Fernkauf eines Eigenheims: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung
Der Kauf eines Eigenheims aus der Ferne wird heutzutage immer häufiger. In der Immobilienwelt ist es seit einiger Zeit üblich, dass Verkäufer die Schließung von Eigenheimen überspringen, indem sie Papierkram vorzeichnen und Verkaufserlöse direkt auf ein Bankkonto überweisen. Jetzt kann der gesamte Prozess auch von Käufern aus der Ferne abgewickelt werden als Verkäufer.
Die zentralen Thesen
- Der gesamte Kaufprozess eines Eigenheims kann jetzt sowohl von Verkäufern als auch von Käufern aus der Ferne durchgeführt werden.
- Die Suche nach dem richtigen Immobilienmakler ist der Schlüssel. Fragen Sie daher unbedingt nach den Erfahrungen mit Fernverkäufen sowie nach der Verfügbarkeit am Tag und fordern Sie Referenzen an.
- Manchmal gibt es eine Due-Diligence-Frist, die ein Käufer als Instrument nutzen kann, um ein Haus unter Vertrag zu nehmen, während er den Vertrag mit begrenztem finanziellem Risiko leicht kündigen kann.
- Wenn es eine Due-Diligence-Phase gibt, sollten Sie diese nicht nur für Inspektionen verwenden, sondern auch, um das Haus zu besuchen (wenn Sie können), und sicherstellen, dass es das ist, was Sie wirklich wollen.
- Sogar Schließungen können aus der Ferne vorgenommen werden – Sie signieren Dokumente mit einem elektronischen Signatursystem und Ihr Agent nimmt persönlich teil.
Warum ein Haus aus der Ferne kaufen
Im Moment verändert das neuartige Coronavirus die Art und Weise, wie Hausverkäufe abgewickelt werden, von abgesagten Tag der offenen Tür bis hin zu Videotouren, die an die Stelle persönlicher Hausvorführungen treten. Da Menschen engen Kontakt vermeiden, um die Verbreitung des Virus zu verhindern, ist ein Fernkauf sinnvoller.
In normaleren Zeiten „kaufen Menschen, die aus der Ferne kaufen, häufig ein Zweit- oder Ferienhaus“, sagt Todd Kaderabek, Makler bei Beverly-Hanks & Associates Realtors in Asheville, NC Staat und haben Jobs und andere Verpflichtungen, die sie daran hindern, viel Zeit für den Kauf von Eigenheimen aufzuwenden. “
Finanzierung kann ein Faktor sein. „Wenn ein Elternteil ein Haus für ein erwachsenes Kind kauft, kann er sich für einen Fernkauf entscheiden, insbesondere wenn er außerhalb des Staates lebt“, sagt Kaderabek. „In diesen Fällen kauft der Elternteil das Haus oft ungesehen, erledigt alle Formalitäten und schließt aus der Ferne, um einen Kauf in bar zu tätigen.“
1% -Regel , nach der die monatliche Miete für eine Immobilie die monatliche Hypothekenzahlung dieser Immobilie übersteigen sollte, sodass der Investor zumindest die Gewinnschwelle für die Immobilie erreicht. In bestimmten Märkten, die sich möglicherweise in erheblicher Entfernung von der Heimatbasis des Anlegers befinden, ist es einfacher, Immobilien zu finden, die der 1% -Regel entsprechen. Daher kann der Kauf eines Hauses aus der Ferne eine attraktive und zeitsparende Option sein.
Unabhängig von Ihrem Grund für den Fernkauf können Sie bestimmte Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass der Prozess so reibungslos wie möglich verläuft.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Finden Sie den richtigen Immobilienmakler
Sie sind darauf angewiesen, dass Ihr Immobilienmakler fast den gesamten Kaufprozess abwickelt. Daher ist es wichtig, dass Sie sich die Zeit nehmen und sich die Mühe machen, eine gute Lösung zu finden. „Der Kauf von Eigenheimen umfasst viele bewegliche Teile“, sagt Kaderabek. „Es ist wichtig, eine gute Persönlichkeitsübereinstimmung zwischen dem Kunden und dem Agenten zu finden.“
Ein Interview ist hilfreich (telefonisch oder per Video) und es ist immer eine gute Idee, Referenzen zu erhalten, um zu sehen, was andere Käufer zu sagen haben.
