Home-Beurteilungen: Ihr Schlüssel zu einer erfolgreichen Raffinanzierung
Wenn Sie überlegen, Ihre Hypothek zu refinanzieren, hängt vieles von der Bewertung ab. Wenn der Wert Ihres Hauses so niedrig ist, dass Sie unter Wasser sind, können Sie nicht refinanzieren. Wenn Ihr Schätzwert Ihr Eigenheimkapital auf weniger als 20% bringt, müssen Sie nicht mehr für eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen oder müssen etwas Bargeld an den Tisch bringen, um eine Refinanzierung durchzuführen. Darüber hinaus erhalten Sie möglicherweise nicht den niedrigsten verfügbaren Zinssatz, da Kreditgeber Kreditnehmer mit weniger Eigenkapital als riskanter betrachten.
Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken, sollten Sie die wesentliche Rolle der Bewertung in diesem Prozess verstehen und wissen, wie Sie Ihr Haus vorbereiten können, was für eine erfolgreiche Refinanzierung von entscheidender Bedeutung ist.
Die zentralen Thesen
- Ein Hausbesitzer, der eine Hypothek refinanzieren möchte, muss zunächst eine Bewertung einholen, die in der Regel 300 bis 500 US-Dollar für ein Einfamilienhaus kostet.
- Der Gutachter, ein unabhängiger Fachmann, bewertet ein Haus gründlich – persönlich – und prüft ähnliche Immobilien, bevor er zu einer Bewertung für das Haus gelangt.
- Das Auffrischen der Lackierung eines Hauses, das Beseitigen von Unordnung und das Aufzeigen versteckter Merkmale können dazu beitragen, die Wahrscheinlichkeit einer hohen Bewertung zu erhöhen.
- Ein Hausbesitzer, der glaubt, dass eine Bewertung zu niedrig ist, kann Berufung einlegen, aber die Wahrscheinlichkeit, dass ein Bewerter sie ändert, ist sehr gering, es sei denn, es gibt wesentliche Beweise dafür, dass der Wert nicht stimmt.
Was ist eine Hausbewertung?
Eine Bewertung wird von einem lizenzierten oder zertifizierten Fachmann durchgeführt, dessen Meinung über den Wert eines Eigenheims als uninteressierter und unvoreingenommener Dritter abgegeben wird. Der Gutachter wird für die Bereitstellung des Service zur Bewertung Ihres Eigenheims bezahlt, hat jedoch keine Haut im Spiel, wenn es darum geht, ob Sie sich aufgrund des Wertes, zu dem er gelangt, refinanzieren können.
Bei einer Refinanzierungstransaktion schützt die Bewertung die Bank, indem sichergestellt wird, dass dem Kreditnehmer nicht mehr Geld verliehen wird, als die Immobilie wert ist. Wenn die Immobilie später aus irgendeinem Grund in die Zwangsvollstreckung geht, möchte der Kreditgeber in der Lage sein, die Immobilie weiterzuverkaufen und ihr Geld zurückzubekommen.
Ein Gutachter besucht Ihr Haus zwischen 30 und 60 Minuten, um seine Abmessungen zu messen, die Annehmlichkeiten zu untersuchen und den Gesamtzustand sowohl innen als auch außen zu bewerten, indem er Fotos von außen, der Garage und jedem Innenraum macht.
Anschließend untersuchen sie die Transaktionsaufzeichnungen von Immobilien, die Ihren ähnlich sind – idealerweise von Immobilien in Ihrer Nachbarschaft, die kürzlich verkauft wurden. Basierend auf dem Hausbesuch und diesen Aufzeichnungen gelangt der Gutachter zu einer professionellen Meinung darüber, wie viel Ihre Immobilie verkaufen würde, wenn Sie sie auf den Markt bringen. Die Bank verwendet diesen Wert – zusammen mit Ihrem Einkommen, Ihrem Vermögen und Ihrer Bonität , um zu bestimmen, wie viel Sie zu welchen Konditionen verleihen werden.
Wie Home Appraisals funktionieren
Zwei Arten von Refinanzierungstransaktionen erfordern keine Bewertung – die Rationalisierung der Refinanzierung durch die Federal Housing Administration (FHA) und das Refinanzierungsdarlehen zur Zinssenkung durch die Veterans Administration (VA). Alle anderen Arten von Refinanzierungstransaktionen erfordern eine Bewertung.
