Steuerurkunde
Was ist eine Steuerurkunde?
Der Begriff „Steuerurkunde“ bezieht sich auf ein Rechtsdokument, das einer staatlichen Stelle das Eigentum an einer Immobilie einräumt, wenn der Eigentümer die damit verbundenen Grundsteuern nicht zahlt. Eine Steuerurkunde gibt der Regierungsbehörde die Befugnis, die Immobilie zu verkaufen, um die rückständigen Steuern einzuziehen. Nach dem Verkauf geht die Immobilie dann auf den Käufer über. Diese Transaktionen werden als „Tax Deed Sales“ bezeichnet und finden in der Regel auf Auktionen statt.1
Die zentralen Thesen
- Eine Steuerurkunde gewährt einer staatlichen Stelle das Eigentum an einer Immobilie, wenn der Eigentümer die damit verbundenen Grundsteuern nicht zahlt.
- Steuererklärungen werden an den Höchstbietenden bei einer Auktion verkauft, um ein Mindestgebot der ausstehenden Steuern zuzüglich Zinsen und der mit dem Verkauf verbundenen Kosten zu erhalten.
- Erfolgreiche Bieter haben einen Mindestzeitraum, um den Kauf zu bezahlen – normalerweise 48 bis 72 Stunden.
- Immobilieneigentümer können einen Anspruch auf Erhalt eines an die Gemeinde gezahlten Betrags geltend machen, der über die Grundsteuern zuzüglich Zinsen hinausgeht.
Eine Steuererklärung verstehen
Eine Grundsteuer ist jede Steuer, die auf ein Grundstück gezahlt wird. Die Steuern werden von den Eigentümern von Immobilien – natürlichen oder juristischen Personen – gezahlt und von der Gemeindeverwaltung festgelegt, in der sich die Immobilie befindet. Die erhobenen Steuern werden verwendet, um verschiedene kommunale Programme zu finanzieren, wie z. B. Wasser- und Abwasserverbesserungen, Strafverfolgung und Feuerwehr, Bildung, Straßen- und Autobahnbau, öffentliche Bedienstete und andere Dienstleistungen.
Die Grundsteuersätze variieren je nach Gerichtsbarkeit. Wenn Grundsteuern unbezahlt bleiben, kann die Steuerbehörde die Urkunde oder den Titel der Immobilie – und damit die Immobilie – verkaufen, um die ausstehenden Steuern einzutreiben.
Die Steuerbehörde – in der Regel eine Bezirksregierung – muss eine Reihe von rechtlichen Schritten durchlaufen, um eine Steuerurkunde zu erhalten. Dazu gehören die Benachrichtigung des Grundstückseigentümers, die Beantragung des Steuerbescheids, das Aushängen einer Anzeige an der Immobilie und das Aushängen einer öffentlichen Verkaufsanzeige. Die genauen Schritte, die unternommen werden müssen, variieren im Allgemeinen in Übereinstimmung mit den lokalen und kommunalen Gesetzen.
Was ist ein Steuerdeed-Verkauf?
Beim steuerrechtlichen Verkauf wird die Immobilie selbst verkauft. Der Verkauf erfolgt über eine Auktion mit einem Mindestgebot des Betrags der geschuldeten Nachsteuern zuzüglich Zinsen sowie der mit dem Verkauf der Immobilie verbundenen Kosten. Der Höchstbietende gewinnt die Immobilie. Die Steuerurkunde überträgt dem Käufer rechtmäßig das Eigentum unter einer Bedingung: Der neue Eigentümer muss den gesamten geschuldeten Betrag innerhalb von 48 bis 72 Stunden bezahlen, oder der Verkauf wird storniert.
Jeder Gebotsbetrag des erfolgreichen Bieters, der das Mindestgebot übersteigt, kann an den säumigen Eigentümer überwiesen werden oder nicht. Dies hängt von der Zuständigkeit ab. Der ursprüngliche Eigentümer kann diesen überschüssigen Betrag einbehalten, wenn er ihn nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums geltend macht. In Kalifornien müssen Ansprüche beispielsweise innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden, in Texas beträgt die Frist zwei Jahre.3 In Georgien können Gelder bis zu fünf Jahre nach dem Verkauf einer Steuerurkunde geltend gemacht werden. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Gerichtsbeschluss erforderlich, um überschüssige Gelder zurückzufordern.
