Bewertungsansatz
Was ist der Bewertungsansatz?
Der Bewertungsansatz beschreibt den Prozess der Schätzung des Werts eines Vermögenswerts auf der Grundlage von Faktoren wie Kosten, erzielten Erträgen und Marktwert (FMW) im Vergleich zu ähnlichen Vermögenswerten. Die resultierende Bewertungszahl ist im Wesentlichen eine fundierte Schätzung, die versucht, den Preis zu prognostizieren, den ein Vermögenswert wahrscheinlich auf einem freien Markt erzielen würde. Während Gutachten in Verbindung typischerweise mit einem Verkauf eines Postens durchgeführt werden, können sie auch für durchgeführt werden, Versicherung oder Steuern Zwecke.
Die zentralen Thesen
- Der Bewertungsansatz ist ein Verfahren zur Bestimmung des Wertes eines Vermögenswerts anhand einer Bewertung, anstatt sich auf Markttransaktionspreise zu verlassen.
- Sie wird normalerweise in Verbindung mit einem Verkauf eines Vermögenswerts oder zu Versicherungs- oder Steuerzwecken durchgeführt.
- Ein Dollarwert wird basierend auf Faktoren wie den Kosten des Vermögenswerts, den erzielten Erträgen und seinem fairen Marktwert im Vergleich zu ähnlichen Vermögenswerten zugewiesen.
- Schätzungen sind im Wesentlichen fundierte Vermutungen über den Preis, den Vermögenswerte auf einem freien Markt erzielen würden.
Den Bewertungsansatz verstehen
Der Bewertungsansatz wird verwendet, um den Wert von hochwertigen Vermögenswerten wie Immobilien, Kunstgegenstände, Schmuck, Fahrzeuge, finanzielle Beteiligungen an Ölfeldern und anderen alternativen Vermögenswerten zu bestimmen. Die Werte dieser Artikel sind schwer zu quantifizieren, da sie nicht oft genug den Besitzer wechseln, um zuverlässig aktuelle Marktpreise zu generieren, wie dies bei öffentlich gehandelten Aktien und anderen Wertpapieren der Fall ist. Folglich muss der Wert solcher Gegenstände von qualifizierten Personen, den sogenannten Gutachtern, geschätzt werden.
Anforderungen an den Bewertungsansatz
Bewertungen gelten nur als legitim, wenn sie von uneigennützigen Parteien durchgeführt werden, die von staatlichen Aufsichtsbehörden zertifiziert und lizenziert sind. Gutachter müssen die Richtlinien der Universal Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) erfüllen und die entsprechenden akademischen Kurse bestehen. Gutachter müssen über Fachwissen in ihren jeweiligen Fachgebieten verfügen. Ein typisches Beispiel: Ein Diamantring sollte nur von einem erfahrenen Juwelier bewertet werden und nicht von einem Immobilienanalysten.
Die drei Bewertungsansätze für Immobilien
Immobilien werden in der Regel bewertet, wenn sie verkauft werden oder der Eigentümer versucht, die bestehende Hypothek auf seinem Grundstück zu refinanzieren. Ein Wertgutachten zielt darauf ab, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, der Zustand, Alter, Lage und andere relevante Merkmale widerspiegelt. Diese Maßnahme hilft Banken davon abzuhalten, Kreditnehmern mehr Geld zu verleihen, als die Immobilien wert sind.
Die Schätzung des Wertes von Immobilien ist für verschiedene Zwecke erforderlich, darunter Finanzierung, Investitionsanalyse, Sachversicherung, Verkaufslisten und Besteuerung.
Gutachter verlassen sich auf die folgenden drei Methoden zur Ermittlung von Immobilienwerten:
- Verkaufsvergleich. Dies ist die gebräuchlichste Methode, bei der Gutachter eine Immobilie auf der Grundlage der jüngsten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Nachbarschaft bewerten. Dazumüssen in einem offenen und wettbewerbsorientierten Markt innerhalb des letzten Jahresmindestens drei vergleichbare Objekte gemeldet werden.
- Kostenansatz. Diese Praxis geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie den Kosten für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes entsprechen sollte, wobei die Kosten für das Grundstück und die Baukosten abzüglich der Abschreibungen berücksichtigt werden . Schließlich wäre es für einen Käufer von Eigenheimen wirtschaftlich unlogisch, mehr für eine Immobilie zu bezahlen, als es kosten würde, eine ähnliche Struktur von Grund auf neu zu bauen.
- Einkommensansatz. Manchmal als „Ertragskapitalisierungsansatz“ bezeichnet, schätzt dies den Wert einer Immobilie basierend auf dem Einkommen, das sie generiert. Es wird berechnet, indem das Nettobetriebseinkommen (Einnahmen, die die Immobilie abzüglich Betriebskosten generiert) durch den Kapitalisierungssatz dividiert wird – die erwartete Rendite.