Fragen Sie nach Erfahrung
Wenn Sie mit einem potenziellen Agenten sprechen, empfiehlt Kaderabek, von Anfang an zu fragen: „Wie oft haben Sie diesen Prozess aus der Ferne durchgeführt?“ Erfahrungsfragen und Agenten, die häufig mit Remote-Käufern zusammenarbeiten, verstehen mit größerer Wahrscheinlichkeit, wie dies funktioniert, verhandeln günstig und finden geeignete Immobilien für den Käufer.
Der Agent sollte auch in der Lage sein, einen lokalen Kreditgeber zu beraten. „Ein nicht-lokaler Kreditgeber wird wahrscheinlich einen nicht-lokalen Gutachter verwenden, was in einzigartigen Märkten wie Asheville die Todesursache sein kann“, sagt Kaderabek.
Fragen Sie nach Verfügbarkeit
Viele Immobilienmakler arbeiten ungerade oder in Teilzeit, was für entfernte Käufer besonders schwierig sein kann. Ihr Agent wird als Ihr Stellvertreter fungieren, daher muss er während der regulären Geschäftszeiten verfügbar sein, um eine Vielzahl von Aufgaben im Kaufprozess zu erledigen, einschließlich Hausinspektionen.
„Ich nehme an allen Hausinspektionen teil, aber bei einem Kunden außerhalb der Stadt ist dies von entscheidender Bedeutung“, sagt Kaderabek. „In einer Welt, in der Hausinspektionen zwischen neun und fünf stattfinden, wird es für einen Agenten sehr schwierig sein, an Ihrer Hausinspektion teilzunehmen, wenn er einen anderen Job hat.“
Teilen Sie Ihre Wunschliste
Wenn Sie einen Makler haben, teilen Sie Ihre Wunschliste mit, damit der Makler Ihnen bei der Suche nach der perfekten Immobilie helfen kann. Je verfeinerter Ihre Liste ist, desto schneller kann die Haussuche erfolgen – bis zu einem gewissen Punkt. Wenn Sie zu viele Anfragen haben, wird dies wahrscheinlich den Prozess verlangsamen. Halten Sie sich an die Dinge, die wirklich wichtig sind – Größe, Lage, Hausstil, begehbare Kleiderschränke – und lassen Sie die kleinen Details weg, die in jedem Haus leicht zu reparieren oder zu aktualisieren wären. Und wenn es Deal Breaker gibt – Funktionen, mit denen Sie absolut nicht leben könnten (oder ohne die Sie nicht leben könnten) , informieren Sie Ihren Agenten frühzeitig, damit er keine Zeit damit verschwendet, nach den falschen Eigenschaften zu suchen.
„Wenn Sie ein Agent sind, müssen Sie diesen mutigen Schritt unternehmen, um Ihren Kunden anzurufen und ihm mitzuteilen, dass Sie die perfekte Immobilie für ihn gefunden haben“, sagt Kaderabek. Als Käufer müssen Sie darauf vertrauen, dass Ihr Agent genau weiß, wonach Sie suchen, und dass er sich auch die Zeit genommen hat, sich das Haus genau anzusehen. „Ein Haus könnte im Internet perfekt aussehen, aber ein guter Agent kann sagen: ‚Nein, das ist nicht das Haus für Sie, weil es neben einer aktiven Eisenbahnstrecke liegt.'“
Verwenden Sie die Due Diligence-Frist
Sobald ein Haus unter Vertrag steht, haben Sie Zeit, Titelunterlagen und Urkundenbeschränkungen zu überprüfen sowie vor dem Abschluss Inspektionen, Finanzierungen und Bankprüfungen durchzuführen. In einigen Bundesstaaten, einschließlich North Carolina, gibt es eine offizielle Due-Diligence Phase, in der Käufer ihre Due-Diligence-Prüfung durchführen und entscheiden, ob sie den Kauf eines Eigenheims durchführen möchten. Dies gilt möglicherweise nicht, wenn es sich bei dem Haus um einen Neubau handelt.
