24 Juni 2021 20:06

5 Arten von REITs und wie man in sie investiert

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind ein wichtiger Aspekt beim Aufbau eines Aktien- oder festverzinslichen Portfolios. Sie bieten eine größere Diversifikation, potenziell höhere Gesamtrenditen und/oder ein geringeres Gesamtrisiko. Kurz gesagt, ihre Fähigkeit, Dividendeneinnahmen zusammen mit Kapitalzuwachs zu erzielen, macht sie zu einem hervorragenden Gegengewicht zu Aktien, Anleihen und Bargeld.

Immobilien-Investment-Trusts besitzen und/oder verwalten einkommenserzeugende Gewerbeimmobilien, sei es die Immobilien selbst oder die Hypotheken auf diese Immobilien. Sie können in die Unternehmen einzeln, über einen Exchange Traded Fund oder mit einem Investmentfonds investieren. Es gibt viele Arten von REITs.

Hier sehen wir uns einige der Hauptkategorien von REITS und ihre historischen Renditen an. Am Ende dieses Artikels sollten Sie eine bessere Vorstellung davon haben, wann und was Sie kaufen sollten.

Die zentralen Thesen

  • Die Verwendung von REITs zur Investition in Immobilien kann Ihr Portfolio diversifizieren, aber nicht alle REITs sind gleich.
  • Einige REITs investieren direkt in Immobilien und erzielen Mieteinnahmen und Verwaltungsgebühren. Andere investieren in Immobilienschulden, dh Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere.
  • Darüber hinaus konzentrieren sich REITs in der Regel auf einen bestimmten Immobiliensektor, beispielsweise Einzelhandels- oder Einkaufszentren, Hotels und Resorts oder Gesundheitswesen und Krankenhäuser.
  • Einer der größten Vorteile von REITs sind ihre hochverzinslichen Dividenden. REITs müssen 90 % des steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre auszahlen.
  • Die meisten REIT-Dividenden entsprechen nicht der IRS-Definition von „qualifizierten Dividenden“.

Historische Renditen von REITs

Real Estate Investment Trusts gehören historisch zu den Anlageklassen mit der besten Performance. Der FTSE NAREIT Equity REIT Index wird von den meisten Anlegern verwendet, um die Wertentwicklung des US-Immobilienmarktes zu messen. Zwischen 2010 und 2020 betrug die durchschnittliche Jahresrendite des Index 9,5 %.

In jüngerer Zeit lag der Dreijahresdurchschnitt für REITs zwischen November 2017 und November 2020 mit 11,25 % deutlich über dem S&P 500 und dem Russell 2000, die jeweils 9,07 % bzw. 6,45 % erreichten. Historisch gesehen haben Anleger auf der Suche nach Rendite besser in Immobilien investiert als in festverzinsliche Anlagen, der traditionellen Anlageklasse für diesen Zweck. Ein sorgfältig aufgebautes Portfolio sollte beides berücksichtigen.

1. Einzelhandels-REITs

Rund 24 % der REIT-Investitionen entfallen auf Einkaufszentren und freistehende Einzelhandelsgeschäfte. Dies ist die größte Einzelinvestition nach Art in Amerika. Welches Einkaufszentrum Sie auch immer besuchen, es gehört wahrscheinlich einem REIT. Wenn man über eine Investition in Einzelhandelsimmobilien nachdenkt, muss man zunächst die Einzelhandelsbranche selbst betrachten. Ist es derzeit finanziell gesund und wie sind die Aussichten für die Zukunft?

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Einzelhandels-REITs Geld mit der Miete verdienen, die sie ihren Mietern berechnen. Wenn Einzelhändler aufgrund schlechter Verkäufe Cashflow-Probleme haben, ist es möglich, dass sie diese monatlichen Zahlungen verzögern oder sogar ausfallen und schließlich in die Insolvenz gezwungen werden. Zu diesem Zeitpunkt muss ein neuer Mieter gefunden werden, was nie einfach ist. Daher ist es wichtig, dass Sie in REITs mit möglichst starken Ankermietern investieren. Dazu gehören Lebensmittel- und Baumärkte.

