Hausgutachten: Ihr Schlüssel zu einer erfolgreichen Refinanzierung
Wenn Sie erwägen, Ihre Hypothek zu refinanzieren, hängt viel von der Bewertung ab. Wenn der Wert Ihres Hauses so niedrig ist, dass Sie unter Wasser sind, können Sie sich nicht refinanzieren. Wenn Ihr Schätzwert Ihr Eigenheimkapital auf weniger als 20 % beziffert, bleiben Sie bei der Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) stecken oder müssen etwas Bargeld auf den Tisch bringen, um eine Cash-In-Refinanzierung durchzuführen. Darüber hinaus erhalten Sie möglicherweise nicht den niedrigsten verfügbaren Zinssatz, da Kreditgeber Kreditnehmer mit weniger Eigenkapital als riskanter betrachten.
Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken, sollten Sie die wesentliche Rolle der Bewertung in diesem Prozess verstehen und wissen, wie Sie Ihr Haus vorbereiten können, was für eine erfolgreiche Refinanzierung von entscheidender Bedeutung ist.
Die zentralen Thesen
- Ein Hausbesitzer, der eine Hypothek refinanzieren möchte, muss zunächst ein Gutachten einholen, das für ein Einfamilienhaus in der Regel 300 bis 500 US-Dollar kostet.
- Der Gutachter, ein unabhängiger Fachmann, bewertet ein Haus gründlich – persönlich – und untersucht ähnliche Immobilien, bevor er zu einer Bewertung für das Haus gelangt.
- Den Anstrich eines Hauses aufzufrischen, Unordnung zu beseitigen und auf versteckte Merkmale hinzuweisen, kann dazu beitragen, die Wahrscheinlichkeit einer hohen Bewertung zu erhöhen.
- Ein Hausbesitzer, der der Meinung ist, dass eine Schätzung zu niedrig ist, kann Einspruch einlegen, aber die Chance, dass ein Gutachter sie ändert, ist sehr gering, es sei denn, es gibt stichhaltige Beweise dafür, dass der Wert nicht stimmt.
Was ist eine Hausbewertung?
Eine Bewertung wird von einem zugelassenen oder zertifizierten Fachmann durchgeführt, der als uninteressierter und unvoreingenommener Dritter eine Einschätzung des Werts eines Hauses abgegeben hat. Der Gutachter wird für die Bewertung Ihres Hauses bezahlt, hat aber keine Ahnung, ob Sie sich aufgrund des erzielten Wertes refinanzieren können.
Bei einer Refinanzierung schützt das Gutachten die Bank, indem sie sicherstellt, dass sie dem Kreditnehmer nicht mehr Geld leiht, als die Immobilie wert ist. Wenn die Immobilie später aus irgendeinem Grund in die Zwangsvollstreckung geht, möchte der Kreditgeber die Immobilie weiterverkaufen und sein Geld zurückbekommen.
Ein Gutachter besucht Ihr Haus zwischen 30 und 60 Minuten, um die Maße zu vermessen, die Ausstattung zu begutachten und den Gesamtzustand von innen und außen zu bewerten, indem er Fotos von außen, der Garage und jedem Innenraum macht.
Anschließend untersuchen sie die Transaktionsaufzeichnungen von Immobilien, die Ihnen ähnlich sind – idealerweise Immobilien in Ihrer Nachbarschaft, die kürzlich verkauft wurden. Auf der Grundlage des Hausbesuchs und dieser Aufzeichnungen erhält der Gutachter eine professionelle Einschätzung, wie viel Ihre Immobilie verkaufen würde, wenn Sie sie auf den Markt bringen würden. Die Bank verwendet diesen Wert – zusammen mit Ihrem Einkommen, Vermögen und Ihrer Kredithistorie – um zu bestimmen, wie viel sie Ihnen zu welchen Bedingungen leiht.
So funktionieren Hausbewertungen
Zwei Arten von Refinanzierungstransaktionen erfordern keine Bewertung – die Rationalisierungsrefinanzierung der Federal Housing Administration (FHA) und das Zinsreduktions-Refinanzierungsdarlehen der Veterans Administration (VA). Alle anderen Arten von Refinanzierungsgeschäften bedürfen einer Bewertung.
