Rückgaberecht
Was ist ein Rücknahmerecht?
Das Recht auf Rückzahlung ermöglicht es Einzelpersonen, die mit ihren Hypotheken in Verzug geraten sind, ihr Eigentum zurückzufordern, indem sie den fälligen Betrag (zuzüglich Zinsen und Strafen) bezahlen, bevor das Zwangsvollstreckungsverfahren beginnt oder in einigen Staaten sogar nach einem Zwangsvollstreckungsverkauf (für die Zwangsvollstreckung). Preis zuzüglich Zinsen und Strafen).1
Die zentralen Thesen
- Das Rückzahlungsrecht ist ein rechtliches Verfahren, das es einem säumigen Hypothekendarlehensnehmer ermöglicht, sein Haus oder anderes Eigentum, das der Zwangsvollstreckung unterliegt, zurückzufordern, wenn er in der Lage ist, seine Verpflichtungen rechtzeitig zurückzuzahlen.
- In einigen Staaten kann dieses Recht auch dann ausgeübt werden, wenn der Kreditgeber die Immobilie bereits weiterverkauft hat, solange die Rückzahlungsfrist noch eingehalten wird und alle Bedingungen erfüllt sind.
- Eine erfolgreiche Rückzahlung erfordert in der Regel auch, dass der Kreditnehmer alle Kosten, die dem Kreditgeber oder anderen Parteien infolge des Zwangsvollstreckungsverfahrens entstanden sind, zurückzahlt.
Rückgaberecht verstehen
Wenn eine Person eine Hypothek aufnimmt, um ein Haus zu kaufen, dient das Haus selbst als Sicherheit für das Darlehen. Das bedeutet, dass der Hausbesitzer das Eigentum am Haus verliert, wenn er mit seinen Zahlungen in Verzug ist. Viele Hypothekenbriefe enthalten das Recht auf Zwangsvollstreckung, das die Fähigkeit eines Kreditgebers beschreibt, eine Immobilie durch ein rechtliches Verfahren namens Zwangsvollstreckung in Besitz zu nehmen, und die Bedingungen umreißt, unter denen der Kreditgeber das Recht zur Zwangsvollstreckung hat. (Staatliche und nationale Gesetze regeln auch das Recht auf Zwangsvollstreckung.)
Wenn Hausbesitzer mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten, können sich Kreditgeber auf ihr Recht auf Zwangsvollstreckung berufen. Kreditgeber müssen sich an bestimmte Verfahren halten, damit eine Zwangsvollstreckung rechtmäßig ist. Erstens müssen sie eine bieten Mahnung an den Kreditnehmer, so dass sie auf die Tatsache alarmiert, dass ihre Darlehen von verpassten Zahlungen in Verzug sind. Der Hausbesitzer hat dann in der Regel eine bestimmte Zeit, um versäumte Zahlungen nachzuholen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sie werden wahrscheinlich zusätzlich zu einem ausstehenden Saldo auch Gebühren für verspätete Zahlungen zahlen müssen. Sie können diese Zeit auch nutzen, um die Zwangsvollstreckung zu bekämpfen, wenn sie der Meinung sind, dass der Kreditgeber tatsächlich nicht das Recht hat, die Immobilie zu vollstrecken.
Wenn ein Haus schließlich zwangsvollstreckt wird, verkauft der Kreditgeber die Immobilie in der Regel, um das durch das Darlehen verlorene Geld zurückzubekommen. Das Rückgaberecht gibt Hypothekengläubigern die Möglichkeit, ihr Eigentum zurückzufordern und eine Zwangsversteigerung zu verhindern oder in einigen Fällen sogar ihr Eigentum nach einem Verkauf zurückzukaufen.
Die Möglichkeit, ein Rückkaufsrecht auszuüben, sowie die Dauer der Rücknahmefrist sind von Staat zu Staat unterschiedlich.
Wie das Einlösungsrecht ausgeübt werden kann
Ein Rücknahmerecht kann während eines als Rücknahmezeitraum bezeichneten Zeitraums ausgeübt werden, der vor oder manchmal nach Abschluss einer Zwangsversteigerung liegen kann. Jeder Staat erlaubt Kreditnehmern, ihre Rechte auf Rückzahlung vor Abschluss des Zwangsvollstreckungsverfahrens auszuüben. Viele Staaten erlauben auch die Ausübung des Rücknahmerechts nach einer Zwangsversteigerung, das als gesetzliches Rücknahmerecht bezeichnet wird. In diesem Fall können die Rückzahlungsregeln von der Tilgung aller vor dem Verkauf bestehenden ausstehenden Schulden abweichen und erfordern möglicherweise nur die Zahlung des Zwangsvollstreckungspreises zuzüglich anderer Gebühren und Strafen.
Trotz der Möglichkeit, das Tilgungsrecht vor einer Zwangsversteigerung auszuüben, neigen Kreditnehmer dazu, ein Tilgungsrecht nach einer Zwangsversteigerung nur dann auszuüben, wenn sie dies überhaupt tun. Denn Kreditnehmer, die bereits über genügend Mittel verfügen, um die Kosten für die Tilgung der gesamten ausstehenden Schulden zuzüglich anderer Gebühren zu decken, sind wahrscheinlich gar nicht erst in Zahlungsverzug geraten.
Wie das Rückzahlungsrecht Kreditnehmern hilft
Theoretisch kann das Rückkaufsrecht Hypothekengläubiger dabei unterstützen, in ihren Häusern zu bleiben. In Wirklichkeit wird das Rückzahlungsrecht jedoch nicht regelmäßig ausgeübt, da die meisten Kreditnehmer in Zahlungsverzug nicht in der Lage sind, die für die Ausübung des Rechts erforderlichen großen Geldbeträge aufzubringen.
Es ist dem Kreditnehmer jedoch unter bestimmten Umständen möglich, einen Gewinn zu erzielen, wenn er nach einem Zwangsvollstreckungsverkauf ein Rücknahmerecht ausübt. Eine Immobilie kann in einer Zwangsversteigerung unter ihrem Marktwert verkauft werden. Wenn der Staat des Kreditnehmers die Ausübung des Rücknahmerechts nach einem solchen Verkauf zulässt, könnte der Kreditnehmer möglicherweise das Eigentum zurückerobern. Der Kreditnehmer würde den Kaufpreis der Zwangsvollstreckung zuzüglich zusätzlicher Gebühren zurückzahlen, die niedriger sein können als die Schulden aus der Hypothek. Sie könnten dann das Haus zum oder über dem Marktwert weiterverkaufen und die Differenz als Gewinn einbehalten. Dies würde nicht in jedem Bundesstaat funktionieren; unter Umständen könnte ein gesetzliches Rückzahlungsrecht immer noch die vollständige Rückzahlung der Schulden anstelle des Zwangsversteigerungspreises verlangen.