10 Hürden bis zum Abschluss eines neuen Zuhauses
Die Annahme Ihres Eigenheimkaufangebots ist wie ein Runner’s High bei einem Marathon. Aber halt den Champagner – das Anwesen gehört noch nicht dir. Nachdem Ihr Kaufangebot angenommen wurde und Sie die Schlüssel – allgemein als Treuhandkonto bezeichnet – erhalten, sind viele Hürden zu nehmen. Wenn Sie über einen von ihnen stolpern, kann der Kauf scheitern und Sie zurück an die Startlinie bringen.
Genau wie ein Athlet, der für einen Wettkampf trainiert, können Sie sich für die entmutigenden letzten Schritte beim Kauf eines Eigenheims trainieren. Escrow-Verfahren und -Regeln variieren je nach Bundesstaat, aber hier sind 10 der häufigsten Probleme, die während dieser Zeit aufgetreten sind, und was, wenn überhaupt, getan werden kann, um sie zu verhindern oder zu mildern.
Die zentralen Thesen
- Escrow-Verfahren und -Regeln variieren je nach Bundesstaat, aber einige Probleme können Käufer daran hindern, das Geschäft während dieses Zeitraums abzuschließen.
- Schädlingsschäden, niedrige Bewertungen, Eigentumsansprüche und bei der Wohnungsbesichtigung festgestellte Mängel können die Schließung verlangsamen.
- Es kann Fälle geben, in denen Käufer oder Verkäufer kalte Füße bekommen oder die Finanzierung scheitert.
- Andere Probleme, die die Schließung verzögern können, sind Häuser in Hochrisikogebieten oder Nichtversicherbarkeit.
- Möglicherweise gibt es Probleme mit der Schätzung nach Treu und Glauben, oder andere Fehler können das Schließen verhindern.
1. Termiteninspektion zeigt Schäden
Der Kreditgeber wird eine Schädlingsuntersuchung am Haus durchführen lassen. Dies geschieht auf Ihre Kosten – in der Regel weniger als 100 US-Dollar – um sicherzustellen, dass keine ernsthaften Schäden durch holzfressende Insekten wie Termiten oder Tischlerameisen entstehen. Diese Prüfung schützt das Interesse des Kreditgebers an der Immobilie. Nach dem Einzug verlassen Hausbesitzer, die Termitenprobleme entdecken, oft die Immobilie und lassen den Kreditgeber die Tasche zurück. Einige Kreditgeber verlangen möglicherweise keine Termiteninspektion, aber es kann in Ihrem Interesse sein, eine zu bekommen.
Angenommen, bei der Inspektion werden Hinweise auf einen sichtbaren Befall gefunden. In diesem Fall müssen die Problembereiche möglicherweise behoben werden, bevor das Treuhandkonto geschlossen werden kann. Wenn die Probleme zu schwerwiegend sind oder der Verkäufer nicht für die Behebung zahlt, haben Sie die Möglichkeit, wegzugehen, wenn Ihr Kaufvertrag die entsprechenden Eventualitäten vorsieht.
2. Die Bewertung ist zu niedrig
Appraisals sind Immobilienbewertungen von einer autorisierten Partei durchgeführt. Sie erfolgen in der Regel zu steuerlichen Zwecken, im Rahmen des Prozesses zur Finanzierung von Eigenheimen oder zum Verkauf eines Eigenheims. Gutachter verwenden verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, beispielsweise aktuelle Marktwerte vergleichbarer Häuser.
Die Bank lässt das Haus schätzen. Auch dies geht zu Ihren Lasten. Diese Bewertung erfolgt, um das Interesse des Kreditgebers am Haus zu schützen. Die Bank möchte sicherstellen, dass das Haus mindestens so viel wert ist, wie Sie dafür bezahlen, damit sie im Falle einer Zwangsvollstreckung ihre Verluste ausgleichen kann. Fällt das Gutachten zu niedrig aus, muss der Verkäufer den Verkaufspreis senken oder Sie müssen die Differenz in bar bezahlen. Es ist möglich, eine günstigere Zweitmeinung von einem anderen Gutachter einzuholen.
3. Es gibt Wolken auf dem Titel
Titel Versicherung schützt Sie und die Kreditgeber gegen alle zukünftigen Ansprüche auf das Eigentum. Wenn ein Pfandrecht oder eine Forderung gegen das Eigentum besteht, muss das Problem gelöst werden, bevor die Transaktion fortgesetzt werden kann. Es muss einen klaren Titel geben, damit eine Immobilientransaktion vorangetrieben werden kann. Die Eigentumsversicherung deckt Dinge wie Eigentum eines Dritten, Fälschung und Betrug sowie alle Pfandrechte oder Urteile gegen das Eigentum ab.
