkonto
Ein Treuhandkonto wird von einem Dritten im Namen des Käufers und Verkäufers geführt. Ein Hausverkauf umfasst mehrere Schritte, die über einen Zeitraum von Wochen durchgeführt werden. Daher ist der beste Weg, um zu verhindern, dass der Verkäufer oder der Käufer betrogen wird, einen neutralen Dritten hinzuzuziehen. Dieser Dritte kann alle Gelder und Dokumente im Zusammenhang mit der Transaktion aufbewahren, bis alles beglichen ist. Sind alle Formalitäten erledigt, werden das Geld und die Dokumente vom Treuhandkonto an Verkäufer und Käufer überwiesen und garantieren so eine sichere Transaktion.
2. Titelsuche und Versicherung
Eine Titelsuche und eine Titelversicherung bieten Sicherheit und Rechtssicherheit. Sie sorgen dafür, dass beim Kauf einer Immobilie niemand später versuchen kann, sie in Anspruch zu nehmen. Eine Titelrecherche ist eine Prüfung öffentlicher Aufzeichnungen, um das rechtliche Eigentum einer Immobilie zu bestimmen und zu bestätigen und herauszufinden, welche Ansprüche, falls vorhanden, auf der Immobilie bestehen. Wenn Ansprüche bestehen, müssen diese möglicherweise gelöst werden, bevor der Käufer die Immobilie erhält.
Die Eigentumsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung, die den Inhaber vor Vermögensschäden durch Rechtsmängel an einer Immobilie schützt. Es schützt sowohl Immobilienbesitzer als auch Kreditgeber vor Verlusten oder Schäden, die aus Pfandrechten, Belastungen oder Rechtsmängeln resultieren.
3. Beauftragen Sie einen Anwalt
Obwohl die Inanspruchnahme von Prozesskostenhilfe optional ist, ist es immer besser, ein professionelles Rechtsgutachten zu Ihren Abschlussdokumenten einzuholen. Der komplizierte Jargon in ihnen kann selbst für gut ausgebildete Personen schwer zu verstehen sein. Gegen eine angemessene Gebühr kann das Gutachten eines erfahrenenImmobilienanwalts mehrere Vorteile bieten, einschließlich Hinweise auf potenzielle Probleme mit dem Papierkram.
In einigen Staaten müssen Sie möglicherweise einen Anwalt beauftragen, um die Schließung durchzuführen. Überprüfen Sie die Gesetze Ihres Staates.
4. Abschlusskosten verhandeln
Von der Eröffnung eines Treuhandkontos bis zur Beauftragung eines Immobilienanwalts kosten alle beteiligten Dienstleistungen und Unternehmen Geld. Diese Kosten können zu viel Geld werden, wenn Sie nicht aufpassen. Zum Beispiel sind Haus- und Schädlingsuntersuchungen von entscheidender Bedeutung, um zu verhindern, dass Sie eine Immobilie mit versteckten – und kostspieligen – Problemen kaufen. Viele dieser Dienste nutzen jedoch die Unwissenheit der Verbraucher aus, indem sie hohe Gebühren erheben. Sogar Gebühren für legitime Abschlussdienste können überhöht werden.
Junk-Gebühren sind Gebühren, die ein Kreditgeber beim Abschluss einer Hypothek erhebt, die vom Kreditnehmer oft unerwartet sind und vom Kreditgeber nicht klar erklärt werden. Diese Gebühren können sich zu einer großen Rechnung summieren. Beurteilung, Nebengebühren, Bearbeitungsgebühren und Abrechnungsgebühren.
Wenn Sie bereit sind, sich zu äußern und sich zu behaupten, können Sie in der Regel Junk-Gebühren und andere Gebühren reduzieren oder eliminieren, bevor Sie zum Abschluss gehen.