Nachdem Sie Ihre Branchenbewertung vorgenommen haben, Cash-Positionen Gelegenheiten haben, gute Immobilien zu notleidenden Preisen zu kaufen. Die besten Unternehmen werden davon profitieren.

Allerdings gibt es längerfristige Bedenken für den Einzelhandels-REIT-Bereich, da das Einkaufen im Gegensatz zum Einkaufszentrum-Modell zunehmend online verlagert wird. Flächeneigentümer haben ihre Innovationstätigkeit fortgesetzt, um ihre Flächen mit Büros und anderen nicht einzelhandelsorientierten Mietern zu füllen, aber der Teilsektor steht unter Druck.

2. Wohn-REITs

Dies sind REITs,dass eigene und Mehrfamilienzinshäuser sowie betreiben gefertigten Gehäuse. Wenn Sie in diese Art von REIT investieren möchten, sollten Sie mehrere Faktoren berücksichtigen, bevor Sie einsteigen. Die besten Wohnungsmärkte sind beispielsweise dort, wo die Erschwinglichkeit von Eigenheimen im Vergleich zum Rest des Landes gering ist. An Orten wie New York und Los Angeles zwingen die hohen Kosten für Einfamilienhäuser mehr Menschen zur Miete, was die Preise in die Höhe treibt, die Vermieter jeden Monat verlangen können. Infolgedessen konzentrieren sich die größten Wohn-REITs tendenziell auf große urbane Zentren.

In jedem spezifischen Markt sollten Anleger nach Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum suchen. Wenn es einen Nettozustrom von Menschen in eine Stadt gibt, liegt das im Allgemeinen daran, dass Arbeitsplätze leicht verfügbar sind und die Wirtschaft wächst. Ein sinkender Leerstand bei steigenden Mieten ist ein Zeichen für eine sich verbessernde Nachfrage. Solange das Wohnungsangebot in einem bestimmten Markt gering bleibt und die Nachfrage weiter steigt, sollten Wohn-REITs gut abschneiden. Wie bei allen Unternehmen schneiden diejenigen mit den stärksten Bilanzen und dem meisten verfügbaren Kapital normalerweise am besten ab.

3. Gesundheits-REITs

REITs im Gesundheitswesen werden ein interessanter Teilsektor sein, den es zu beobachten gilt, da die Amerikaner altern und die Gesundheitskosten weiter steigen. Healthcare-REITs investieren in Immobilien von Krankenhäusern, Ärztezentren, Pflegeeinrichtungen und Altersheimen. Der Erfolg dieser Immobilie ist direkt mit dem Gesundheitssystem verbunden. Ein Großteil der Betreiber dieser Einrichtungen ist auf Nutzungsgebühren, Medicare und Medicaid Erstattungen sowie auf private Bezahlung angewiesen. Solange die Finanzierung des Gesundheitswesens ein Fragezeichen ist, sind es auch REITs im Gesundheitswesen.

Zu den Dingen, nach denen Sie in einem REIT im Gesundheitswesen suchen sollten, gehören eine diversifizierte Kundengruppe sowie Investitionen in eine Reihe verschiedener Immobilientypen. Fokus ist bis zu einem gewissen Grad gut, aber auch Risikostreuung. Im Allgemeinen ist ein Anstieg der Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen (was bei einer alternden Bevölkerung geschehen sollte) gut für Gesundheitsimmobilien. Suchen Sie daher neben der Diversifizierung nach Kunden- und Immobilientypen nach Unternehmen, deren Erfahrung im Gesundheitswesen von Bedeutung ist, deren Bilanzen stark sind und deren Zugang zu kostengünstigem Kapital hoch ist.

4. Büro-REITs

Büro-REITs investieren in Bürogebäude. Sie erhalten Mieteinnahmen von Mietern, die in der Regel langfristige Mietverträge abgeschlossen haben. Vier Fragen fallen jedem ein, der sich für eine Investition in einen Büro-REIT interessiert

  1. Wie steht es um die Wirtschaft und wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
  2. Wie sehen die Leerstandsquoten aus?
  3. Wie steht es wirtschaftlich um den Bereich, in den der REIT investiert?
  4. Wie viel Kapital steht für Akquisitionen zur Verfügung?