Einige Staaten haben eine Tilgungsfrist, während der der ursprüngliche Eigentümer seine Steuerschuld zurückzahlen und sein ehemaliges Eigentum zurückerlangen kann.
Besondere Überlegungen
Während einige Staaten das Eigentum am Tag der Auktion der Steuerurkunde an den Gewinner verkaufen, gewähren andere eine Rückzahlungsfrist, während der der ursprüngliche Eigentümer die Möglichkeit hat, seine Steuerschuld zurückzuzahlen und das Eigentum zurückzukaufen. Entscheidet sich der Eigentümer, seine Verbindlichkeiten innerhalb dieser Frist zu begleichen, muss er dem Bieter den bei der Auktion gebotenen Betrag zuzüglich Zinsen zahlen, die recht hoch sein können.
Wenn jedoch die Einlösungsfrist verstrichen ist und der Eigentümer seine Eigentumsurkunde immer noch nicht zurückfordert, hat der Höchstbietende dieMöglichkeit, die Immobilie abzuschotten. In Idaho beträgt die Rückzahlungsfrist beispielsweise 14 Monate, während Eigentümer in Iowa ein Jahr und neun Monate Zeit haben, um ihre Immobilie zurückzukaufen.6
Steuerurkunden vs. Steuerpfandrechte
Steuerpfandrechte ähneln Steuerurkunden, es gibt jedoch einige feine Unterschiede. Während Steuerurkunden das Eigentum an der Immobilie selbst auf eine neue Person übertragen, sind Steuerpfandrechte ein Rechtsanspruch gegen die Immobilie, wenn die Steuern nicht bezahlt werden. Steuerpfandrechte bieten Anlegern eine relativ günstige Investition mit garantierter Rendite. Pfandrechte können zwischen einigen hundert und einigen tausend Dollar kosten und zahlen einfache Zinsen, die monatlich anfallen.
So funktioniert der Prozess. Eine staatliche Stelle erhebt ein Pfandrecht an einer Immobilie, wenn der Eigentümer mit seinen Grundsteuern in Verzug ist. Diese Pfandrechte, die Eigentümer daran hindern, irgendetwas mit der Immobilie zu tun, einschließlich der Refinanzierung oder des Verkaufs, werden nicht die Immobilie selbst, sondern versteigert. Interessenten können in diese Steuerpfandrechte investieren, indem sie dafür bieten. Die Rendite richtet sich nach einem von der Gemeinde zugelassenen Höchstzinssatz.
Wenn ein Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück in Verzug ist, informiert die Gemeinde ihn über das bevorstehende Steuerpfandrecht. Bringt der Eigentümer die Steuern nicht auf den neuesten Stand, wird das Steuerpfandrecht versteigert. Das Pfandrecht geht auf den Meistbietenden über, der den ausstehenden Steuerbetrag an die Gemeinde abführt. Um das Pfandrecht aufzuheben, muss der Grundstückseigentümer dem neuen Pfandberechtigten den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen zahlen.
Beispiel für den Verkauf einer Steuerurkunde
Nehmen wir an, der Wert einer Immobilie wird bei einem Verkauf mit einer Steuerurkunde auf 100.000 US-Dollar geschätzt und hat 5.700 US-Dollar an Nachsteuern. Das Höchstgebot für die Immobilie beträgt 49.000 US-Dollar. Der Landkreis wird 5.700 US-Dollar vom Gebotsbetrag nehmen, um die fälligen Grundsteuern zu decken, und der Rest wird an den ursprünglichen Eigentümer gezahlt, d. h. 49.000 US-Dollar – 5.700 US-Dollar = 43.300 US-Dollar. Schließlich ist die Behörde nur daran interessiert, die ihr geschuldeten Steuern zurückzufordern. Der Bieter erhält den Titel des Hauses und einen Eigenkapitalgewinn von 100.000 $ – 49.000 $ = 51.000 $.