9 Wissenswertes über Hausbesitzerverbände

Viele Wohngemeinschaften haben eine HOA Struktur (Homeowner’s Association), um eine saubere und zusammenhängende Atmosphäre in der Nachbarschaft aufrechtzuerhalten. Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein , können Sie auch auf die HOA-Struktur stoßen.

Während die HOA den Hausbesitzer manchmal von einigen Verantwortlichkeiten verschont, können sie auch mit einigen Pflichten des Hausbesitzers verbunden sein. Bevor Sie ein Haus kaufen, das Sie zu einem Teil einer HOA macht, müssen Sie Folgendes wissen und die Fragen, die Sie sowohl dem Verein als auch Ihnen und Ihrer Familie stellen sollten.

Geplante Entwicklungs-HOAs

Um in eine geplante Entwicklung einzusteigen, müssen Sie häufig der HOA der Community beitreten und deren Gebühren bezahlen, um die Instandhaltung von öffentlichen Bereichen, gemeinsamen Strukturen und Außenbereichen zu gewährleisten. Die Mitgliedschaft bindet Sie auch an die Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen des Vereins (CC & R). Diese Regeln könnten Ihren Traum vereiteln, beispielsweise eine lila Haustür zu haben oder Ihr Wohnmobil in der Einfahrt zu lassen, da die CC & Rs in der Regel Bestimmungen über das Erscheinungsbild Ihres Hauses und die Fahrzeuge enthalten, die Sie außerhalb parken können.

Laut einer Datenanalyse des angewandten MikroökonomenWyatt G. Clarke haben Amerikaner statistisch gesehen eine von fünf Chancen, in einem Haus zu leben, das Teil einer HOA ist . Seit Clarkes Schätzung (im Jahr 2017) erstellt wurde, sind Immobilien mit HOAs weiter gestiegen.

Ist das Leben in einer geplanten Entwicklung eine gute Option für Sie? Und wenn ja, welche haben HOAs, die am besten zu Ihnen passen? Die Antworten auf diese Fragen hängen nicht nur von Ihren Finanzen ab, sondern auch von Ihrer Begeisterung für gemeinsame Annehmlichkeiten, der Toleranz gegenüber Regeln und Vorschriften und dem Komfort der Selbstverwaltung – da die meisten HOAs von Freiwilligen beaufsichtigt werden, die in der Entwicklung leben.

1. Gebühren reichen weit

Eine Trulia-Studie, in der Aufzeichnungen der American Community Survey verwendet wurden, ergab, dass die monatlichen HOA-Gebühren im Jahr 2015 durchschnittlich 331 USD pro Monat betrugen. Die Durchschnittswerte reichten von 218 USD pro Monat in Warren, Michigan, bis zu 571 USD in New York City. Trulia stellte fest, dass die Gebühren in älteren Gebäuden und Komplexen mit insgesamt mehr Einheiten im Allgemeinen höher sind.

Laut Nate Martinez, einem Immobilienmakler bei  RE / MAX Professionals in Glendale, Arizona, wirken sich die Anzahl und Größe der Ausstattung der Entwicklung auch auf die Preise aus. Eine Entwicklung, die von einem Tor bewacht wird und über ein Clubhaus und einen Golfplatz verfügt, ist beispielsweise wahrscheinlich höhere Gebühren erheben als eine, die minimale Sicherheit und nur einen bescheidenen Gemeinschaftsraum bietet.

Die Gebühren können auch innerhalb einer Entwicklung unterschiedlich sein, da sich die Fläche, der Standort und die Ausrichtung unterscheiden. Dies kann sich auf den Unterhalt der Immobilie auswirken.

Die meisten Multiple Listing Services (MLS) enthalten HOA-Gebühren in der Immobilienauflistung. Dies sollte laut Martinez sicherstellen, dass Sie über REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com und andere Listingseiten auf die Informationen zugreifen können.