Der Käufer zahlt eine nicht erstattungsfähige Due-Diligence-Gebühr, die in der Regel zwischen 500 und 2.000 US-Dollar liegt. Dies entschädigt den Verkäufer im Wesentlichen für die Markteinführung und gibt dem Käufer Zeit, eine Entscheidung zu treffen. Der Käufer macht auch eine ernsthafte Geldeinzahlung, die etwa 2% bis 3% des Kaufpreises entspricht – oder mehr in schnelllebigen Märkten. Sowohl die Due-Diligence-Gebühr als auch die ernsthafte Geldeinzahlung sind zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar.
Wenn es eine offizielle Due-Diligence-Frist gibt, dauert diese in der Regel zwischen 14 und 30 Tagen.
Der Käufer kann den Vertrag während der Sorgfaltspflicht aus „irgendeinem oder keinem Grund“ (oder in einer anderen Sprache) kündigen und nur die Sorgfaltspflichtgebühr einbehalten. Wenn der Käufer nach Ablauf der Due-Diligence-Frist zurücktritt, verfällt sowohl die Due-Diligence-Gebühr als auch das verdiente Geld.
Da nur die Due-Diligence-Gebühr verfällt, wenn der Käufer den Vertrag während der Due-Diligence-Frist kündigt, kann dies für Fernkäufer eine interessante Gelegenheit eröffnen. Es kann als Instrument verwendet werden, um ein Haus unter Vertrag zu nehmen und gleichzeitig die Kündigung des Vertrags mit begrenztem finanziellem Risiko zu vereinfachen. Beim Fernkauf hat der Käufer Zeit, die Immobilie persönlich zu besichtigen, bevor er endgültige Entscheidungen trifft.
Remote schließen
Das E-Sign Act von 2000 macht Ihre elektronische Signatur genauso gültig, als ob Sie die Dokumente persönlich unterschrieben hätten. Darüber hinaus haben Fortschritte in der Technologie die Schließung von Fernabschlüssen für Verkäufer und für Käufer sehr machbar gemacht. Ihr Agent wird Ihnen alle Seiten des Vertrags und der Nachträge zusenden. Sie unterschreiben sie mit einem elektronischen Signatursystem, das die unterschriebenen Formulare normalerweise an die entsprechende Partei zurücksendet.
„Anwälte benötigen immer noch physische Unterschriften, damit Ihr Agent vor dem Abschluss mit dem Abschlussanwalt und FedEx alle erforderlichen Dokumente für Sie zusammenarbeitet“, sagt Kaderabek. „Der Agent geht dann mit den Abschlussdokumenten – ohne den Käufer – zum Schlusstisch, und die Gelder werden überwiesen, um die Transaktion abzuschließen.“
Das Fazit
Der Kauf eines Eigenheims aus der Ferne kann eine gute Option für Zweitwohnungskäufer, Eltern, die Eigenheime für ihre Kinder kaufen möchten, und Immobilieninvestoren außerhalb des Staates sein. In vielerlei Hinsicht ist der Prozess der gleiche wie der persönliche Kauf eines Hauses; Sie sind jedoch noch mehr auf Ihren Immobilienmakler angewiesen, um das richtige Zuhause zu finden, bei den Inspektionen anwesend zu sein, Sie durch die Unterlagen zu führen und an der Schließung teilzunehmen.
Daher ist die Suche nach dem richtigen Agenten – einer, der Erfahrung mit Remote-Transaktionen hat – einer der wichtigsten Schritte, die Sie beim Fernkauf eines Hauses unternehmen können.