Eine Kurzanleitung, um Ihrem erwachsenen Kind beim Kauf eines Eigenheims zu helfen
Auf dem heutigen Markt können sich junge Erstkäufer von Eigenheimen in einem Netz aus Studentenschulden, steigenden Eigenheimpreisen und strengen Hypothekenanforderungen wiederfinden. Infolgedessen ist eine gewisse Unterstützung durch die Eltern häufiger geworden. Mehr als ein Viertel der Hauskäufer im Alter zwischen 22 und 29 Jahren gaben nach Angaben der National Association of Realtors an, dass Geldgeschenke von Familie und Freunden die Quelle ihrer Anzahlungen waren, während andere Kredite gewährten.
Es ist ein Segen und ein Luxus, Ihren erwachsenen Kindern beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zu helfen. Aber bevor Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben, überlegen Sie, wie Sie dies am besten tun können.
Gemeinsame Möglichkeiten, Ihren Kindern zu helfen
Es gibt viele Möglichkeiten, einem Kind beim Kauf eines Eigenheims zu helfen, und eine der häufigsten besteht darin, es einfach in Ihrem Namen zu kaufen und es Ihrem Kind zu vermieten oder zu verschenken. Immobilien sind eine Investitionsmöglichkeit und es gibt Millennials von Küste zu Küste, die in Wohnungen leben, die rechtlich gesehen die Wohnhäuser ihrer Eltern sind.
Es gibt andere Möglichkeiten:
- Stellen Sie die Anzahlung für das Heim des Kindes bereit.
- Eigentümer des Hauses mit Ihrem Kind. Ihr Beitrag würde Ihnen Eigenkapital im Haus verschaffen. Beim Verkauf erhalten Sie Ihr Geld zurück.
- Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus oder einen Platz, der groß genug ist, damit Mitbewohner die Kosten ausgleichen können.
- Finanzieren Sie den Hauskauf Ihres Kindes und machen Sie ihn offiziell, indem Sie ihn zu einer echten Hypothek machen. Ein Hypothekendienstleister kann dabei helfen, das Darlehen und seine Zahlungsbedingungen ordnungsgemäß zu strukturieren und sogar monatliche Abrechnungen und Steuerformulare zu erstellen.
Steuerliche Auswirkungen von Geldgeschenken
Aus steuerlichen Gründen entscheiden sich Eltern oft dafür, demNachwuchs das benötigte Geldzu schenken, anstatt die Kosten direkt zu tragen. Der Schenkungssteuerausschluss 2020 beträgt 15.000 US-Dollar für jeden Empfänger und jeden Steuerzahler pro Jahr.
Beispielsweise könnten Sie und Ihr Ehepartner Ihrem Kind und dem Ehepartner Ihres Kindes insgesamt 60.000 US-Dollar (15.000 US-Dollar x 2 Eltern x 2 Empfänger) geben. Das ist in vielen amerikanischen Städten eine anständige Anzahlung.
Die zentralen Thesen
- Es gibt viele Möglichkeiten, Ihrem Kind beim Kauf eines ersten Eigenheims zu helfen. Sie könnten in Erwägung ziehen, Miteigentümer zu werden, die Hypothek bereitzustellen oder Bargeld für die Anzahlung zu verschenken.
- Wenn Sie mit Bargeld helfen, hilft Ihnen der Schenkungssteuerausschluss.
- Vermeiden Sie es, Ihre Rentenkassen zu plündern oder sich zu verschulden.
Sie können dem ersten Geschenk am 1. Januar nächsten Jahres ein weiteres Geschenk in Höhe von 60.000 USD (15.000 USD x 2 beschenkende Eltern x 2 Empfänger) folgen, vorausgesetzt, der IRS ändert den Betrag nicht.
Der Gesamtbetrag von 120.000 USD wird nicht als Einkommen gezählt oder unterliegt der Bundeseinkommensteuer für die Steuererklärung Ihres Kindes.
Denken Sie daran, dass das Geld bezogen, verfolgt und dokumentiert werden muss. Um die Transaktion abzusichern, wenden Sie sich an einen Hypothekenprofi, der Erfahrung damit hat.