Sie sollten auch herausfinden, wie oft und um wie viel die Gebühren im Laufe der Zeit gestiegen sind. Wenn Sie können, erhalten Sie eine gedruckte Historie der HOA-Gebühren pro Jahr für die letzten 10 Jahre. Martinez sagt, dass die Gebühren für eine HOA in der Regel nicht mehr als jährlich erhöht werden. Nach Martinez ‚Erfahrung werden HOA-Erhöhungen üblicherweise drei bis fünf Jahre im Voraus festgelegt, wobei Schätzungen der zukünftigen Kosten für Versorger, Arbeitskräfte, Wartung und mehr verwendet werden.

Untersuchen Sie diese Projektionen, wenn sie verfügbar sind. Da es sich nur um Schätzungen handelt, schlägt Martinez vor, dass Sie auch den Betrag überprüfen, um den die Gebühren gemäß den Statuten der HOA jedes Jahr erhöht werden dürfen. In einem neuen Komplex kann diese Untersuchung dazu beitragen, festzustellen, ob die anfänglichen HOA-Gebühren attraktiv oder sogar künstlich unterbewertet waren, um Hausbesitzer anzulocken, und im Laufe der Zeit erheblich zunehmen können, um die Lücke zwischen Einnahmen und Kosten zu schließen.

Alternativ kann auch das Gegenteil der Fall sein: Das heißt, die HOA-Gebühren für Neuentwicklungen können im Laufe der Zeit tatsächlich leicht sinken, da mehr Häuser zur Entwicklung hinzugefügt werden und mehr Hausbesitzer zur Verfügung stehen, um die Fixkosten der HOA zu teilen.

2. Was Sie bekommen, variiert auch

Wenn Sie ein Haus in einer verwalteten Gemeinde kaufen, kaufen Sie tatsächlich ein Bündel von gesetzlichen Verpflichtungen und Ansprüchen zusätzlich zum physischen Wohnraum, sagt John Manning, Managing Broker bei RE / MAX on Market in Seattle. Die genauen Rechte, Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, für die die HOA verantwortlich ist, können so weit reichen wie die Gebühren, die erhoben werden. „Eine Wohnanlage hat möglicherweise die Torwartung als einzige Vereinbarung zwischen Hausbesitzern, oder es gibt eine HOA mit einer rechtlichen Autorität, die viel mehr verwaltet“, sagt er.

Schauen Sie sich an, was enthalten ist (und was nicht), was sich auf Ihre Haushaltsfinanzen auswirkt. Müssen Sie zum Beispiel für die Müllabfuhr bezahlen? Sind Dienstprogramme enthalten? Welche? Was ist mit Kabel- und / oder Internetdienst?

Denken Sie daran, dass Sie für Vergünstigungen wie Freizeiteinrichtungen bezahlen, unabhängig davon, ob Sie diese nutzen oder nicht. Informieren Sie sich über die Öffnungszeiten für Annehmlichkeiten wie Pools und Tennisplätze, um festzustellen, ob diese Ihrem Zeitplan entsprechen. Wenn Sie glauben, dass Sie diese Einrichtungen mit Freunden oder der Familie teilen möchten, überprüfen Sie die Regeln und Gebühren für die Nutzung durch Gäste.

Vergleichen Sie die Gebühren – und ihre Ein- und Ausschlüsse – mit denen anderer Entwicklungen in der Region, insbesondere mit denen, die bereits auf Ihrer Shortlist stehen. „Wenn Sie mehr über HOA-Sortimente für Ihre Region erfahren möchten, ist die beste Ressource ein professioneller Immobilienmakler, der sich mit Hausbesitzerverbänden auskennt“, sagt Makler Manning.

3. Es können zusätzliche Gebühren anfallen

Eine HOA kann einen von mehreren Ansätzen für das Finanzmanagement verfolgen. Diese Entscheidungen wirken sich insbesondere darauf aus, wie unerwartete Ausgaben und Kapitalinvestitionen wie das Ersetzen eines HLK-Systems finanziert werden.

