Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimkapital (HECM)
Was ist eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM)?
Eine Wohneigentums-Umwandlungshypothek (HECM) ist eine Art umgekehrter Hypothek, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert ist. Wohneigentums Umwandlungshypotheken ermöglichen es Senioren, das Eigenkapital in ihrem Haus in Bargeld umzuwandeln.
Der Betrag, der geliehen werden kann, basiert auf dem Schätzwert des Hauses (und unterliegt den FHA-Grenzen). Die Kreditnehmer müssen mindestens 62 Jahre alt sein. Das Geld wird gegen den Wert des Eigenkapitals im Haus vorgestreckt. Der ausstehende Kreditbetrag wird verzinst, aber es müssen keine Zahlungen geleistet werden, bis das Haus verkauft wird oder der/die Kreditnehmer/n sterben. Zu diesem Zeitpunkt muss das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden.
Die zentralen Thesen
- Eine Home-Equity-Conversion-Hypothek (HECM) ist eine Art umgekehrter Hypothek, die durch die Federal Housing Administration (FHA) versichert ist.
- HECMs machen den Großteil des Reverse-Hypothekenmarktes aus.
- Die HECM-Konditionen sind oft besser als die von privaten umgekehrten Hypotheken, aber der Kreditbetrag ist fest und es sind Hypothekenversicherungsprämien erforderlich.
So funktioniert eine Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimkapital
Hypotheken zur Umwandlung in Eigenheime sind eine beliebte Art der proprietäre umgekehrte Hypotheken bekannt – variieren, die möglicherweise höhere Kreditbeträge zu niedrigeren Kosten als HECMs ermöglichen.
HECMs bieten Kreditnehmern jedoch in der Regel niedrigere Zinssätze. Die Wirtschaftlichkeit einer HECM – im Vergleich zu einer privat finanzierten umgekehrten Hypothek – hängt vom Alter des Kreditnehmers ab und davon, wie lange der Kreditnehmer voraussichtlich leben oder das Haus besitzen wird. Viele Arten von umgekehrten Hypotheken zielen ausschließlich auf Senioren ab, die keine Rückzahlung verlangen, bis der Kreditnehmer sein Haus verkauft oder stirbt.
Ein HECM kann auch im Vergleich zu einem Eigenheimkredit in Betracht gezogen werden. Ein Eigenheimdarlehen ist einer umgekehrten Hypothek nicht unähnlich, da den Kreditnehmern ein Barvorschuss auf der Grundlage des Eigenkapitalwerts ihres Eigenheims ausgestellt wird, der als Sicherheit dient. Bei einem Home-Equity-Darlehen müssen die Mittel jedoch zurückgezahlt werden, in der Regel in regelmäßigen monatlichen Zinszahlungen kurz nach Auszahlung der Mittel.
$765.600 $
Das maximale HECM-Kreditlimit im Jahr 2020 gegenüber 726.525 USD im Jahr 2019
Während HECM-Darlehen keine monatlichen Zahlungen von den Kreditnehmern erfordern, sind bestimmte Gebühren mit dem Abschluss und der Bedienung des Kredits verbunden. Außerdem müssen Kreditnehmer Prämien für die Hypothekenversicherung zahlen.
Wer hat Anspruch auf eine Eigenheim-Umwandlungshypothek – HECM?
Die Federal Housing Administration sponsert die Hypothek zur Umwandlung von Wohneigentum und bietet Versicherungen für die Produkte an. Die FHA legt auch die Richtlinien und die Förderfähigkeit für diese Darlehen fest. Kreditnehmer können HECMs nur von Banken erhalten, bei denen die FHA das Produkt sponsert. Um eine Eigenheim-Umwandlungshypothek zu erhalten, muss ein Kreditnehmer einen Standardantrag ausfüllen.
Um eine Genehmigung zu erhalten, muss ein Kreditnehmer alle von der FHA festgelegten Anforderungen erfüllen. Sie müssen:
- 62 Jahre oder älter sein
- Besitzen Sie die Immobilie direkt oder zahlen Sie einen erheblichen Betrag ab
- Bewohnen Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz
- Seien Sie bei Bundesschulden nicht im Verzug
- über finanzielle Mittel verfügen, um weiterhin laufende Immobiliengebühren wie Grundsteuern, Versicherungen, Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft usw. fristgerecht bezahlen zu können.
- Nehmen Sie an einer Verbraucherinformationsveranstaltung teil, die von einem für Wohnungsbau und Stadtentwicklung zugelassenen HECM-Berater gehalten wird
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Darüber hinaus muss die Eigenschaft eine der folgenden sein:
- Einfamilienhaus oder Zwei- bis Vierfamilienhaus, wobei eine Wohneinheit vom Kreditnehmer bewohnt wird
- HUD-genehmigtes Eigentumswohnungsprojekt
- Fertighaus, das die FHA-Anforderungen erfüllt