Die Bundesvorschriften schreiben vor, wie sich Kreditgeber und Gutachter während des gesamten Bewertungsprozesses verhalten müssen. Nach der Immobilienkrise wollte die Regierung die Unabhängigkeit der Gutachter erhöhen, um die Möglichkeit einer Kreditvergabe aufgrund überhöhter Immobilienwerte zu verhindern. Der Dodd-Frank Act und der Truth in Lending Act gehören zu den Vorschriften, die fordern, dass Begutachtungen und Bewertungen unabhängig, nach festgelegten Kriterien und frei von äußeren Einflüssen durchgeführt werden.“2
Da die bundesstaatlichen Anforderungen an die Unabhängigkeit von Gutachtern einen engen Bereich akzeptabler Interaktionen zwischen einem Gutachter und Kreditsachbearbeitern definieren, befürchten Kreditgeber, dass jeder Kontakt mit Gutachtern als Gesetzesverstoß ausgelegt werden könnte, indem versucht wird, die Meinung des Gutachters zu beeinflussen, bevor die Bewertung abgeschlossen ist.
Kreditgeber gehen auf Nummer sicher, um die Möglichkeit schwerwiegender Disziplinarmaßnahmen zu vermeiden. Kreditsachbearbeiter und Makler können weder den Gutachter noch den Kreditnehmer auswählen.
Der Kreditgeber wird die Bewertung oft über einen Dritten, eine Appraisal Management Company (AMC), in Auftrag geben. „Die Verwendung eines AMC ist keine Voraussetzung, aber das ist der gängige Ansatz zur Unabhängigkeit des Gutachters“, sagt Joe Parsons, Senior Loan Advisor bei Pinnacle Capital Mortgage in Dublin, Kalifornien, einem regionalen Banker und Hypothekenmakler.
Viele Kreditgeber – insbesondere kleine, lokale Kreditgeber – haben direkte Empfehlungsbeziehungen zu einer kleinen Gruppe einzelner Gutachter und verwenden möglicherweise keinen AMC. Oder der Kreditgeber kann eine interne unabhängige Bewertungsabteilung haben. Der Gutachter sollte über lokale Kenntnisse des Gebiets verfügen (sogenannte Marktkompetenz). Von den Gutachtern wird erwartet, dass sie die von der Appraisal Foundation, einer Berufsorganisation, herausgegebenen Uniform Standards of Professional Appraisal Practice befolgen, obwohl diese Standards nicht gesetzlich vorgeschrieben sind.
Wer bezahlt die Bewertung?
Die Gutachtergebühren variieren je nach Bundesland, aber Gutachter müssen für das Gebiet übliche und angemessene Gebühren erheben. Erwarten Sie, dem Kreditgeber 300 bis 500 US-Dollar für die Bewertung eines Standard-Einfamilienhauses zu zahlen. „Komplexere Immobilien sind teurer, weil die Inspektion mehr Zeit in Anspruch nimmt“, sagt Erin Benton, Vice President von Decorum Valuation Services, einer Bewertungsverwaltungsgesellschaft in Ellicott City, Maryland.
Sie müssen das Gutachten unabhängig davon bezahlen, ob Ihr Darlehen endet, weil der Gutachter die Arbeit noch erledigt hat. Während die Gebühr lohnenswert erscheinen mag, wenn Sie damit die gewünschten Refinanzierungsbedingungen erhalten, kann es wie Geldverschwendung erscheinen, wenn eine niedrige Bewertung bedeutet, dass Sie sich nicht refinanzieren können.
Da Kreditgeber den Wert eines Eigenheims oder den erwarteten „Zielwert“ zum Zeitpunkt der Zuweisung nicht mit einem Gutachter besprechen können, sind Hausbesitzer nicht in der Lage, eine Schätzung eines Gutachters zu erhalten, ob ihr Eigenheim wahrscheinlich hoch genug bewertet wird, um es refinanzieren zu können, bevor sie bezahlen pay den Service, wie sie es vor den neuen Vorschriften konnten. Bestenfalls können Sie auf Websites wie Zillow und Redfin nach den letzten vergleichbaren Verkäufen suchen, aber diese Aufzeichnungen können ungenau oder unvollständig sein.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Immobilienmakler zu bitten, eine vergleichende Marktanalyse durchzuführen und Ihnen Ausdrucke der letzten vergleichbaren Verkäufe vom Multiple Listing Service zur Verfügung zu stellen, sagt Bruce Ailion, ein Makler bei RE/MAX Greater Atlanta. Fragen Sie nett, denn der Makler wird Ihnen einen Gefallen tun – im Gegensatz zu einem Hausverkauf erhält er keine Provision von Ihrer Refinanzierung.
Worauf achten Gutachter?
Der Wert, den der Gutachter Ihrem Haus beimisst, hängt maßgeblich von den aktuellen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ab. Trotzdem irren Sie sich, wenn Sie denken, dass Sie nichts tun können, um Ihrem Haus zu helfen, am oberen Ende seines potenziellen Schätzungswerts zu liegen.