Laut John Manning, Managing Broker bei RE / MAX on Market in Seattle, „bevorzugen einige Verbände eine große Barreserve, um die sich daraus ergebenden Wartungs, Rechts- oder Managementverpflichtungen zu erfüllen. Andere haben niedrigere Gebühren und stützen sich auf spezielle Einschätzungen – Fonds außerhalb der HOA-Gebühren erhoben – für Reparaturen und Wartung. “ Diese Abgaben ähneln den Steuerveranlagungen, die manchmal von den lokalen Regierungen erhoben werden.

So funktioniert die Bewertungsroute: Wenn große Kosten wie das Ersetzen eines Daches oder Aufzugs anfallen – und die Reserven der HOA nicht über die erforderlichen Mittel verfügen , kann der Verband jedem Hausbesitzer eine spezielle Bewertung in Rechnung stellen. Diese Abgaben können Tausende von Dollar betragen.

Laut Manning  hängt die Größe des  Reservefonds nicht nur vom Ansatz der HOA ab, sondern auch von Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes. Die Entwicklungen erstellen häufig mehrjährige Pläne für Reparaturen und Kapitalinvestitionen, einschließlich ihrer jährlichen Kosten und des erwarteten Restbetrags im Reservefonds zum Zeitpunkt der erforderlichen Ausgaben.

Fragen Sie nach diesen Dokumenten und achten Sie dabei besonders darauf, wie gut die erforderlichen Ausgaben mit dem Saldo des Reservefonds übereinstimmen. Professionelle Hilfe kann beim Stöbern in diesen Tabellen hilfreich sein. Laut Manning soll sein Unternehmen „die Kunden den Jahresabschluss mit einem CPA Experten für die Analyse von Finanzdaten besprechen lassen „.

Die HOA sollte in der Lage sein, eine solche Liste bereitzustellen. Fragen Sie auch, ob in Zukunft spezielle Bewertungen geplant sind. Beachten Sie, dass Skaleneffekte bedeuten können, dass spezielle Einschätzungen für einen bestimmten Kapitalaufwand bei HOAs mit vielen Mitgliedern geringer und bei kleineren HOAs höher sein können, wenn bei einem ähnlichen Aufwand weniger Hausbesitzer für die Finanzierung erforderlich sind.

4. Gebühren und Ihre Hypothekengenehmigung

Wenn Sie über einen Immobilienkauf in einer geplanten Entwicklung nachdenken, werden Sie natürlich die Auswirkungen der HOA-Gebühren auf Ihre Gesamtfinanzen berücksichtigen. Dies gilt auch für potenzielle Hypothekengeber.

Wie bei den Grundsteuern (die übrigens bei den meisten Entwicklungen nicht in den HOA-Gebühren enthalten sind) berücksichtigen die Banken Ihre monatlichen HOA-Gebühren, wenn sie entscheiden, wie hoch eine Hypothek sein kann, die Sie sich leisten können. Infolgedessen können Sie mit ärgerlichen Kompromissen ringen, wenn Sie sich zwischen Eigenschaften entscheiden. Höhere HOA-Gebühren können dazu führen, dass Sie einen geringeren genehmigten Betrag für Ihr Haus ausgeben müssen, als wenn Sie sich für eine alternative Immobilie mit niedrigen oder keinen Gebühren entscheiden.

Interessanterweise verringert das Vorhandensein von Gebühren nicht unbedingt den Wert einer Immobilie. Wenn überhaupt, gibt es Hinweise auf den gegenteiligen Effekt. Die Untersuchung des Mikroökonomen Clarke ergab, dass Immobilien, die Teil einer HOA waren, nach dem Ausgleich von Hausgröße und Standort durchschnittlich 4% mehr verkauften als Immobilien, die keiner Vereinigung angehörten. Die Prämie ist am höchsten, wenn das Haus und die Entwicklung neu sind;es nimmt mit dem Alter ab.

