Wie wird der Marktwert auf dem Immobilienmarkt bestimmt?
Was ist der Marktwert?
Jeder, der schon einmal versucht hat, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, kennt die Bedeutung des Verkehrswerts einer Immobilie, kurz FMV. FMV ist der Preis, zu dem eine Immobilie unter üblichen Bedingungen auf dem freien Markt verkauft würde. Daher ist der FMV sowohl für diejenigen von Bedeutung, die eine Immobilie besitzen, als auch für diejenigen, die Steuern auf diese Immobilie zahlen müssen. Für einen immobilienbasierten Abzug muss der FMV ermittelt werden. Auch auf dem Immobilieninvestmentmarkt ist der Begriff weit verbreitet.
Leider gibt es keine einfache und universelle Möglichkeit, den Marktwert von Immobilien zu bestimmen. Allerdings kommt fast jede Marktbewertung auf zwei Faktoren nach unten: Immobiliengutachten und die letzten vergleichbaren Umsatz.
Die zentralen Thesen
- Der faire Marktwert ist der Preis, zu dem ein Haus unter normalen Bedingungen auf dem freien Markt verkauft würde.
- Der beizulegende Zeitwert (FMV) unterscheidet sich oft vom tatsächlichen Marktwert oder dem Schätzwert und wird in einigen Grundsteuerbewertungen verwendet.
- Richtlinien zur fairen Bewertung des Werts einer Immobilie werden vom IRS festgelegt.
Die Ökonomie des Marktwerts
Der Wert jedes Gutes in einer Marktwirtschaft basiert auf dem Preisfindungsprozess. Produzenten und Wiederverkäufer schlagen hypothetische Werte vor und hoffen, Käufer mit ähnlichen Bewertungen zu finden. Im Gegensatz dazu bieten oder drücken Verbraucher die Preise aufgrund ihrer sich ändernden Interpretation des Warenwerts. Dieser Prozess ist unvollkommen und ändert sich ständig.
Für den Immobilienmarkt muss ein Käufer eine Immobilie höher bewerten, als er bereit ist, für diese Immobilie einzutauschen. Gleichzeitig muss der Verkäufer die Immobilie zu einem Preis unter dem angebotenen Geld bewerten. Natürlich werden Angebot und Nachfrage nach einem Eigenheim in einer bestimmten Region in diese wirtschaftlichen Bewertungen einfließen, ebenso wie der Zustand der Gesamtwirtschaft in Bezug auf BIP-Wachstum, Arbeitslosigkeit und Inflation.
Gutachten und vergleichbare Verkäufe
Ein Wertgutachten ist ein professionelles Gutachten. Während eines Eigenheimverkaufs wählt die Bank, die das Wohnungsbaudarlehen anbietet, in der Regel einen Gutachter aus, der zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Stellungnahme zum Wert von Immobilien abgibt.
Vergleichbare Verkäufe, auch als „Marktdaten“-Ansatz bekannt, sind die gängigste Methode, um den Marktwert zu ermitteln. Hier werden die jüngsten Verkäufe von Immobilien ähnlicher Statur überprüft, um eine Beurteilung zu ermöglichen. Sind die Preise kürzlich verkaufter Immobilien, die in der Regel den gleichen Kriterien wie Ihrem eigenen entsprechen (zB in Bezug auf Größe, Zimmeranzahl, Ausstattung etc.), hoch, erhalten Sie wahrscheinlich auch einen günstigeren Schätzwert. Beachten Sie, dass der Schätzwert möglicherweise stark vom tatsächlichen Verkaufspreis auf dem Markt abweichen kann.
IRS-Publikation 561
Die maßgebliche Veröffentlichung des Steuergesetzes für den Verkehrswert von Immobilien ist dieIRS-Publikation 561. Diese Veröffentlichung befasst sich mit allen Arten von Immobilienbewertungen, einschließlich Autos, Booten, Sammlungen, gebrauchter Kleidung, Wertpapieren, Patenten, Renten und vielen anderen. Es sieht jedoch keinen Abschnitt zur Bestimmung des Marktwertes von Immobilien vor.
In der Veröffentlichung 561 heißt es ausdrücklich, dass „eine detaillierte Beurteilung durch einen professionellen Gutachter erforderlich ist“, um eine ordnungsgemäße Bewertung zu gewährleisten. Drei Ansätze werden vom Gutachter als akzeptabel erachtet: der vergleichbare Umsatzansatz, der Ansatzder Ertragskapitalisierung oder die Neukostenmethode.
Vergleichbarer Vertriebsansatz
Der vergleichbare Verkaufsansatz vergleicht eine Immobilie mit anderen Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften, die kürzlich verkauft wurden. Bei dieser Methode werden alle Merkmale der Immobilie berücksichtigt, beispielsweise die Größe, die Anzahl der Schlafzimmer und die Auswirkung einzelner Merkmale auf den Gesamtwert der Immobilie.
Kapitalisierung des Einkommensansatzes
Der Ansatz der Kapitalisierung des Einkommens bewertet eine Investition, die auf der Erwartung zukünftiger Vorteile basiert. Bei dieser Methode wird der Wert der Immobilie mit der zu erwartenden Marktmiete und dem Wiederverkaufswert in Beziehung gesetzt.
Wiederbeschaffungskosten Neuer Wertansatz
Die Wiederbeschaffungskosten-Neuwertmethode ermittelt die aktuellen Kosten für den Bau einer Immobilie mit gleichem Nutzen unter Verwendung der aktuellen Baumaterialien und unter Einhaltung der aktuellen Designstandards und Layouts.
Die Quintessenz
Unabhängig davon, wie Sie eine Immobilie bewerten, wird am Ende des Tages der Geldbetrag, den Sie für ein Haus erhalten, zwischen einem Käufer und einem Verkäufer ausgehandelt. Jede Partei kann Bewertungstechniken anwenden, um ihre Argumente zu argumentieren, aber eine Einigung wird normalerweise mit einigen Kompromissen und einigem persönlichen Hin und Her erzielt.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.