Bevor Sie eine Hypothek abschließen
Einige Kreditgeber verlangen, dass alle Parteien des Titels im Hypothekenvertrag enthalten sind. Auch wenn das Kind die monatlichen Hypothekenzahlungen begleichen soll, sind die Eltern auch finanziell für die Schulden verantwortlich.
Wenn die Eltern jedoch nicht auf der Hypothek sind, können sie denAbzug derHypothekenzinsen nicht in Anspruch nehmen. Selbst ein zinsloses Darlehen eines Elternteils an ein Kind kann für den Elternteil steuerpflichtig sein. Der IRS geht davon aus, dass Sie Zinsen verdienen, auch wenn Sie dies nicht tun, und das ist steuerpflichtiges Einkommen.
Elterndarlehen erhöhen die Schuldenlast des Kindes und könnten die Chance des Kindes auf eine eigenständige Finanzierung beeinträchtigen. Positiv ist, dass ein ordnungsgemäß erfasstes Darlehen dem Kind ermöglicht, die Steuerabzüge zu maximieren.
Wenn Sie eine Hypothek mitunterzeichnen und das Kind ausfällt, sind Sie gleichermaßen verantwortlich.
Selbst wenn die Eltern eine Anzahlung leisten, muss das Kind trotzdem einen Anspruch auf die Hypothek haben. Dazu gehören Barreserven, ein fester Arbeitsplatz und ein stabiles Einkommen.
Kreditgeber erlauben Geldgeschenke
Allerdings erlauben Hypothekengeber in der Regel, dass die Anzahlung für ein Haupthaus ganz oder teilweise durch Geldgeschenke gedeckt wird, solange andere Anforderungen erfüllt sind.
Die Hypothek Home Possible Advantage von Freddie Mac zum Beispiel ermöglicht es, dass die gesamte Anzahlung von 3 % aus Geschenken stammt.
Mögliche Steuerersparnisse für Eltern
Eltern, die ein Haus kaufen und ihrem Kind erlauben, darin zu wohnen, können erhebliche Steuerabzüge in Anspruch nehmen. Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Instandhaltungen und bauliche Verbesserungen sind bei einem Zweitwohnsitz in der Regel abzugsfähig.
Während ein Vermieter jedes Jahr bis zu 25.000 US-Dollar an Verlusten abziehen kann, gelten für Eltern bei der Vermietung an Familienmitglieder andere Regeln. Zahlt das Kind keine Miete, gilt dies als private Nutzung der Immobilie und mietbezogene Abzüge sind nicht zulässig.
Steuerliche Komplikationen
Wenn das Kind jedoch Mitbewohner hat, die Miete zahlen, kann der Elternteil die mietbedingten Abzüge geltend machen, während das Kind dort mietfrei wohnen kann.
Beachten Sie, dass der Hypothekenzinsabzug nur von einer Person vorgenommen werden kann, die die Hypothek bezahltund das Haus besitzt (oder teilweise besitzt). Wenn der Elternteil den Eigentumstitel besitzt, aber das Kind die Hypothek jeden Monat zahlt, kann keiner den Zinsabzug geltend machen. Wenn das Kind einen bestimmten Prozentsatz des Hauses besitzt, kann es diesen Anteil der Zinsen abziehen.
Eigenkapital aufbauen und langfristig investieren
Bei der Hypothekenzahlung zu helfen, kann finanziell sinnvoller sein, als einem Kind monatliches Wohngeld zu geben oder die monatliche Miete zu zahlen. Durch die Rückzahlung einer Hypothek wird das Eigenheim Eigenkapital aufgebaut, und Eigenheime werden zu Vermögenswerten – normalerweise zu Wertsteigerungen.
Denken Sie daran, dass Wohnimmobilien am besten als langfristige Investition betrachtet werden. In der Regel müssen die meisten Käufer ein Haus drei bis fünf Jahre behalten, nur um die Gewinnschwelle zu erreichen.
Entscheiden sich die Eltern für ein zinsgünstiges Darlehen an das Kind und werden so quasi zum Hypothekendarlehensgeber, profitieren sie von den monatlichen Raten. Auch ein zinsgünstiger Kredit kann die Rendite vieler konservativer Anlagen übertreffen.