Ihr potenzieller Kreditgeber kann die Hypothekenzahlungszahl angeben, und Sie sollten bereits über die Grundsteuer- und HOA-Gebührennummern verfügen. Wenn Sie gerade erst mit Ihrer Haussuche beginnen und noch keine Beziehung zu Kreditgebern haben, verwenden Sie einen Online-Hypothekenrechner, um die wahrscheinliche Hypothekenzahlung für den gewünschten Kapitalgeber abzuschätzen und andere relevante Informationen einzugeben, einschließlich Ihrer geplante Anzahlung.

Auch dies kann jeder Kreditgeber, mit dem Sie sprechen, bereitstellen. Alternativ können Sie bei vielen Online-Hypothekenrechnern, einschließlich des oben verlinkten, auch Angebote von Hypothekengebern zu Zinssätzen und maximal genehmigten Beträgen anfordern.

5. Die Bündnisse zählen

Da die Regeln und Vorschriften einer bestimmten HOA möglicherweise einzigartig sind, verlassen Sie sich nicht auf Informationen aus zweiter Hand oder Erfahrungen aus der Vergangenheit bei anderen Entwicklungen, um zu erfahren, welche Regeln und Vereinbarungen eine HOA hat. Und überlegen Sie genau, ob Sie mit ihnen leben können.

Wenn Sie die CC & Rs online auf der HOA-Website nicht finden können, bitten Sie Ihren Immobilienmakler, sie für Sie zu erwerben, oder wenden Sie sich direkt an die HOA. Überprüfen Sie unbedingt, ob das Dokument auf dem neuesten Stand ist, bevor Sie zu weit in den Kaufprozess einsteigen.

Sie könnten feststellen, dass Sie auf mehr Arten eingeschränkt sind, als Sie vielleicht annehmen. Zusätzlich zur Regelung der Türfarbe und dergleichen können CC & Rs die Höhe Ihres Grases einschränken, ob Sie Bäume pflanzen oder entfernen können, welche Fahrzeugtypen Sie auf der Straße oder in Ihrer Einfahrt parken können (Parkverbote für Wohnmobile sind keine Seltenheit zum Beispiel), wie hoch Zäune sein können und welche Arten von Abdeckungen Sie für Fenster zur Straße verwenden können.

Wenn umweltfreundliches Wohnen eine persönliche Priorität ist, überprüfen Sie die grünen Bestimmungen der HOA, beginnend mit dem, was um Ihr Haus gepflanzt werden kann und wie diese Vegetation erhalten werden kann.

Beispielsweise erlauben einige HOAs kein Xeriscaping, eine umweltfreundliche Form der Landschaftsgestaltung für trockenes Klima, und können die Größe und Zusammensetzung eines von Ihnen bepflanzten Gartens einschränken. Die Vorschriften können auch die Verwendung bestimmter Düngemittel, Pestizide oder Sprinkleranlagen vorschreiben, um den Hof instand zu halten und Komposthaufen und Sonnenkollektoren zu verbieten.

Suchen Sie nach einer Sprache, die Sie möglicherweise daran hindert oder sogar nur erschwert, Ihre Immobilie zu vermieten. Was als üblich angesehen wird, kann von der Gerichtsbarkeit abhängen. „In der Gegend von Seattle ist es üblich, Verbote für kurzfristige [Ferien-] Anmietungen zu finden. HOAs haben ein Interesse daran, den Prozentsatz der nicht selbstgenutzten Einheiten zu begrenzen, da Hypothekengeber möglicherweise nur ungern Kredite für Gebäude mit hoher Mietbelegung vergeben “, sagt Manning.