Versuchen Sie REITs zu finden, die in Wirtschaftshochburgen investieren. Es ist besser, ein paar durchschnittliche Gebäude in Washington, DC, zu besitzen, als beispielsweise erstklassige Büroräume in Detroit zu besitzen.

5. Hypotheken-REITs

Ungefähr 10 % der REIT-Investitionen sind im Gegensatz zu den Immobilien selbst in staatlich geförderte Unternehmen, die Hypotheken auf dem Sekundärmarkt kaufen.

Aber nur weil diese Art von REIT in Hypotheken statt in Eigenkapital investiert, heißt das nicht, dass sie ohne Risiken auskommt. Ein Anstieg der Zinssätze würde zu einem Rückgang der Buchwerte von Hypotheken-REITs führen, wodurch die Aktienkurse sinken würden. Darüber hinaus erhalten Hypotheken-REITs einen erheblichen Teil ihres Kapitals durch besicherte und unbesicherte Kreditangebote. Sollten die Zinsen steigen, werden zukünftige Finanzierungen teurer, was den Wert eines Kreditportfolios verringert. In einem Niedrigzinsumfeld mit Aussicht auf steigende Zinsen werden die meisten Hypotheken-REITs mit einem Abschlag auf den Nettoinventarwert je Aktie gehandelt. Der Trick besteht darin, den richtigen zu finden.

Die Schlüssel zur Bewertung eines REIT

Bei der Bewertung eines REITs sind einige Dinge zu beachten. Sie umfassen Folgendes:

  1. REITs sind echte Total-Return Investments. Sie bieten hohe Dividendenrenditen zusammen mit einem moderaten langfristigen Kapitalzuwachs. Suchen Sie nach Unternehmen, die in der Vergangenheit gute Arbeit geleistet haben, um beides anzubieten.
  2. Im Gegensatz zu traditionellen Immobilien werden viele REITs an Börsen gehandelt. Sie erhalten die Diversifikation, die Immobilien bieten, ohne langfristig gebunden zu sein. Liquidität zählt.
  3. Die Abschreibung neigt dazu, den Wertverlust einer Investition zu überschätzen. Anstatt also die Ausschüttungsquote (die von Dividendeninvestoren verwendet wird) zur Bewertung eines REITs zu verwenden, betrachten Sie stattdessen seine Funds from Operations (FFOs). Dies ist definiert als Nettoeinkommen abzüglich des Verkaufs einer Immobilie in einem bestimmten Jahr und der Abschreibungen. Nehmen Sie einfach die Dividende pro Aktie und dividieren Sie sie durch den FFO pro Aktie. Je höher die Ausbeute, desto besser.
  4. Ein starkes Management macht den Unterschied. Suchen Sie nach Unternehmen, die schon länger bestehen oder zumindest über ein Management-Team mit viel Erfahrung verfügen.
  5. Qualität zählt. Investieren Sie nur in REITs mit tollen Objekten und Mietern.
  6. Erwägen Sie den Kauf eines Investmentfonds oder ETF, der in REITs investiert, und überlassen Sie die Recherche und den Kauf den Profis.

Nach Angaben der Securities and Exchange Commission muss ein REIT mindestens 75 % seines Vermögens in Immobilien und Bargeld investieren und mindestens 75 % des Bruttoeinkommens aus Quellen wie Miete und Hypothekenzinsen erzielen .

Vor- und Nachteile von REITs

Wie alle Investments haben REITs ihre Vor- und Nachteile. Einer der größten Vorteile von REITs sind ihre hochverzinslichen Dividenden. REITs müssen 90 % des steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre auszahlen;Daher sind die REIT-Dividenden oft viel höher als die durchschnittliche Aktie des S&P 500.

Ein weiterer Vorteil ist die Diversifizierung des Portfolios. Nicht allzu viele Menschen haben die Möglichkeit, eine Gewerbeimmobilie zu erwerben, um passives Einkommen zu erzielen, aber REITs bieten der Öffentlichkeit genau die Möglichkeit, dies zu tun. Darüber hinaus dauert der Kauf und Verkauf von Immobilien oft eine Weile und bindet dabei Cashflow, dennoch sind REITs hochliquide – die meisten können mit einem Klick gekauft oder verkauft werden.