Die hohen Kosten von Zweitwohnungen
Häuser, die von Eltern als Zweitwohnsitz oder als Investition gekauft werden, erfordern oft höhere Anzahlungen, da sie sich nicht für die großzügigen, auf Erstanleger ausgerichteten Hypotheken wie die von der Federal Housing Administration (FHA) gedeckten Kredite qualifizieren.
„Der Unterschied zwischen einer Haupthypothek und einer Immobilienhypothek ist erheblich“, bemerkt Linda Robinson, Maklerin und Kreditsachbearbeiterin bei Cabrillo Mortgage in San Diego. „Auf Anlageimmobilien muss man mindestens 20 bis 30 Prozent anlegen, und die [Zins]sätze sind auch etwas höher. Wenn die Kinder überhaupt kreditwürdig sind, sind die Eltern vielleicht besser dran, Mitunterzeichner und Schenker zu sein.“ als diejenigen zu sein, die geliehen haben.“
Gefahren des Mitzeichnens
Wenn ein Elternteil cosigns für eine Hypothek und das Kind hinter den Zahlungen fällt, die der Mutter Bonität ist verletzt genauso viel wie die das Kind.
Darüber hinaus ist der Elternteil als Mitunterzeichner letztendlich für die Schuld verantwortlich.
Schließlich könnte ein Elternteil, der für ein verheiratetes Kind, das sich dann scheiden lässt, mitunterzeichnet oder Geld gibt, in eine unordentliche Vermögensaufteilung verwickelt werden und einen Teil oder die gesamte Investition an den Ex-Ehepartner verlieren.
Durch die emotionalen Kosten navigieren
Finanzielle Verstrickungen in Familien können Stress und Konflikte verursachen. Geschwister außerhalb des Austauschs können eifersüchtig oder ärgerlich sein. Schenkende können frustriert darüber sein, was sie als Missbrauch des Geschenks empfinden, aber machtlos, etwas dagegen zu tun.
Beschenkte fühlen sich möglicherweise frustriert, wenn ein Geschenk in Form von Erwartungen und Regeln an Bedingungen geknüpft ist.
Manche Eltern können sich nicht dazu durchringen, Konsequenzen durchzusetzen, wenn das Kind seine Abmachung nicht einhält.
Finanzielle Vereinbarungen zwischen Familienmitgliedern können oft zu chaotischen Missverständnissen führen und sind schwer oder unmöglich durchzusetzen.
Die Belohnungen des Helfens
Es gibt viele Vorteile, ein Eigenheim für ein Kind zu kaufen oder es finanziell zu unterstützen. Es kann dem Kind die Steuervorteile des Eigenheims verschaffen und ihm helfen, eine gute Bonität aufzubauen.
Der Kauf kann finanziell ein kluger Schachzug sein, wenn das Vermögen der Eltern groß genug ist, um Erbschafts- oder Erbschaftssteuern auszulösen. Eine Verkleinerung des Nachlasses könnte die Steuerbelastung in Zukunft verringern.
Außerdem ist die Immobilie eine Investition, die letztendlich dazu beitragen kann, dass die Eltern einen Gewinn auszahlen oder einen Gewinn erzielen, wobei die Ausgaben auf diesem Weg steuerlich absetzbar sind.
Gehen Sie nicht mit einem Glied aus
Eltern sollten einem Kind niemals ein Haus kaufen, wenn dies bedeutet, dass es seine Fähigkeit beeinträchtigt, seine eigenen Rechnungen zu bezahlen, seine eigenen Hypothekenzahlungen zu begleichen oder seinen Lebensstandard im Ruhestand aufrechtzuerhalten.
Es ist generell eine schlechte Idee, sich gegen Altersvorsorge oder einen Hauptwohnsitz zu leihen oder ein Sparkonto komplett zu dezimieren.
Emotionale Folgen sind schwerer zu messen als finanzielle. Egal, wie Sie es angehen – Geschenk, Darlehen, Miteigentum – schreiben Sie es schriftlich. Dies mag ein Liebesakt sein, sollte aber als geschäftliche Vereinbarung behandelt werden.