5. Schließen Sie die Hausinspektion ab
Einephysische Hausinspektion ist ein notwendiger Schritt, um mögliche Probleme mit der Immobilie zu entdecken und einen Blick auf die Umgebung zu werfen. Wenn Sie bei der Inspektion ein ernstes Problem mit dem Haus feststellen, haben Sie die Möglichkeit, vom Geschäft zurückzutreten oder den Verkäufer zu bitten, das Problem zu beheben. Sie können auch den Verkäufer Bezahlung haben Sie es (solange Ihr Kaufangebot eine inklusive Fest habenhaus Inspektion Kontingenz ).
6. Lassen Sie sich von Schädlingen untersuchen
Eine Schädlingsuntersuchung ist von der Hausinspektion getrennt. Dabei sorgt ein Spezialist dafür, dass in Ihrem Zuhause keine holzzerstörenden Insekten wie Termiten oder Zimmermanns-Ameisen vorkommen. Schädlinge können für Immobilien, die hauptsächlich aus Holz bestehen, verheerend sein. Viele Hypothekenbanken verlangen, dass selbst kleinere Schädlingsprobleme behoben werden, bevor Sie das Geschäft abschließen können.
Ein kleiner Befall kann sich ausbreiten, sehr zerstörerisch und teuer in der Behebung werden. Holzzerstörende Schädlinge können beseitigt werden, aber Sie sollten sicherstellen, dass das Problem gegen eine angemessene Gebühr behoben werden kann. Noch besser ist, dass Sie möglicherweise den Verkäufer zur Zahlung veranlassen und Schädlinge beseitigen lassen, bevor Sie den Kauf abschließen. In einigen Bundesstaaten sind Schädlingsuntersuchungen gesetzlich vorgeschrieben, in anderen optional.
7. Das Angebot neu verhandeln
Auch wenn Ihr Kaufangebot bereits angenommen wurde, möchten Sie möglicherweise den Preis neu verhandeln, um die Kosten für eventuell erforderliche Reparaturen, die bei Inspektionen festgestellt werden, widerzuspiegeln. Sie könnten auch den Kaufpreis gleich halten, aber versuchen, den Verkäufer zur Zahlung der Reparaturen zu bewegen. Selbst wenn Sie die Immobilie „wie besehen“ kaufen, kann es nicht schaden, danach zu fragen. Sie können auch ohne Strafe zurücktreten, wenn ein schwerwiegendes Problem festgestellt wird, das der Verkäufer nicht beheben kann oder will.
8. Sichern Sie Ihren Zinssatz
Die Zinssätze, einschließlich der für die Hypothek angebotenen, können volatil sein und sich ändern. Die Preise unterliegen mehreren Faktoren, wie der geografischen Region, der Art der Immobilie, der Art des beantragten Darlehens und der Kreditwürdigkeit des Antragstellers.
Wenn möglich, empfiehlt es sich, den Zinssatz für den Kredit im Voraus zu fixieren. So verhindern Sie, dass Sie Marktschwankungen ausgeliefert sind, die zu steigenden Zinsen führen können, bevor Sie Ihren Immobilienkauf abschließen. Selbst eine Zinserhöhung um 0,25% kann Ihre monatlichen Zahlungen und die Zeit, die für die Rückzahlung der Hypothek benötigt wird, erheblich erhöhen.
9. Eventualitäten entfernen
Ihr Immobilienangebot sollte von den folgenden fünf Dingen abhängig sein:
- Erhalten Sie eine Finanzierung zu einem Zinssatz, der das, was Sie sich leisten können, nicht übersteigt
- Die Wohnungsbesichtigung zeigt keine größeren Probleme mit der Wohnung
- Der Verkäufer gibt alle bekannten Probleme mit dem Haus vollständig an
- Die Schädlingsinspektion zeigt keinen größeren Befall oder Schäden am Haus
- Der Verkäufer führt alle vereinbarten Reparaturen durch
Solche Eventualitäten müssen bis zu bestimmten in Ihrem Kaufangebot angegebenen Terminen schriftlich beseitigt werden, ein Vorgang, der als aktive Genehmigung bezeichnet wird. In einigen Kaufverträgen unterliegen Eventualitäten jedoch der passiven Genehmigung (auch als konstruktive Genehmigung bekannt). Das heißt, sie gelten als genehmigt, wenn Sie nicht innerhalb der angegebenen Fristen protestieren. Käufer müssen den Genehmigungsprozess verstehen und die erforderlichen Maßnahmen zu den erforderlichen Terminen ergreifen.