Sie müssen eine Titelgesellschaft beauftragen, während des Treuhandverfahrens eine Titelsuche durchzuführen und eine Titelversicherung auszustellen. Die Titelsuche stellt sicher, dass niemand anderes – der Internal Revenue Service (IRS), der Staat oder ein Verwandter des Verkäufers – einen Rechtsanspruch auf die Immobilie hat, die Sie kaufen möchten.
4. Hausinspektion zeigt Mängel
In den meisten Kaufangeboten ist ein Geld verlieren – normalerweise mehrere Tausend Dollar –, wenn Sie sich aufgrund der Inspektion entscheiden, das Haus nicht zu kaufen.
Denken Sie daran, dass das ernsthafte Geld die Anzahlung ist, die Sie hinterlegen, um Ihr Interesse an dem Haus und in gutem Glauben für den Kauf zu zeigen.
Wenn Sie sich entscheiden, fortzufahren, kann der Verhandlungsprozess mit dem Verkäufer über die Reparatur des Hauses möglicherweise den Kaufprozess verzögern und Ihren Abschluss verzögern. Sie können diese Verzögerung reduzieren, indem Sie den Verkäufer bitten, Ihnen beim Abschluss Geld gutzuschreiben, um die Reparaturen selbst durchzuführen.
5. Eine Partei bekommt kalte Füße
Im Vertrag werden berechtigte Gründe für den Käufer oder Verkäufer aufgeführt, ohne Vertragsstrafe zurückzutreten, wie z. B. der Verzicht auf ein Eventual oder die Nichteinhaltung einer Frist. Nehmen wir jedoch an, Sie entscheiden, nachdem Sie auf die Eventualitäten verzichtet haben, dass Sie den Kauf nicht tätigen möchten. In diesem Fall verlieren Sie Ihr verdientes Geld.
Der Grund für diesen Verlust sind die finanziellen Folgen für den Verkäufer. Das ernsthafte Geld hilft dem Verkäufer, die Zeit zu entschädigen, in der das Haus nicht auf dem Markt war. Diese Verzögerung verlängert die Zeit, die sie letztendlich für den Verkauf benötigen.
Umgekehrt haben Sie ein gesetzliches Recht, vom Verkäufer Schadensersatz zu verlangen, wenn der Verkäufer aufgrund eines Sinneswandels oder eines besseren Angebots zurücktritt.
6. Ihre Finanzierung fällt durch
Kluge Käufer machen keine Immobilienangebote ohne Kreditzusage erhalten, die Ihnen eine Hypothek in einer bestimmten Höhe zur Verfügung stellt. Versierte Verkäufer akzeptieren wiederum keine Angebote von Käufern, die nicht vorab genehmigt wurden. Wenn Sie Verkäufer sind, denken Sie auch daran, dass vorqualifiziert nicht gleich vorgenehmigt ist.
Einige Dinge können jedoch die Schließung eines Kredits verhindern. Möglicherweise haben Sie bei der Bewerbung gelogen, die Zinsen könnten stark ansteigen, Ihre berufliche Situation könnte sich ändern oder Ihre Kreditwürdigkeit könnte sinken. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, wie Sie solche Probleme vermeiden können. Darüber hinaus schulden potenzielle Kreditgeber Ihnen eine Erklärung, wenn die Finanzierung scheitert. Rasse, Religion und nationale Herkunft sollten niemals die Träume von Eigenheimen verzögern.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder das US Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
7. Das Haus befindet sich in einem Hochrisikogebiet
Sie erhalten ein Dokument, in dem die Naturgefahren beschrieben werden, die das Haus während der Treuhandschaft in Staaten betreffen können, die einen Bericht über die Offenlegung von Naturgefahren erfordern. Die Kreditgeber können Sie benötigen kaufen Gefahrenversicherung darüber hinaus Ihre Hausbesitzer Versicherung, wenn das Haus in einem Gebiet mit hohem Risiko ist. Diese Art der Versicherung kann teuer werden. Es sind auch Kosten, die Sie jeden Monat zahlen müssen, bis die Hypothek abbezahlt ist oder Sie das Haus verkaufen.