Die Bundesvorschriften schreiben vor, wie sich Kreditgeber und Gutachter während des gesamten Bewertungsprozesses verhalten müssen. Nach der Immobilienkrise wollte die Regierung die Unabhängigkeit der Gutachter erhöhen, um die Möglichkeit einer Kreditvergabe aufgrund überhöhter Immobilienwerte zu verhindern. Das Dodd-Frank-Gesetz und das Gesetz über die Wahrheit in der Kreditvergabe gehören zu den Vorschriften, nach denen Beurteilungen und Bewertungen nach festgelegten Kriterien unabhängig und frei von äußeren Einflüssen durchgeführt werden müssen. “2
Da die Unabhängigkeitsanforderungen des Bundesgutachters einen engen Bereich akzeptabler Interaktionen zwischen einem Gutachter und den Kreditsachbearbeitern definieren, befürchten die Kreditgeber, dass der Kontakt zu Gutachtern als Verstoß gegen das Gesetz ausgelegt werden könnte, indem versucht wird, die Meinung des Gutachters zu beeinflussen, bevor die Beurteilung abgeschlossen ist.
Kreditgeber sind vorsichtig, um die Möglichkeit schwerer Disziplinarmaßnahmen zu vermeiden. Kreditsachbearbeiter und Makler können weder den Gutachter noch den Kreditnehmer auswählen.
Der Kreditgeber ordnet die Bewertung häufig über einen Dritten an, der als Bewertungsverwaltungsgesellschaft (AMC) bezeichnet wird. „Die Verwendung eines AMC ist keine Voraussetzung, aber dies ist der übliche Ansatz für die Unabhängigkeit von Gutachtern“, sagt Joe Parsons, Senior Loan Advisor bei Pinnacle Capital Mortgage in Dublin, Kalifornien, einem regionalen Bankier und Hypothekenmakler.
Viele Kreditgeber – insbesondere kleine, lokale – haben direkte Überweisungsbeziehungen zu einer kleinen Gruppe einzelner Gutachter und verwenden möglicherweise keine AMC. Oder der Kreditgeber verfügt über eine interne unabhängige Bewertungsabteilung. Der Gutachter sollte über lokale Kenntnisse des Gebiets verfügen (als Marktkompetenz bezeichnet). Von den Gutachtern wird erwartet, dass sie die von der Appraisal Foundation, einer Berufsorganisation, herausgegebenen einheitlichen Standards für die professionelle Bewertungspraxis befolgen, obwohl diese Standards nicht gesetzlich vorgeschrieben sind.
Wer bezahlt die Bewertung?
Die Bewertungsgebühren variieren je nach Bundesland. Die Gutachter müssen jedoch die für das Gebiet üblichen und angemessenen Gebühren erheben. Erwarten Sie, dem Kreditgeber 300 bis 500 US-Dollar für die Bewertung eines Standard-Einfamilienhauses zu zahlen. „Komplexere Immobilien sind teurer, weil die Inspektion mehr Zeit in Anspruch nimmt“, sagt Erin Benton, Vizepräsidentin von Decorum Valuation Services, einer Bewertungsverwaltungsgesellschaft in Ellicott City, Md.
Sie müssen für die Beurteilung bezahlen, unabhängig davon, ob Ihr Darlehen geschlossen wird, da der Gutachter die Arbeit noch erledigt hat. Während die Gebühr lohnenswert erscheint, wenn Sie die gewünschten Refinanzierungsbedingungen erhalten, kann sie als Geldverschwendung erscheinen, wenn eine niedrige Bewertung bedeutet, dass Sie nicht refinanzieren können.
Da die Kreditgeber den Wert eines Eigenheims oder den erwarteten „Zielwert“ zum Zeitpunkt des Auftrags nicht mit einem Gutachter besprechen können, können Hausbesitzer keine Schätzung des Gutachters erhalten, ob ihr Eigenheim wahrscheinlich hoch genug bewertet wird, damit sie sich vor der Bezahlung refinanzieren können den Service, wie sie vor den neuen Vorschriften konnten. Bestenfalls können Sie auf Websites wie Zillow und Redfin nach vergleichbaren Verkäufen suchen, diese Aufzeichnungen können jedoch ungenau oder unvollständig sein.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Immobilienmakler zu bitten, eine vergleichende Marktanalyse durchzuführen und Ihnen Ausdrucke der jüngsten vergleichbaren Verkäufe des Multiple Listing Service zur Verfügung zu stellen, sagt Bruce Ailion, ein Makler bei RE / MAX Greater Atlanta. Fragen Sie freundlich, da der Agent Ihnen einen Gefallen tut – anders als bei einem Hausverkauf wird er oder sie keine Provision aus Ihrer Refinanzierung verdienen.
Wonach suchen Gutachter?
Der Wert, den der Gutachter Ihrem Haus gibt, hängt weitgehend von den aktuellen Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien ab. Trotzdem irren Sie sich, wenn Sie der Meinung sind, dass Sie nichts tun können, um Ihrem Haus zu helfen, das obere Ende seines potenziellen Bewertungswerts zu erreichen.