REITs weisen einige Nachteile auf, die Anleger beachten sollten, insbesondere die potenzielle Steuerschuld, die REITs verursachen können. Die meisten REIT-Dividenden erfüllen nicht die IRS-Definition von “ qualifizierten Dividenden „, was bedeutet, dass die von REITs angebotenen überdurchschnittlichen Dividenden höher besteuert werden als die meisten anderen Dividenden. REITs qualifizieren sich für den 20 %-Durchlaufabzug, jedoch müssen die meisten Anleger einen hohen Steuerbetrag auf REIT-Dividenden zahlen, wenn sie REITs auf einem Standardmaklerkonto halten.

Ein weiteres potenzielles Problem bei REITs ist ihre Zinssensitivität. Wenn die Federal Reserve die Zinssätze erhöht, um die Ausgaben zu straffen, fallen die REIT-Preise im Allgemeinen. Darüber hinaus bestehen für verschiedene Arten von REITs immobilienspezifische Risiken. Hotel-REITs zum Beispiel schneiden in Zeiten des wirtschaftlichen Niedergangs oft extrem schlecht ab.

Vorteile

  • Hochzinsdividenden
  • Portfoliodiversifikation
  • Sehr flüssig

Nachteile

  • Dividenden werden als ordentliches Einkommen besteuert
  • Zinssensitivität
  • Risiken im Zusammenhang mit bestimmten Eigenschaften

REIT FAQs

Sind REITs eine gute Investition?

Die Investition in REITs ist eine großartige Möglichkeit, Ihr Portfolio außerhalb von traditionellen Aktien und Anleihen zu diversifizieren, und kann aufgrund ihrer starken Dividenden und ihres langfristigen Kapitalzuwachses attraktiv sein.

In welche REITs sollte ich investieren?

Jeder REIT-Typ hat je nach Wirtschaftslage seine eigenen Risiken und Vorteile. Die Investition in REITs über einen REIT-ETF ist eine großartige Möglichkeit für Aktionäre, sich mit diesem Sektor zu beschäftigen, ohne sich persönlich mit seinen Komplexitäten auseinandersetzen zu müssen.

Wie verdient man Geld mit einem REIT?

Da REITs vom IRS aufgefordert werden, 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre auszuzahlen, sind die REIT-Dividenden häufig viel höher als die durchschnittlichen Aktien des S & P 500. Eine der besten Möglichkeiten, passives Einkommen aus REITs zu erhalten, ist die Aufzinsung von diese hochverzinslichen Dividenden.

Können Sie mit einem REIT Geld verlieren?

Wie bei jeder Geldanlage besteht immer ein Verlustrisiko. Öffentlich gehandelte REITs haben das besondere Risiko, bei steigenden Zinsen an Wert zu verlieren, wodurch typischerweise Anlagekapital in Anleihen fließt.

Sind REITs während einer Rezession sicher?

Investitionen in bestimmte Arten von REITs, beispielsweise solche, die in Hotelimmobilien investieren, sind während eines wirtschaftlichen Abschwungs keine gute Wahl. Eine gute Absicherung gegen eine Rezession ist jedoch die Investition in andere Immobilienarten wie das Gesundheitswesen oder den Einzelhandel, die längere Mietverhältnisse aufweisen und damit deutlich weniger zyklisch sind.

Die Quintessenz

Bereits 1960 ermöglichte der Bund Investoren den Einstieg in gewerbliche Großimmobilienprojekte. Allerdings haben sich einzelne Investoren erst im letzten Jahrzehnt zu REITs entschlossen.

Gründe dafür sind die niedrigen Zinsen, die Anleger dazu zwangen, über Anleihen hinaus nach ertragserzeugenden Anlagen zu suchen, das Aufkommen von börsengehandelten und Investmentfonds mit Fokus auf Immobilien und bis zum Zusammenbruch der Immobilien 2007-08 ein unstillbarer Appetit auf der Teil der Amerikaner, Immobilien und andere Sachwerte zu besitzen. REITs haben, wie jede andere Investition im Jahr 2008, stark gelitten. Trotzdem sind sie nach wie vor eine hervorragende Ergänzung für jedes diversifizierte Portfolio.

 

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