Die Bewertung Ihres Hauses ist vergleichbar mit einem ersten Date, sagt Ailion. Sie haben zwar keine Ahnung, wie Ihr Partner Sie mögen oder bewerten wird, aber gut gepflegt erhöht Ihre Chancen, als attraktiv angesehen zu werden, erheblich. „So ist es mit der Bewertung“, sagt er. „Ihr Eigentum sollte ordentlich und sauber, aufgeräumt und leicht zu inspizieren sein. Alle Haustiere sollten eingeschlossen und geruchsmaskiert werden. Sie wollen nicht, dass der Gutachter in Eile rauskommt.“
So beschreibt der zertifizierte Wohngutachter Ralph J. Vaccari, Präsident von Vaccari & Associates in Marblehead, Massachusetts, seine Herangehensweise an die Arbeit: „Im Allgemeinen sollte es keine Rolle spielen, ob Ihr Rasen nicht gemäht oder Ihr Haus unordentlich ist. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass ein schmutziges oder ungepflegtes Haus das Erscheinungsbild von Abnutzung über den Normalwert hinaus erhöhen kann und dass dieser Zustand tatsächlich den Wert beeinflussen kann. “
Laut Vaccari kümmert sich der Gutachter um Folgendes:
- Außen- und Innenzustand
- Gesamtzahl der Zimmer, mit Mehrwert für Schlafzimmer und Badezimmer
- Funktionalität, einschließlich Innenraumgestaltung und -aufteilung, sowie funktionale Obsoleszenz
- Verbesserungen an Küchen und Bädern, Fenstern, dem Dach und den Haussystemen (Heizung, Elektro und Sanitär) in den letzten 15 Jahren, die das Haus nach heutigen Standards moderner, funktionaler und lebenswerter machen
- Zustand und Alter der Sanitär, Elektro- und HLK-Systeme des Hauses
- Außenanlagen wie freistehende Garagen, Decks und Veranden. Pools und Whirlpools tragen ebenfalls zum Wert eines Hauses bei
- Ort
- Unattraktive Merkmale, wie z. B. ein äußeres Erscheinungsbild, das nicht mit dem Rest der Nachbarschaft übereinstimmt, schmälern den Wert
Es ist eine gute Idee, auf Merkmale hinzuweisen, die möglicherweise nicht sofort erkennbar sind und die möglicherweise zur Wertschätzung des Gutachters beitragen könnten, sagt Parsons.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Vorbereitung auf eine Beurteilung
Die Vorbereitung Ihres Hauses für den Besuch eines Gutachters unterscheidet sich jedoch von der Vorbereitung für einen potenziellen Käufer. „Wenn Sie Ihr Haus einem potenziellen Käufer öffnen, möchten Sie emotionale Reaktionen auslösen“, sagt Parsons. „Als Verkäufer möchten Sie, dass sich der Käufer vorstellen kann, wie glücklich und komfortabel er dort sein wird. Solche subjektiven Erwägungen treffen auf eine Bewertung nicht zu.“
Vaccari fügt hinzu, dass ein Hausbesitzer keine Änderungen vornehmen würde, z. B. alte Teppiche aufreißen, um Holzböden freizulegen, um sie zu bewerten, wie dies für einen Verkäufer der Fall sein könnte. Aber das Auffrischen des Anstrichs des Hauses, sowohl von innen als auch von außen, kann helfen, ebenso wie das Entfernen von Unordnung, um vollen Zugang und Sicht auf alle Bereiche des Hauses, einschließlich des Kellers, zu ermöglichen. Schließlich sagt Ailion: „Wenn die Steuerunterlagen falsch sind, weisen Sie darauf hin.“
Andernfalls, so Vaccari, obliegt es dem Gutachter, Probleme zu entdecken und gegebenenfalls Fragen zu stellen.
Wenn Sie sich eine gute Bewertung sichern
Herzliche Glückwünsche! Sie haben einen wichtigen Schritt zur Refinanzierung Ihrer Hypothek und zum Sparen von Geld getan. Jetzt ist es Zeit, die nächsten Schritte mit Ihrem Kreditsachbearbeiter durchzugehen. Wenn Sie eine günstige Schätzung erhalten haben, verwenden Sie ein Tool wie den Hypothekenrechner des Consumer Financial Protection Bureau, um die Zinssätze für eine refinanzierte Hypothek für ein Haus Ihres Wertes zu ermitteln. Mit diesen Zahlen bewaffnet zu sein, kann Ihnen eine gewisse Verhandlungsmacht verschaffen, wenn Sie sich mit Ihrem Kreditgeber treffen.
