5/6 Hybrid Hypothek mit variablem Zinssatz (5/6 Hybrid ARM)
Was ist eine 5/6 Hybrid Hypothek mit variablem Zinssatz (5/6 Hybrid ARM)?
Eine 5/6 Hybrid-Hypothek mit variablem Zinssatz (5/6 Hybrid-ARM) ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) mit einem anfänglichen festen Zinssatz von fünf Jahren, danach beginnt sich der Zinssatz alle sechs Monate gemäß einem Index anzupassen zuzüglich einer Marge, die als vollständig indizierter Zinssatz bekannt ist. Der Index ist variabel, während die Marge für die Laufzeit des Darlehens festgelegt ist.
Die zentralen Thesen
- Eine 5/6 Hybrid-Hypothek mit variablem Zinssatz (5/6 Hybrid-ARM) ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), bei der der Zinssatz für die ersten fünf Jahre festgelegt ist und dann alle sechs Monate angepasst wird.
- 5/6 Hybrid-ARMs sind in der Regel an den sechsmonatigen London Interbank Offered Rate (LIBOR) Index gebunden.
- Das größte Risiko im Zusammenhang mit einem 5/6-Hybrid-ARM ist das Zinsrisiko, bei dem der Zinssatz nach den ersten fünf Jahren des Darlehens alle sechs Monate steigen könnte.
So funktioniert ein 5/6 Hybrid-ARM
Es ist wichtig zu beachten, dass 5/6-Hybrid-ARMs mehrere zu berücksichtigende Funktionen aufweisen. Beim Kauf eines ARM sollten der Index, die Arm-Marge und die Zinsobergrenze nicht übersehen werden. Die Marge ist ein fester Prozentsatz, der zu einem indexierten Zinssatz addiert wird, um den vollständig indexierten Zinssatz einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu bestimmen. Die Marge ist für die Laufzeit des Darlehens festgelegt, kann jedoch häufig vor der Unterzeichnung der Hypothekendokumente mit dem Kreditgeber ausgehandelt werden.
Die Cap-Struktur bezieht sich auf die Bestimmungen über Zinserhöhungen und Limits für ein variabel verzinsliches Kreditprodukt. Die Zinsobergrenzenstruktur bestimmt, wie schnell und in welchem Umfang sich der Zinssatz über die Laufzeit der Hypothek anpassen kann.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Besondere Überlegungen
Insbesondere sind 5/6 Hybrid-ARMs in der Regel an den Sechsmonatsindex London Interbank Offered Rate (LIBOR) gebunden, der weltweit am häufigsten verwendeten Benchmark für kurzfristige Zinssätze. Andere beliebte Indizes für indexierte Zinssätze sind der Leitzinsindex und der Treasury-Index mit konstanter Laufzeit.
Laut einer Ankündigung der Federal Reserve vom November 2020 sollen Banken bis Ende 2021 keine Verträge mehr über den LIBOR schreiben. Die Intercontinental Exchange, die für den LIBOR zuständige Behörde, wird nach dem 31. Dezember 2021 die Veröffentlichung eines einwöchigen und zweimonatigen LIBOR einstellen. Alle Verträge, die LIBOR verwenden, müssen bis zum 30. Juni 2023 abgeschlossen sein.
Die meisten Indizes verhalten sich je nach Zinsumfeld unterschiedlich. Indizes mit einem eingebauten Verzögerungseffekt, wie der Monthly Treasury Average Index (MTA Index), sind in einem Umfeld steigender Zinsen vorteilhafter als kurzfristige Zinsindizes, wie der Einmonats-LIBOR.
In einem steigenden Zinsumfeld ist es für den Kreditnehmer umso vorteilhafter, je länger der Zeitraum zwischen den Zinsanpassungsterminen ist. Beispielsweise wäre ein 5/1-Hybrid-ARM, der einen festen Zeitraum von fünf Jahren hat und sich dann jährlich anpasst, in einem Umfeld mit steigenden Zinsen besser als ein 5/6-ARM. Das Gegenteil wäre in einem fallenden Zinsumfeld der Fall.
Vor- und Nachteile eines 5/6 Hybrid-ARM
Vorteile
Viele Hypotheken mit variablem Zins beginnen mit niedrigeren Zinssätzen als Festhypotheken. Dies könnte dem Kreditnehmer je nach Richtung der Zinssätze nach der anfänglichen Festlaufzeit eines ARM einen erheblichen Sparvorteil verschaffen.
Es kann auch aus Kostengesichtspunkten sinnvoller sein, einen ARM in Anspruch zu nehmen, insbesondere wenn ein Kreditnehmer beabsichtigt, das Haus vor Ablauf der Festzinsperiode des ARM zu verkaufen. Historisch gesehen verbringen Menschen sieben bis zehn Jahre in einem Haus, daher ist eine 30-jährige Festhypothek für viele Hauskäufer möglicherweise nicht die beste Wahl.
Betrachten Sie ein frisch verheiratetes Paar, das sein erstes Eigenheim kauft. Sie wissen von Anfang an, dass das Haus zu klein sein wird, wenn sie Kinder haben, und nehmen daher einen 5/6-Hybrid-ARM heraus, da sie wissen, dass sie alle Vorteile des niedrigeren Zinssatzes erhalten, weil sie beabsichtigen, ein größeres Haus zu kaufen vor oder in der Nähe des Zeitpunkts, zu dem der anfängliche Zinssatz angepasst wird.
Nachteile
Das größte Risiko, das mit einem 5/6 Hybrid-ARM verbunden ist, ist das Zinsrisiko. Sie könnte nach den ersten fünf Jahren des Darlehens alle sechs Monate erhöht werden, was die Kosten für die monatlichen Hypothekenzahlungen erheblich erhöhen würde.
Ein Kreditnehmer sollte die maximale potenzielle monatliche Zahlung schätzen, die er sich über den anfänglichen Fünfjahreszeitraum hinaus leisten kann. Oder der Kreditnehmer sollte bereit sein, das Haus nach Ablauf der festen Laufzeit der Hypothek zu verkaufen oder zu refinanzieren.
Das Zinsänderungsrisiko wird bis zu einem gewissen Grad durch Lifetime- und Perioden-Caps auf 5/6 ARMs gemindert. Lifetime Caps begrenzen den maximalen Betrag, den ein Zinssatz über den ursprünglichen Zinssatz hinaus erhöhen kann, während periodische Caps beschränken, wie stark der Zinssatz während jeder Anpassungsperiode eines Darlehens steigen kann.