6. Konfliktmanagement

Wie in jeder Gemeinde kommt es innerhalb einer geplanten Entwicklung zu Meinungsverschiedenheiten, manchmal über bestimmte Bewohner, die sich biegen oder gegen die Regeln verstoßen. Informieren Sie sich vor dem Kauf darüber, wie Regeln festgelegt und durchgesetzt werden und welche Strafen gegen Regelverstöße verhängt werden.

Sanktionen können streng sein. In einigen HOAs können die Ergebnisse beinhalten, dass eine Geldstrafe oder Klage verhängt wird oder dass die HOA ein Pfandrecht an Ihrem Haus erhebt. Achten Sie besonders auf, ob die HOA kann abzuschotten auf Ihrem Grundstück für Nicht – Zahlung von HOA Gebühren oder Nichtzahlung von Geldbußen infolge der CC & R Verletzungen.

Fragen Sie nach dem Prozess zur Lösung von Konflikten sowie nach der Verwaltung von Ergänzungen oder Änderungen der Regeln durch die HOA.

Fordern Sie eine Liste oder eine andere Abrechnung von Konflikten und Regelverstößen an, die der Verband lösen musste. Wenn diese Informationen keine detaillierten Klagen enthalten, fragen Sie nach diesen. Stellen Sie sicher, dass Sie nach früheren, gegenwärtigen oder anhängigen Rechtsstreitigkeiten suchen, an denen die HOA beteiligt ist. Überprüfen Sie auch das Ergebnis solcher Fälle.

7. Der Ruf der HOA

Da der Verein im Wesentlichen als hyperlokale Regierung für die Gemeinde dient, lohnt es sich zu prüfen, wer ihn leitet und wie gut diese Menschen zusammenarbeiten.

Es ist sehr üblich, dass HOAs von Gemeindebewohnern beaufsichtigt werden, die ihre Positionen als Freiwillige innehaben und von Verbandsmitgliedern gewählt werden. Einige Verbände werden jedoch vollständig professionell geführt. Wenn ein privates Unternehmen die HOA verwaltet, überprüfen Sie vor dem Kauf deren Ruf. Wenn die HOA einige Mitarbeiter oder Unternehmen hat, an die sie Aufgaben vergibt, fragen Sie nach diesen Einheiten und der von ihnen geleisteten Arbeit.

Sprechen Sie, wenn Sie können, mit einigen der derzeitigen Eigentümer des Gebäudes – vorzugsweise mit denen, die nicht im HOA-Vorstand sind und seit mehreren Jahren im Gebäude leben. Wie kollegial funktioniert das Board? Werden Meinungsverschiedenheiten normalerweise zivil und konstruktiv behandelt? Achten Sie auf Hinweise auf häufiges, sogar ewiges Drama. Wie bei einigen anderen Leitungsgremien können HOAs durch Egoismus, Machtspiele und kleinliche Politik behindert werden.

Planen Sie Zeit ein, um mit dem HOA-Präsidenten zu sprechen und ein Gefühl dafür zu bekommen, ob diese Person in Ihrem Namen Entscheidungen über die Entwicklung treffen soll. Fragen Sie auch den Präsidenten nach dem Interesse der Anwohner, im Vorstand zu dienen: Gibt es eine hohe Motivation oder relative Gleichgültigkeit? Dieses Gespräch kann Sie auch motivieren (oder auch nicht), eines Tages selbst im Vorstand zu arbeiten. Dies würde erfordern, dass Sie gewählt werden und etwas Freizeit für Ihre neuen Aufgaben aufgeben.

8. Einhaltung der HOA

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie ordnungsgemäß über verbleibende Probleme zwischen dem Verein und dem derzeitigen Eigentümer eines Hauses informiert werden, das Sie interessiert. Wenn Sie nicht rechtzeitig nach diesen Problemen fragen, können Sie sie erben, wenn Sie die Immobilie in Besitz nehmen.

