Re-Amortisation oder Refinanzierung Ihres Eigenheims
Unabhängig davon, ob Sie Ihre monatlichen Refinanzierung von Hypotheken. Die Refinanzierung ermöglicht es Eigenheimbesitzern, ihre Hypothekendarlehen umzubuchen, um von niedrigeren Zinsen zu profitieren. Allerdings können sich nicht alle Kreditnehmer für eine Hypothekenrefinanzierung qualifizieren. Eine für einige Kreditnehmer weniger bekannte Option wird als Neutilgung oder Neufassung des Kredits bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Bei einer Umschuldung oder Neutilgung eines Kredits muss ein Kreditnehmer einen Pauschalbetrag für den Kreditsaldo zahlen, wodurch die monatlichen Zahlungen sinken.
- Eine Neufassung eines Kredits kann Refinanzierungsgebühren sparen, da es sich nicht um einen neuen Kredit handelt und kann eine gute Option für Kreditnehmer mit Kreditproblemen sein.
- Wenn die Hypothekenzinsen jedoch niedrig sind, sind Hausbesitzer möglicherweise besser dran, als eine Neufinanzierung, selbst mit Abschlusskosten.
Was ist die Neufassung von Krediten?
Darlehen Neufassung oder Wieder Amortisation erfordert in der Regel einen Kreditnehmer einen Pauschalbetrag in Richtung der Balance zu zahlen geschuldet genannte die Haupt -auf der Hypothek. Die verbleibenden Zahlungen werden auf der Grundlage des neuen, niedrigeren Kapitalbetrags neu berechnet. Anschließend wird ein neuer Darlehenszahlungsplan erstellt, der als Tilgungsplan bezeichnet wird.
Im Wesentlichen wird der Zahlungsplan neu berechnet, um widerzuspiegeln, dass das Hypothekendarlehen aufgrund der Tilgung nun einen geringeren Kreditsaldo aufweist.
Gründe für die Neufassung eines Darlehens
In der Regel entscheiden sich Kreditnehmer für eine Neufassung eines Kredits, um ihre monatlichen Zahlungen zu reduzieren. Einige Kreditnehmer leisten jedoch weiterhin ihre bisherigen Hypothekenzahlungen und tilgen somit ihre Kredite früher. Andere nutzen die zusätzlichen monatlichen Cashflow-Einsparungen, um zu investieren, Schulden zu tilgen oder für andere Zwecke zu sparen.
Recasting kann die einzige Option für Kreditnehmer sein, die sich aufgrund von Kreditproblemen nicht für die Refinanzierung ihrer Hypotheken qualifizieren können.
Eine andere Zeit, in der die Neufassung von Darlehen wertvoll sein kann, ist, wenn ein Kreditnehmer ein neues Haus kauft, bevor sein derzeitiges Haus verkauft wurde. Wenn ein Kreditnehmer sich für die neue Eigenheimhypothek qualifizieren kann, während er noch für das vorherige Eigenheim zahlt, kann eine Neufassung des Darlehens durchgeführt werden. Der Erlös aus dem Verkauf des vorherigen Hauses kann teilweise zur Tilgung des Kapitals für das neue Haus verwendet werden. Die meisten Kreditgeber erlauben jedoch keine Neufassung, bis mindestens 90 Tage der Hypothekenzahlungen geleistet wurden.
Ein wichtiger Grund, einen Kredit nicht neu zu vergeben
Während die Refinanzierungsunfähigkeit aufgrund legitimer Kreditprobleme ein Grund für eine Neufassung ist, ist die Refinanzierungsunfähigkeit aufgrund von Diskriminierung nicht möglich. Sie sollten nie das Gefühl haben, zu hohe Zinsen zahlen zu müssen oder anderweitig von Ihrem Kreditgeber ausgebeutet zu werden. Viele Hypothekengeber diskriminieren nicht, und sie sind bereit, Ihnen zu den vorherrschenden Marktzinsen Kredite zu gewähren.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Vorteile der Neufassung von Darlehen
Es gibt Vorteile bei der Durchführung einer Darlehensrückzahlung oder -umwandlung, die Hausbesitzer kennen sollten, bevor sie ihre Hypothek refinanzieren oder umwandeln.