Wenn Sie eine niedrige Bewertung anfechten möchten, haben Sie bessere Erfolgschancen, wenn Sie aussagekräftige Daten zur Unterstützung Ihres Falles bereitstellen.
Eine zweite Meinung einholen
Manchmal ist der Wert des Gutachters nicht nur niedriger als Sie möchten, sondern auch niedriger als Sie denken, dass Ihr Zuhause wert ist. „Eine Bewertung ist nur die Meinung einer Person“, sagt Ailion. „Während dies wie bei allen Berufen eine geschulte und gebildete Meinung ist, gibt es gute und schlechte Praktizierende.“
Können Sie angesichts der strengen Bundesvorschriften, die das Verfahren regeln, etwas gegen eine niedrige Bewertung tun? „Wenn der Hausbesitzer den Wert der Bewertung nicht mag, kann er ein Beschwerdebrief an den Kreditgeber oder AMC schreiben, aber die Chance, dass ein Gutachter seine Meinung ändert, ist sehr gering, es sei denn, der Hausbesitzer hat überwältigende Beweise dafür, dass der Wert nicht stimmt. “, sagt Benton.
Ihre Berufung wird nur erfolgreich sein, wenn Sie nachweisen können, dass der Gutachter einen signifikanten Fehler gemacht hat, z. B. die falsche Auflistung der Quadratmeterzahl oder der Anzahl der Räume. dass sie wichtige Annehmlichkeiten wie einen Pool oder ein Spa außer Acht ließen; oder einen vergleichbaren Verkauf, der einen höheren Wert unterstützen könnte, ignoriert, während er einen weniger geeigneten Vergleich „heraussucht“, der auf einen niedrigeren Wert hinweisen würde, sagt Parsons.
Sie könnten auch argumentieren, sagt Ailion, indem Sie darauf hinweisen, dass die verwendeten Vergleichsobjekte in einem minderwertigen Schulbezirk oder einer minderwertigen Unterabteilung waren, die keine Eigentümergemeinschaft mit Schwimmbädern und Tennisplätzen hatte, dass alle Vergleichsobjekte in Notlagen oder Immobilien waren eigene Verkäufe oder andere negative externe Effekte, die den Wert beeinflussen, z. B. auf einer belebten Straße.
„Erklären Sie, warum sie unterschiedlich und nicht mit Ihren vergleichbar sind“, sagt Ailion. „Sie müssen beweisen, dass etwas mit den ausgewählten Vergleichswerten nicht stimmt.“
Ihre Optionen, wenn die Bewertung niedrig ist
Wenn Sie eine niedrige Bewertung nicht erfolgreich anfechten können, wie stellen Sie dann die Refinanzierung sicher? Wenn die Bewertung Sie mit weniger als 80 % Eigenkapital festlegt, erreichen Sie nicht die erforderliche Beleihungsquote von 80 %und müssen PMI zahlen, es sei denn, Sie entscheiden sich für eine Barrefinanzierung.
Wenn die Bewertung Sie mit weniger als 80% Eigenkapital beziffert, können Sie eine Cash-In-Refinanzierung durchführen, indem Sie beim Abschluss genug Geld hinzufügen, um diese magische Beleihungsquote von 80% zu erreichen und PMI zu vermeiden.
Sie können den PMI vorerst bezahlen. Wenn die Immobilienwerte weiter steigen, können Sie Ihrem Hypothekenverwalter später vergleichbare Verkäufe anbieten und ihn bitten, den PMI zu entfernen, auch wenn Sie noch keinen Großteil Ihres Kapitals abbezahlt haben.
Wenn die Bewertung jedoch ergibt, dass Sie sich unter Wasser befinden, können Sie nur darauf warten, dass sich der Markt verbessert, es sei denn, Sie qualifizieren sich für ein Programm wie die High LTV Refinance Option von Fannie Mae oder eine Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. Das Home Affordable Refinance Program (HARP), das Hausbesitzern, die sich unter Wasser befanden, staatliche Unterstützung angeboten hatte, lief Ende 2018 aus.
Die Quintessenz
Wenn Sie wissen, wie der Bewertungsprozess funktioniert, haben Sie die beste Chance, einen Gutachter zu gewinnen, der Ihrer Immobilie den höchstmöglichen Wert zuweist. Bewertungen entsprechen nicht immer den Werten, auf die sich Kreditnehmer erhoffen, und sie sind ein menschlicher Prozess mit Raum für Subjektivität und Fehler. Sie können gegen eine niedrige Bewertung Einspruch einlegen, aber Sie werden nur mit ausreichend starken Daten erfolgreich sein, um Ihren Anspruch zu belegen.