Einige potenzielle Probleme können offensichtlich sein, z. B. tote oder überwachsene Landschaftsgestaltung oder abblätternde Farbe. Hat der Eigentümer umgekehrt äußere Verbesserungen oder andere Änderungen an der Immobilie vorgenommen, ohne die HOA-Genehmigung zu erhalten? Wenn diese Änderungen nicht den Regeln entsprechen, was könnte mit Ihnen geschehen, wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind? Möglicherweise können Sie den Eigentümer zwingen, die Probleme im Rahmen des Verkaufsvertrags zu beheben oder beim Abschluss Bargeld bereitzustellen.

9. Versicherungsverantwortung

Wie beim Eigentum an Immobilien können auch die Versicherungsbestimmungen innerhalb einer geplanten Entwicklung aufgeteilt werden, wobei die HOA einige Gefahren oder Bereiche abdeckt und der Hausbesitzer für andere verantwortlich ist.

Diese sind oft staatlich vorgeschrieben. In Florida muss beispielsweise eine Eigentumswohnungs-HOA das gesamte gemeinsame Eigentum versichern, das jeden Teil des Gebäudes bis zur unfertigen Trockenbauwand einer Einheit umfasst. In der Zwischenzeit ist der Hausbesitzer dafür verantwortlich, das gesamte persönliche Eigentum in seiner Einheit zu versichern, einschließlich Geräten, Fußböden, Schränken, Fensterbehandlungen und dergleichen.

Überprüfen Sie das Gesetz für den Staat, in dem Sie leben, auf die genaue Aufteilung der Anforderungen. Bestätigen Sie, dass die HOA für die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, diesen Anforderungen entspricht.

Eine Katastrophenversicherung  ist besonders wichtig, wenn Sie einen Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Stadthauses in einem Gebiet in Betracht ziehen, das für große Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben, Schneestürme, Waldbrände, Tornados oder Hurrikane anfällig ist. „Im pazifischen Nordwesten ist eine Erdbebenversicherung [bei geplanten Entwicklungen] sehr verbreitet, jedoch nicht erforderlich“, sagt Manning.

Überprüfen Sie, ob die HOA eine zusätzliche Abdeckung als Vorteil für den Besitz innerhalb der Entwicklung bietet. „[A] vorausschauende HOA kann ein Eigentumswohnungsgebäude attraktiver machen“, sagt Manning auf diese Weise. Sie könnten hinzufügen, „Erdbeben und andere Arten von Gefahrenversicherungen, [die] sich in den HOA-Gebühren des Hausbesitzers widerspiegeln werden.“ Sie sollten natürlich bestätigen, ob sich eine solche zusätzliche Deckung auch auf die Bereiche erstreckt, für die der Hausbesitzer rechtlich verantwortlich ist, oder nur auf diejenigen, für die die HOA zuständig ist.

Das Fazit

Das Leben in einer geplanten Entwicklung – und teilweise von den Regeln einer HOA regiert zu werden – kann ein gemischter Segen sein. Es bietet die Möglichkeit, die Kontrolle über Ihr Haus auszutauschen, um die Verantwortung für die Instandhaltung zu verringern und die gemeinsamen Annehmlichkeiten und die Sicherheit zu nutzen. Es kann jedoch auch das vielfältige Erscheinungsbild eines typischen Viertels gegen ein einheitlicheres Erscheinungsbild eintauschen, auch wenn die Wahrscheinlichkeit geringer ist, dass der Dekorationsgeschmack eines Nachbarn oder schlampige Wartungsgewohnheiten zu einem Problem für Sie werden.

Wie gut Sie diese Kompromisse annehmen, wird dazu beitragen, wie glücklich Sie in einer Eigentumswohnung oder einem anderen „geplanten Zuhause“ sind. Wenn Sie sich für einen Kauf entscheiden, sollten Sie Fachleute einbeziehen, einschließlich eines Immobilienmaklers, der mit geplanten Entwicklungen und HOAs vertraut ist, da diese im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses eine Reihe ungewöhnlicher Aspekte aufweisen.