Niedrigere monatliche Zahlung
Wenn Sie zusätzliches Geld zu Ihrem Hauptsaldo zahlen, können Sie Ihre Hypothek früher abbezahlen. Der zusätzliche Vorteil der Neubewertung von Darlehen besteht jedoch darin, dass Ihre monatlichen Zahlungen neu berechnet werden, um den neuen Saldo widerzuspiegeln.
Kreditprobleme
Eine Refinanzierung einer Hypothek ist etwas irreführend, da der Prozess der Beantragung eines neuen Hypothekendarlehens ähnelt. Dazu gehören ein neuer Kreditantrag, eine Einkommensprüfung und eine Bonitätsprüfung. Für Kreditnehmer, die sich aufgrund von Kreditproblemen oder geringem Eigenheimkapital nicht refinanzieren können, könnte eine Kreditneufassung eine gute Option sein, da sie keinen neuen Kredit beantragen.
Eine typische Refinanzierung umfasst die Buchung eines neuen Kredits, die Änderung des Zinssatzes und der Kreditlaufzeit. Die Neufassung behält jedoch den ursprünglichen Kredit bei und ändert nur die monatliche Zahlung.
Niedrigere Gebühren
Durch eine Neufassung eines Darlehens können Refinanzierungsgebühren eingespart werden, da für eine Neufassung eines Darlehens kein Kreditantrag erforderlich ist. Dadurch sind die Closing-Kosten bei Kreditrecasts im Vergleich zu Refinanzierungen deutlich günstiger. Refinanzierungsgebühren können ca. 2% bis 3% des Darlehensbetrags kosten. Mit anderen Worten, eine Hypothekenrefinanzierung von 200.000 US-Dollar könnte 4.000 US-Dollar an Abschlusskosten und -gebühren kosten (2% * 200.000 US-Dollar). Bei der Refinanzierung muss der neue Zinssatz niedrig genug sein, um die Tausenden Dollar an Abschlusskosten wieder hereinzuholen.
Nachteile einer Kreditneufassung
Doch ebenso wie die Durchführung einer Darlehensrückzahlung oder -umwandlung Vorteile bietet, gibt es auch einige Nachteile, die sich Hauseigentümer vor einer Entscheidung bewusst sein sollten.
Pauschalzahlung
Das Geld für die Pauschalzahlung aufzubringen kann eine ziemliche Herausforderung sein. Einige Kreditnehmer haben einfach keine Zehntausende von Dollar auf ihren Sparkonten, um die Tilgung ihrer Hypotheken zu leisten.
Außerdem schlagen einige Finanzplaner vor, Bargeld besser zu verwenden, als den Hypothekensaldo abzuzahlen. Für Kreditnehmer, die Kreditkartenschulden, ein unterfinanziertes Rentenkonto oder kein Notfallsparkonto haben, ist die Rückzahlung des Hypothekenkapitals möglicherweise nicht die beste finanzielle Entscheidung.
Keine Zinsänderung Interest
Ein weiterer Nachteil, je nach Hypothekenkonditionen, ist, dass eine Amortisation den Kreditzins nicht senkt. Wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind, sind Hausbesitzer möglicherweise besser dran, selbst mit Abschlusskosten zu refinanzieren. Einige Kreditnehmer entscheiden sich zuerst für eine Refinanzierung und dann für eine Amortisation innerhalb eines Jahres oder weniger, um die Vorteile beider Finanzierungsoptionen zu nutzen.
Hypothek vorzeitig abbezahlen
Angenommen, das Ziel ist es, die Hypothek schneller abzubezahlen. In diesem Fall sind Kreditnehmer möglicherweise besser dran, jeden Monat eine zusätzliche Zahlung an den Kapitalgeber zu leisten oder jedes Jahr eine zusätzliche Zahlung zu leisten. Die zusätzlichen Zahlungen im Laufe der Zeit reduzieren den Gesamtbetrag der während der Laufzeit des Darlehens gezahlten Zinsen. Eine frühere Tilgung der Hypothek ist ein zusätzlicher Vorteil.