10. Erfüllen Sie die Finanzierungsanforderungen
Sie haben höchstwahrscheinlichbei der Unterzeichnung des Kaufvertrags ernsthaftes Geld eingezahlt. Earnest Money ist eine Anzahlung an einen Verkäufer, die den guten Glauben, die Seriosität und das echte Interesse des Käufers an der Immobilientransaktion ausweist. Wenn der Käufer zurücktritt, geht das ernsthafte Geld als Entschädigung an den Verkäufer. Tritt der Verkäufer zurück, wird das Geld an den Käufer zurückerstattet.
Um Ihren Kauf abzuschließen, müssen Sie zusätzliches Geld auf ein Treuhandkonto einzahlen. Da für die Anzahlung in der Regel das ursprüngliche Bargeld verwendet wird, ist es wichtig, die verschiedenen anderen erforderlichen Zahlungen vor Abschluss des Geschäfts zu veranlassen. Andernfalls kann der Verkauf storniert werden, wobei das echte Geld an den Verkäufer geht. Darüber hinaus können Ihnen die verschiedenen Dienste, die Sie vor dem Scheitern des Deals in Anspruch genommen haben, in Rechnung gestellt werden.
11. Abschließender Rundgang
Einer der letzten Schritte, bevor Sie Ihre Abschlusspapiere unterschreiben, sollte darin bestehen, die Immobilie ein letztes Mal zu überprüfen. Sie möchten sicherstellen, dass seit Ihrer letzten Hausbesichtigung kein Schaden entstanden ist. Sie sollten auch überprüfen, ob der Verkäufer die erforderlichen Korrekturen durchgeführt hat und keine neuen Probleme aufgetreten sind.Überprüfen Sie abschließend, ob nichts aus dem Kaufvertrag entfernt wurde.
Die Schließung eines Hauses kann zwischen einer Woche und 60 Tagen dauern, abhängig von der Art der Immobilie und davon, ob Sie bar bezahlen oder den Kauf finanzieren.
12. Verstehen Sie den Papierkram
Der Papierkram ist entscheidend für den Abschluss eines Immobiliengeschäfts. Obwohl es einen Stapel Papiere mit komplexen juristischen Begriffen und Jargon gibt, sollten Sie alles selbst lesen. Wenn Sie etwas nicht verstehen, wenden Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht. Ihr Agent wird Ihnen auch dabei behilflich sein, komplexe Rechtssprachen zu verstehen.
Obwohl Sie sich möglicherweise von den Personen unter Druck gesetzt fühlen, die darauf warten, dass Sie Ihre Papiere unterschreiben – wie dem Notar oder dem Hypothekengeber , lesen Sie jede Seite sorgfältig durch, da das Kleingedruckte in den kommenden Jahren erhebliche Auswirkungen haben kann.
Stellen Sie insbesondere sicher, dass der Zinssatz korrekt ist und alle anderen vereinbarten Bedingungen deutlich erwähnt werden. Vergleichen Sie im Allgemeinen Ihre Abschlusskosten mit der Schätzung nach Treu und Glauben, die Sie zu Beginn des Prozesses erhalten haben. Bestreiten Sie energisch alle Gebühren, die Sie für unrechtmäßig halten.
Die Quintessenz
Auch wenn es den Anschein hat, dass der Abschlussprozess eine Menge Arbeit ist, ist es die Zeit und die Mühe wert, die Dinge richtig zu machen, anstatt sich zu beeilen und einen Vertrag zu unterzeichnen, den Sie nicht verstehen. Seien Sie vorsichtig bei jeglichem Druck, das Geschäft schnell abzuschließen. Immobilienmakler und andere Unternehmen, die Ihnen helfen, werden ihren Anteil haben wollen, aber sie werden sich nicht um die Probleme kümmern, mit denen Sie auf lange Sicht durch ein schlechtes Geschäft konfrontiert werden könnten.