Die Beurteilung Ihres Hauses ist vergleichbar mit einem ersten Date, sagt Ailion. Während Sie keine Ahnung haben, wie Ihr Partner Sie mögen oder bewerten wird, verbessert eine gute Pflege Ihre Chancen, als attraktiv eingestuft zu werden, erheblich. „So ist es auch mit der Beurteilung“, sagt er. „Ihr Eigentum sollte ordentlich und sauber, ordentlich und leicht zu inspizieren sein. Alle Haustiere sollten enthalten sein und maskiert riechen. Sie wollen nicht, dass der Gutachter gehetzt wird, um herauszukommen. “
So beschreibt der zertifizierte Gutachter für Wohnimmobilien, Ralph J. Vaccari, Präsident von Vaccari & Associates in Marblehead, Massachusetts, seine Herangehensweise an den Job: „Im Allgemeinen sollte es keine Rolle spielen, ob Ihr Rasen nicht gemäht wird oder Ihr Haus ein Chaos ist. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass ein schmutziges oder ungepflegtes Haus das Erscheinungsbild von Abnutzung über den Normalwert hinaus erhöhen kann und dass dieser Zustand tatsächlich den Wert beeinflussen kann. “
Laut Vaccari kümmert sich der Gutachter um Folgendes:
- Außen- und Innenzustand
- Gesamtzahl der Zimmer mit Mehrwert für Schlafzimmer und Badezimmer
- Funktionalität, einschließlich Innenraumgestaltung und -aufteilung, sowie funktionale Veralterung
- Verbesserungen an Küchen und Bädern, Fenstern, Dach und Haussystemen (Heizung, Elektrik und Sanitär) in den letzten 15 Jahren, die das Haus nach heutigen Maßstäben aktueller, funktionaler und lebenswerter machen
- Zustand und Alter der Sanitär, Elektro- und HLK-Systeme des Hauses
- Außenausstattung wie freistehende Garagen, Terrassen und Veranden. Pools und Whirlpools tragen ebenfalls zum Wert eines Hauses bei
- Ort
- Unattraktive Merkmale wie ein äußeres Erscheinungsbild, das nicht mit dem Rest der Nachbarschaft übereinstimmt, beeinträchtigen den Wert
Es ist eine gute Idee, auf Merkmale hinzuweisen, die möglicherweise nicht sofort erkennbar sind und möglicherweise die Wertmeinung des Bewerters verbessern, sagt Parsons.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Vorbereitung auf eine Beurteilung
Die Vorbereitung Ihres Hauses auf den Besuch eines Gutachters unterscheidet sich jedoch von der Vorbereitung für einen potenziellen Käufer. „Wenn Sie Ihr Haus für einen potenziellen Käufer öffnen, möchten Sie emotionale Reaktionen auslösen“, sagt Parsons. „Als Verkäufer möchten Sie, dass sich der Käufer vorstellen kann, wie glücklich und komfortabel er dort sein wird. Für eine Beurteilung gelten solche subjektiven Überlegungen nicht. “
Vaccari fügt hinzu, dass ein Hausbesitzer keine Änderungen vornehmen würde, z. B. alte Teppiche aufreißen, um Holzböden freizulegen, für eine Bewertung, wie er oder sie es für einen Verkäufer tun könnte. Das Auffrischen der Innen- und Außenfarbe des Hauses kann jedoch ebenso hilfreich sein wie das Aufräumen von Unordnung, um den vollständigen Zugang und die Anzeige aller Bereiche des Hauses, einschließlich des Kellers, zu ermöglichen. Schließlich sagt Ailion: „Wenn die Steueraufzeichnungen falsch sind, weisen Sie darauf hin.“
Andernfalls, so Vaccari, liegt es in der Verantwortung des Gutachters, Probleme zu entdecken und Fragen zu stellen, wo dies gerechtfertigt ist.
Wenn Sie sich eine gute Bewertung sichern
Herzliche Glückwünsche! Sie haben einen wichtigen Schritt zur Refinanzierung Ihrer Hypothek und zum Sparen von Geld getan. Jetzt ist es Zeit, die nächsten Schritte mit Ihrem Kreditsachbearbeiter durchzugehen. Wenn Sie eine günstige Bewertung erhalten haben, verwenden Sie ein Tool wie den Hypothekenrechner des Consumer Financial Protection Bureau, um die Zinssätze für eine refinanzierte Hypothek für ein Haus Ihres Werts zu ermitteln. Mit diesen Zahlen bewaffnet zu sein, kann Ihnen Verhandlungsmacht geben, wenn Sie sich mit Ihrem Kreditgeber treffen.