Ausschlüsse existieren
Leider ist eine Neufassung des Darlehens nicht für alle Arten von Hypotheken eine Option. Im Allgemeinen kommen nur konforme konventionelle Kredite von Freddie Mac in Frage. FHA 203(k)-Darlehen und Veteranen-Darlehen ( VA-Darlehen ) können nicht amortisiert werden.
Jumbo-Kredite können je nach Kreditgeber neu gefasst werden, und es gibt Auflagen. Zum Beispiel muss das Darlehen in gutem Zustand sein. Auch wenn das Darlehen an einen Investor verkauft wurde, muss der Investor zusammen mit Ihrem Hypothekendienstleister einer Neufassung des Darlehens zustimmen.
Beispiel für die Neufassung von Krediten vs. Refinanzierung
Nehmen wir zum Beispiel an, ein Kreditnehmer überlegt, ob er seine Hypothek refinanzieren oder den Kredit umstrukturieren möchte. Der Kreditnehmer hatte zunächst eine 30-jährige Hypothek über 350.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 4,25% und einer Zahlung von 1.722 US-Dollar pro Monat.
Der Kreditnehmer hat jetzt noch 15 Jahre Zeit für seine Hypothek, wobei 240.000 $ auf dem Kreditsaldo verbleiben. Der Kreditnehmer erwägt eine Refinanzierung in eine 15-jährige Hypothek oder eine Umgestaltung des bestehenden Kredits.
Neufassung
- Der Kreditnehmer zahlt 40.000 USD an den Kapitalgeber, was bedeutet, dass der neue Kreditsaldo 200.000 USD betragen würde.
- Die monatliche Zahlung würde von 1.722 US-Dollar auf 1.505 US-Dollar gesenkt.
- Die Einsparungen durch die neue monatliche Zahlung würden 217 US-Dollar pro Monat betragen.
- Der Zinssatz würde bei 4,25 % bleiben.
Refinanzierung
Nehmen wir an, der neue Hypothekenzinssatz für ein 15-jähriges Darlehen beträgt derzeit 3,20 %.
- Die neue monatliche Zahlung würde zum refinanzierten Satz 1.681 US-Dollar betragen.
- Die monatlichen Einsparungen belaufen sich auf 41 US-Dollar (1.722 bis 1.681 US-Dollar).
- Die Abschlusskosten und -gebühren betrugen 3.000 US-Dollar.
- Es würde 73 Monate oder sechs Jahre dauern, basierend auf den Einsparungen von 41 US-Dollar pro Monat, um die Abschlusskosten zu amortisieren.
Vergleich
Angenommen, das Ziel des Kreditnehmers war es, bei den monatlichen Zahlungen zu sparen und die Abschlusskosten der Refinanzierung zu vermeiden. In diesem Fall scheint die Neufassung die bessere Option zu sein. Allerdings kostet die Neufassung den Kreditnehmer auf Dauer mehr.
Obwohl die Neufassung eine niedrigere monatliche Zahlung vorsieht, ist der Zinssatz von 4,25 % höher als der Refinanzierungssatz von 3,20 %. Folglich würden die Zinsen für die neu gefasste Hypothek die Zinsen für die Refinanzierung bei der endgültigen Tilgung des 15-jährigen Darlehens übersteigen. Die neu formulierten Zinsen würden 70.820 USD betragen, während die Gesamtzinsen mit Refinanzierung nur 62.504 USD betragen würden.
Darüber hinaus ermöglicht die Refinanzierung dem Kreditnehmer, die für die Neufassung verwendete Hauptzahlung von 40.000 USD einzusparen. Diese Gelder könnten auf einem Sparkonto angelegt werden und während dieser 15 Jahre verzinst werden. Ein Kreditnehmer muss Zinsersparnisse aus Refinanzierungs- und Abschlusskosten im Vergleich zu monatlichen Zahlungsersparnissen aus Neufassung zusammen mit der Hauptzahlung berücksichtigen.