Um unangenehme Überraschungen bei der Hinterlegung zu vermeiden, fragen Sie Ihren Agenten, potenzielle neue Nachbarn oder das Stadtplanungsamt, welche Naturgefahren in Ihrem gewünschten Gebiet bestehen. Bestimmen Sie auch, welche Art von Zusatzversicherung Sie möglicherweise abschließen müssen und wie viel sie kosten darf, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben.
8. Das Haus ist nicht versicherbar
Wenn ein früherer Hausbesitzer einen größeren Versicherungsanspruch für das Haus geltend machte, wie zum Beispiel einen Wasserschaden oder Schimmel, würde dies in den Versicherungsunterlagen auftauchen. Unternehmen können die Deckung verweigern, weil das Haus ein zu großes Risiko darstellt.
Wenn ein Haus nicht versicherbar ist, können Sie es nicht kaufen, es sei denn, Sie sind ein reiner Barkäufer. Kreditgeber verlangen, dass Sie eine Hausratversicherung aufrechterhalten, bis Sie die Hypothek abbezahlt haben.
Selbst wenn Sie ein Barkäufer sind, ist es natürlich keine gute Idee, ein Haus zu kaufen, das nicht versicherbar ist.
9. Unterschiede zwischen der Schätzung von Good Faith und HUD-1
Ihr Kreditgeber sollte Ihnen eine Schätzung nach Treu und Glauben geben, in der die Abschlusskosten im Zusammenhang mit dem Erhalt einer Finanzierung für das Haus zweimal während des Abschlussprozesses aufgeführt sind. Das erste Mal ist, wenn Sie Ihre Kreditvorabgenehmigung erhalten, und das zweite Mal, wenn Sie ein Angebot für eine bestimmte Immobilie abgeben.
Die Schätzung nach Treu und Glauben ist ein grober Entwurf der Informationen auf dem HUD-1-Formular, das Sie mindestens 24 Stunden vor Schließung erhalten. Wie der Name schon sagt, sollte die Schätzung nach Treu und Glauben eine ungefähre Annäherung an das sein, was Sie tatsächlich bezahlen – idealerweise innerhalb von 10 %. Denken Sie daran, dass einige skrupellose Kreditgeber versuchen werden, Kunden mit unrealistisch niedrigen Schätzungen zu gewinnen.
Angenommen, dies geschieht, und Sie können den Kreditgeber nicht dazu bringen, die überhöhten Gebühren nachzugeben. Dann ist es möglicherweise die beste Option, den Verkäufer zu bitten, das Abschlussdatum zu verlängern und zu versuchen, sich eine alternative Finanzierung zu sichern. Das gibt Ihnen die Chance, die Immobilie zu kaufen, ohne abgezockt zu werden.
10. Fehler verhindern eine rechtzeitige Schließung
An der Schließung eines Treuhandkontos sind viele verschiedene Parteien beteiligt. Wenn jemand einen Fehler macht, kann sich Ihr Abschluss verzögern. Abhängig von Ihrem Kaufvertrag und dessen Verschulden die Verzögerung ist, müssen Sie dem Verkäufer für jeden Tag, an dem der Abschluss verspätet ist, möglicherweise eine Vertragsstrafe zahlen.
Der Verkäufer könnte sich auch weigern, den Abschlusstermin zu verlängern, und der gesamte Deal könnte scheitern. Im besten Fall könnte der Verkäufer einfach einer Vertragsverlängerung ohne Vertragsstrafe zustimmen. Denn wenn der Deal nicht zustande kommt, muss auch der Verkäufer von vorne beginnen.
Die Quintessenz
Die Eigentumsübertragung an einem Haus ist für alle Beteiligten mit Stress verbunden. Viele Dinge müssen in kurzer Zeit passieren, und wenn etwas durchfällt, kann dies schwerwiegende Folgen haben.
Selbst wenn alles fair ist, kann der Prozess für Käufer unglaublich stressig sein. Käufer müssen einen komplexen und manchmal ungewohnten Prozess durchlaufen, während sie gewichtige Entscheidungen im Zusammenhang mit dem wahrscheinlich teuersten Kauf ihres Lebens treffen. Nehmen Sie sich die Zeit, sich frühzeitig mit dem Treuhandprozess und seinen möglichen Fallstricken vertraut zu machen. Auf diese Weise sind Sie emotional, intellektuell und finanziell darauf vorbereitet, das Rennen zu beenden und den Deal abzuschließen.