Wenn Sie gegen eine niedrige Bewertung Einspruch einlegen möchten, haben Sie bessere Erfolgschancen, wenn Sie starke Daten zur Unterstützung Ihres Falls anbieten.
Eine zweite Meinung einholen
Manchmal ist der Wert des Gutachters nicht nur niedriger als Sie möchten, sondern auch niedriger als Sie denken, dass Ihr Zuhause wert ist. „Eine Beurteilung ist nur die Meinung einer Person“, sagt Ailion. „Während dies wie bei allen Berufen eine geschulte und gebildete Meinung ist, gibt es gute und schlechte Praktizierende.“
Können Sie angesichts der strengen bundesstaatlichen Vorschriften, die den Prozess regeln, etwas gegen eine niedrige Bewertung tun? „Wenn der Hausbesitzer den Wert der Bewertung nicht mag, kann er ein Beschwerdebrief an den Kreditgeber oder AMC schreiben, aber die Chance, dass ein Gutachter seine Meinung ändert, ist sehr gering, es sei denn, der Hausbesitzer hat überwältigende Beweise dafür, dass der Wert ist aus “, sagt Benton.
Ihre Berufung wird nur erfolgreich sein, wenn Sie nachweisen können, dass der Gutachter einen signifikanten Fehler gemacht hat, z. B. die falsche Auflistung der Quadratmeterzahl oder der Anzahl der Räume. dass sie wichtige Annehmlichkeiten wie einen Pool oder ein Spa außer Acht ließen; oder einen vergleichbaren Verkauf außer Acht gelassen, der einen höheren Wert unterstützen könnte, während ein weniger geeigneter Vergleich, der einen niedrigeren Wert anzeigen würde, „Kirschpflücken“ könnte, sagt Parsons.
Sie könnten auch ein Argument vorbringen, sagt Ailion, indem Sie darauf hinweisen, dass sich die verwendeten Vergleichsdaten in einem minderwertigen Schulbezirk oder einer minderwertigen Unterteilung befanden, in der kein Hausbesitzer mit Schwimmbädern und Tennisplätzen in Verbindung stand, dass alle Vergleichsdaten in Not oder Immobilien waren eigene Verkäufe oder andere negative externe Effekte, die den Wert beeinflussen, z. B. auf einer belebten Straße.
„Erklären Sie, warum sie unterschiedlich und nicht gleich Ihren sind“, sagt Ailion. „Sie müssen beweisen, dass etwas mit den ausgewählten Vergleichsdaten nicht stimmt.“
Ihre Optionen, wenn die Bewertung niedrig ist
Wie stellen Sie sicher, dass die Refinanzierung erfolgreich abgeschlossen wird, wenn Sie eine niedrige Bewertung nicht erfolgreich anfechten können? Wenn Sie bei der Bewertung an weniger als 80% Eigenkapital gebunden sind, erfüllen Sie nicht das erforderliche Verhältnis von Kredit zu Wert von 80%und müssen PMI zahlen, es sei denn, Sie entscheiden sich für eine Cash-In-Refinanzierung.
Wenn Sie bei der Bewertung weniger als 80% Eigenkapital erhalten, können Sie eine Cash-In-Refinanzierung durchführen und beim Abschluss genügend Geld hinzufügen, um dieses magische Kredit-Wert-Verhältnis von 80% zu erreichen und PMI zu vermeiden.
Sie können den PMI vorerst bezahlen. Wenn die Hauswerte weiter steigen, können Sie Ihrem Hypothekendienstleister später vergleichbare Verkäufe anbieten und ihn bitten, den PMI zu entfernen, auch wenn Sie noch nicht viel von Ihrem Kapital zurückgezahlt haben.
Wenn die Bewertung jedoch ergibt, dass Sie unter Wasser sind, können Sie nur warten, bis sich der Markt verbessert, es sei denn, Sie qualifizieren sich für ein Programm wie die High LTV Refinance Option von Fannie Mae oder eine Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. Das Home Affordable Refinance Program (HARP), das Hausbesitzern, die sich unter Wasser befanden, staatliche Unterstützung angeboten hatte, lief Ende 2018 aus.
Das Fazit
Wenn Sie wissen, wie der Bewertungsprozess funktioniert, haben Sie die beste Chance, einen Bewerter dazu zu bringen, Ihrer Immobilie den höchstmöglichen Wert zuzuweisen. Bewertungen kommen nicht immer zu den Werten, auf die die Kreditnehmer hoffen, und sie sind ein menschlicher Prozess mit Raum für Subjektivität und Fehler. Sie können gegen eine niedrige Bewertung Einspruch einlegen, aber Sie werden nur mit Daten erfolgreich sein, die stark genug sind, um Ihren Anspruch zu stützen.